УИД 74RS0017-01-2024-003564-73

Дело №2-67/2025 (№ 2-2588/2024)

Мотивированное 

решение

 изготовлено 30.01.2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2025 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Серебряковой А.А.,

при секретаре Кудрявцевой Х.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», Администрации Златоустовского городского округа к ФИО2 об освобождении земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок,

по встречному иску ФИО2 к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», Администрации Златоустовского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее – ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с исковым заявлением с учетом уточнений требований к ФИО2, в котором просит:

обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, путем демонтажа площадки, залитой бетоном 2.5 х3,5 м. и бетонных блоков, сложенных по периметру площадки высотой около 2 м.,

обязать ФИО2 передать по акту приема-передачи ОМС «КУИ ЗГО» в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу в надлежащем виде земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты> (л.д. 4, 126).

В обоснование своих исковых требований сослался на то, что между ФИО2 и ОМС «КУИ ЗГО» по результатам аукциона заключен договор аренды земли для строительства объекта недвижимости (аукцион) № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес> разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты>. Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.4 указанного договора он не может быть возобновлен на неопределенный срок. Согласно п. 7.1.1. договора аренды, договор прекращает свое действие по истечении срока, установленного в п. 1.4 договора. Действие договора прекращается без направления арендатору уведомления об этом. В адрес ответчика направлено письмо с приложением для подписания акта сдачи-приемки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день земельный участок истцу не возвращен. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца от ФИО2 поступило заявление о продлении договора аренды. В своем заявлении ФИО2 указал, что на земельном участке ДД.ММ.ГГГГ построен объект незавершенного строительства, площадь застройки 

<

данные изъяты> Вместе с тем сам договор аренды земли подписан сторонами только ДД.ММ.ГГГГ. Технический паспорт на объект незавершенного строительства подготовлен ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта 18%, площадь 

<

данные изъяты> т.е. после сока действия договора аренды земли №/О-А от ДД.ММ.ГГГГ. По сведениям ЕГРН в нем отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет и зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства на данном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ специалистами сектора доходов отдела земельных отношений проведено обследование земельного участка. Согласно результату осмотра земельного участка на нем расположена площадка 2.5х 3.5 м., которая залита бетоном, по периметру сложены (составлены) бетонные блоки высотой около 2 м., между каждого блока вставлена деревянная дощечка, между собой блоки не зафиксированы, приставлены железные ворота. Доступ на земельный участок не ограничен.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания (л.д. 102) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация ЗГО.

Третьим лицом Администрацией ЗГО заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора, в которых с учетом уточнений требований просит:

обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, путем демонтажа площадки, залитой бетоном 2.5 х3,5 м. и бетонных блоков, сложенных по периметру площадки высотой около 2 м.,

обязать ФИО2 передать по акту приема-передачи ОМС «КУИ ЗГО» в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу в надлежащем виде земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты> (л.д. 115, 127)

ФИО2 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ОМС «КУИ ЗГО», в котором с учетом уточнений требований просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект, готовность 18%, площадь застройки 

<

данные изъяты>., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенном по адресному ориентиру: 

<

адрес> (л.д. 50-51, 129-131).

В обоснование своих встречных исковых требований сослался на то, что договор аренды земли для строительства объектов недвижимости (аукцион) № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО2 сроком на 18 месяцев. В период действия договора аренды ФИО2 было построено строение – незавершенный строительством объект, готовность 18%, площадь 

<

данные изъяты> Истец считал, что разрешение на строительство гаража для личного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, не требуется. Незавершенный строительством объект строился за счет собственных средств и своими силами. Истцом не получено разрешение на строительство гаража. Администрацией ЗГО дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне 01 – многофункциональная общественно-деловая зона, хранение автотранспорта является основным видом разрешенного использования территориальной зоны 01. Земельный участок, предназначенный для строительства гаража, не освоен в полном объеме, так как спорный объект является незавершенным ввиду болезни ответчика. В соответствии с п. 1 ст. 17 ГК РФ в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, получение разрешения на строительство не требуется. Согласно техническому заключению ООО ПКБ «АрхСтудия» от ДД.ММ.ГГГГ, указанный объект незавершенного строительства имеет признаки объекта недвижимости, техническое состояние работоспособное, объект незавершенного строительства можно использовать для завершения строительства гаража, объект незавершенного строительства соответствует требованиям национальных стандартов РФ, градостроительному регламенту, действующим строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (л.д. 97).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечена Администрация ЗГО. (л.д. 119).

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ОМС «КУИ ЗГО», а также третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по первоначальному иску, и ответчика по встречному иску Администрации ЗГО ФИО4, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. 

