Дело № 3а-433/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Фирма «Русь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Русь» (далее – ООО «Фирма «Русь», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания торгового центра, назначение: торговый центр, 2-этажный с подвалом, общей площадью 2131,4 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: 

<

...> «а», равной его рыночной стоимости в размере 24840000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, которое включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости спорного здания на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке по определению рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении. 

Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) в суде возражал против установления кадастровой стоимости в размере, установленной в отчете об оценке, указав, что отчет об оценке содержит недостатки, свидетельствующие о нарушении требований федеральных стандартов оценки, в связи с чем заявил ходатайство о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Фирма «Русь» является собственником здания торгового центра, назначение: торговый центр, 2-этажный с подвалом, общей площадью 2131,4 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: 

<

...> «а», о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 4142 таблица 1) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: 

<

...> «а».

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составила 63280839, 72 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «Фирма «Русь» представлен отчет об оценке от 22.03.2019 № 08-03/19, составленный оценщиком ООО «КСИ Консалтинг». Как следует из отчета, рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 24840000 рублей (без НДС).

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи объектов торговой недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-консалтинг». На основании проведенного анализа цен предложения и фактически состоявшихся сделок купли-продажи объектов недвижимости, оценщик пришел к выводу, что цена 1 кв.м отдельно-стоящих зданий и нежилых помещений находится в диапазоне от 9484 руб./кв.м до 30000 руб./кв.м, а также определил основные ценообразующие факторы: близость к центральной части города, инфраструктура, транспортная доступность, физическое состояние здания. При этом оценщик указал, что анализ рынка г. Перми приведен справочно, цены предложения содержат только стоимость единого объекта недвижимости, отдельно стоимость земельного участка не выделяется.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости единого объекта использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход. Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал метод сравнительной единицы. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о методе оценки, данных учтенных оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком произведен расчет затрат на замещение на основании используемого аналога – объекта из сборника УПВС (оцениваемый объект – здание 1974 года постройки), с учетом поправок к стоимости, коэффициентов, учета накопленного износа, в том числе физического износа и внешнего устаревания. Оценщиком обоснован выбор аналога, как сопоставимого с оцениваемым (объем, этажность, фундамент, материал стен, материал перегородок, материал перекрытий, кровля, группа капитальности, благоустройство), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта оценки в части отличий от аналога. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ на дату проведения оценки. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода с учетом стоимости земельного участка (2299060 рублей), налога на добавленную стоимость, определена как 31180713 рублей. В возражениях административного истца доводов в части касающейся выводов оценщика о размере рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода, не содержится.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 15 032 рубля (от 9484 руб./кв.м до 30000 руб./кв.м), с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года – 24840000 рублей. 

Судом отклоняются доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика в части, касающейся исключения при определении рыночной стоимости объекта оценки налога на добавленную стоимость. 

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2, результатом оценки является итоговая величина, результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Доводы административного ответчика о том, что разрешение вопроса о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую (рыночную) стоимость поставлено в зависимость от того к какой категории налогоплательщиков относится административный истец основаны на неправильном толковании норм права.

То обстоятельство, что определенная оценщиком рыночная стоимость ниже средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по городу Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», не может расцениваться как основание для признания результатов оценки недостоверными. Как следует из данных отчета об оценке, диапазон цен предложения по торговому сегменту определен без учета деления объектов на типы (здания и помещения), существенно зависит от типа помещения и зоны престижности, кроме того, при реализации здания целиком, цены за квадратный метр значительно ниже среднерыночных, ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» указано на нерепрезентативность данных выборки по фактическим сделкам, поскольку она состоит из малого количества элементов при значительном ценовом различии показателей.

Представленный в возражениях административного ответчика перечень объектов, недвижимости, характеризующих рынок объекта оценки, не свидетельствует о том, что оценщиком отобраны в качестве объектов-аналогов несопоставимые объекты. В приведенном перечне представлены сведения о продаже только помещений, площадь которых находится в диапазоне от 22,5 кв. м до 333, 8 кв.м, которые объективно не могут отражать сведения о сложившейся на рынке стоимости объектов, аналогичных спорному. Представленные в перечне объекты некорректно использовать в качестве аналогов, как и сведения о среднем значении рыночной стоимости, полученной по данным приведенного перечня, поскольку по площади объекты значительно меньше площади оцениваемого здания, все объекты не соответствуют типу оцениваемого объекта. 

Положительным экспертным заключением № 743/04/2019 от 10.04.2019 на отчет об оценке № 08-03/19, составленным экспертом Саморегулируемой организацией «Союз Федерации специалистов оценщиков», установлено, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными. 

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено. 

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.05.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Русь» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания торгового центра, назначение: торговый центр, 2-этажный с подвалом, общей площадью 2131,4 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: 

<

...> «а», равной его рыночной стоимости в размере 24840000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 мая 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 16 июля 2019 года.

Судья (подпись)