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2, его представитель ФИО5, допущенная к участию в деле по устному ходатайству, в судебном заседании с исковыми требованиями ОМС «КУИ ЗГО» и Администрации ЗГО не согласились, на удовлетворении уточненных встречных требований настаивали по основаниям, изложенным в уточненном иске. Дополнительно суду пояснили, что строительство объекта недвижимости для хранения автотранспорта началось в период действия договора. До окончания срока аренды в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обращался в Администрацию ЗГО и ОМС «КУИ ЗГО» о возможности продления договора аренды, но получил отказ, кроме того, ему не разъяснили о написании необходимого заявления в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Объект недвижимости в настоящее время не достроен, строительство приостановлено в связи с финансовыми возможностями. ФИО2 намерен завершить строительство объекта недвижимости и оформить права на земельный участок.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 136-137), об отложении рассмотрения дела ходатайства не заявили, об уважительности причин неявки не сообщили, третье лицо ФИО3 просила дело рассмотреть без ее участия (л.д. 140), в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Деятельность органов местного самоуправления регулируется Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу норм действующего земельного законодательства, земельные участки в Российской Федерации могут находиться в частной собственности, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Согласно п. 1 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пп. 1,2 ст. 72 ЗК РФ, муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований земельного законодательства в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.

Согласно п. 2 ст. 125 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. При этом, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем, в том числе, восстановления положений, существовавших до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании материалов дела и пояснений участников процесса установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО2 заключен договор аренды земли для строительства объектов недвижимости (аукцион) № (л.д. 7-9), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 1.2. указанного договора земельный участок предоставляется на основании протокола приема заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения ОМС «КУИ ЗГО» от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка».

В соответствии с п.1.4 договора, настоящий договор действует сроком 18 месяцев и не может быть возобновлен на неопределенный срок.

Договор прекращает свое действие по истечении срока, установленного в п. 1.4. договора.

Земельный участок передан ФИО2 в аренду по акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Согласно Выписке из ЕГРН (л.д. 56-57) договор аренды на земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0305502:167, площадью 398 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, восточнее земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305502:1, разрешенный вид использования – для хранения автотранспорта, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

На заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земли для завершения строительства и расторжении договора аренды земли №/О-А от ДД.ММ.ГГГГ ОМС «КУИ ЗГО» дан ответ об отсутствии оснований для заключения нового договора для строительства объекта недвижимости без проведения торгов (л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в ОМС «КУИ ЗГО» с заявлением, в котором просил продлить договор аренды для завершения строительства сроком на 1 год, ссылаясь, что на земельном участке построен незавершенный строительством объект в ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Согласно ответу ОМС «КУИ ЗГО» от ДД.ММ.ГГГГ №зем-1544 (л.д. 28) ОМС «КУИ ЗГО» требует передать арендуемый земельный участок в надлежащем виде по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку действие договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, с ДД.ММ.ГГГГ начисляется неосновательное обогащение в размере арендной платы. В своем заявлении ФИО2 указал, что объект незавершенного строительства построен в ДД.ММ.ГГГГ (площадь застройки 

<

данные изъяты>.), так как сам договор аренды подписан только ДД.ММ.ГГГГ. Технический паспорт на объект незавершенного строительства подготовлен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Действующий земельный кодекс не содержит такого понятия как продление договора аренды. Согласно п. 10 п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства, на срок до трех лет. По сведениям ЕГРН отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет и зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства на данном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра представлено заявление от представителя ОМС «КУИ ЗГО» о прекращении аренды с приложением уведомления, направленного арендатору о невозможности продления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ запись об ограничении/обременении (аренды) в ЕГРН прекращена.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами сектора доходов отдела земельных отношений проведено обследование земельного участка. Согласно результату осмотра земельного участка на нем расположена площадка 2.5х 3.5 м., которая залита бетоном, по периметру сложены (составлены) бетонные блоки высотой около 2 м., между каждого блока вставлена деревянная дощечка, между собой блоки не зафиксированы, приставлены железные ворота. Доступ на земельный участок не ограничен (копия акта – л.д. 13, фотоматериалы – л.д. 14-27).

Обращаясь в суд с иском, ОМС «КУИ ЗГО» и Администрация ЗГО ссылаются на то, что срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по акту сдачи-приемки не передан, право аренды на земельный участок погашено в ЕГРН, строительство гаража на спорном земельном участке было возможно в рамках действующего договора аренды земли. ДД.ММ.ГГГГ специалистами сектора доходов отдела земельных отношений проведено обследование земельного участка. Согласно результату осмотра земельного участка на нем расположена площадка 2.5х 3.5 м., которая залита бетоном, по периметру сложены (составлены) бетонные блоки высотой около 2 м., между каждого блока вставлена деревянная дощечка, между собой блоки не зафиксированы, приставлены железные ворота. Доступ на земельный участок не ограничен. До настоящего времени земельный участок ФИО2 не передан по акту приема-передачи.

Возражая против исковых требований и обращаясь в суд с встречным иском, ФИО2 ссылается на то, что в период действия договора аренды земельного участка им было построено строение – незавершенный строительством объект, готовность 18%, площадь 17,9 кв.м. Незавершенный строительством объект строился за счет собственных средств и своими силами. Ранее он обращался в Управление Росреестра с техническим паспортом на объект для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, однако в регистрации ему было отказано по мотиву отсутствия разрешения на строительство. Им не было получено разрешение на строительство гаража, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 17 ГК РФ в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, получение разрешения на строительство не требуется. Земельный участок, предназначенный для строительства гаража, не освоен в полном объеме, спорный объект является незавершенным, строительство в пределах действия договора аренды не было окончено ввиду болезни ответчика. Согласно техническому заключению ООО ПКБ «АрхСтудия» от ДД.ММ.ГГГГ, указанный объект незавершенного строительства имеет признаки объекта недвижимости, техническое состояние работоспособное, объект незавершенного строительства можно использовать для завершения строительства гаража, объект незавершенного строительства соответствует требованиям национальных стандартов РФ, градостроительному регламенту, действующим строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. 

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Вопреки доводам истцов, строительство объекта недвижимости и наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости подтверждено представленными в материалы дела фотографиями (л.д. 141-142), техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленным кадастровым инженером ФИО1 (л.д. 63-74), техническим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «ПКБ «АрхСтудия» (л.д. 77-80).

Из технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО1 (л.д. 63-74), следует, что объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, площадь застройки – 

<

данные изъяты>., степень готовности объекта – 18%.

То обстоятельство, что технический план составлен ДД.ММ.ГГГГ, не опровергает доводов ФИО2 о возведении объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды.

В соответствии техническим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «ПКБ «АрхСтудия» (л.д. 77-80), выполнено строительство гаража (незавершенное строительство), степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 18%, работы по обустройству фундамента выполнены в полном объеме. При обследовании гаража (незавершенное строительство) выявлено, что устройство бетонного фундамента выполнено ниже глубины промерзания грунта, о чем свидетельствует отсутствие выпучивания, техническое состояние фундамента – работоспособное. Прочность материалов строительных конструкций не вызывает сомнений, поэтому лабораторные испытания их не требуются.

ООО «ПКБ «АрхСтудия» пришло к выводу, что указанный объект незавершенного строительства имеет признаки объекта капитального строительства и имеет прочную связь с землей; техническое состояние работоспособное; объект незавершенного строительства можно использовать для завершения строительства гаража; объект незавершенного строительства соответствует требованиям национальных стандартов РФ, градостроительному регламенту, действующим строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Следовательно, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости незавершенного строительством, возведенного ФИО2 в период действия договора аренды, отсутствия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При установленных по делу обстоятельствах с учетом истечения срока действия договора аренды у ответчика ФИО2 имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства объекта и оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Установив, что на предоставленном истцу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельном участке ответчиком ФИО2 возведен объект недвижимости, который незавершен строительством, на данном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента, для завершения строительства этого объекта земельный участок ФИО2 не предоставлялся, руководствуясь положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что у ответчика возникло право на заключение однократно нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ строительства объекта недвижимости - гаража.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Администрации ЗГО и ОМС «КУИ ЗГО» следует отказать.

Кроме того, в удовлетворении исковых требований ОМС «КУИ ЗГО» суд полагает необходимым также отказать, поскольку на основании апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ он не является самостоятельным органом местного самоуправления, единственным исполнительно-распорядительным органом муниципального образования является Администрация ЗГО.

Суд находит встречные исковые требования ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.218, ст.219 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

П.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке. 

Согласно п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, объект незавершенного строительства, готовностью 18%, площадь застройки 

<

данные изъяты> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> по адресному ориентиру: 

<

адрес>, восточнее земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305502:1, возведен ФИО2 за счет собственных средств на предоставленном ему в аренду для строительства объекта недвижимости земельного участке по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный объект незавершенного строительства согласно технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «ПКБ «АрхСтудия» (л.д. 77-80), имеет признаки объекта капитального строительства и имеет прочную связь с землей; техническое состояние работоспособное; объект незавершенного строительства можно использовать для завершения строительства гаража; объект незавершенного строительства соответствует требованиям национальных стандартов РФ, градостроительному регламенту, действующим строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, не имеется. Земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне О1 – многофункциональная общественно-деловая зона. Хранение автотранспорта является основным видом разрешенного использования территориальной зоны О1. Информацией об осуществлении предпринимательской деятельности на данном земельном участке Управление архитектуры и Градостроительства администрации ЗГО не располагает. Следовательно, в соответствии с п.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство гаража не требуется (л.д.58).

На основании вышеизложенного, суд полагает требования ФИО2 о признании его собственником объекта незавершенного строительства подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 об освобождении земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, возложении обязанности передать земельный участок, органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом», Администрации Златоустовского городского округа отказать.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) собственником незавершенного строительством объекта, готовность 18%, площадь застройки 

<

данные изъяты>., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> по адресному ориентиру: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий А.А. Серебрякова