Дело № 2-19/2025

65RS0008-01-2024-000648-17

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

24 февраля 2025 года город Невельск Сахалинской области

Невельский городской суд Сахалинской области

В составе: председательствующего судьи – Асмадяровой Е.Л.,

при секретаре – Добровольской Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, записи в Едином государственном реестре недвижимости, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

27.08.2024 ФИО5, действующая через своего представителя по доверенности ФИО8, обратилась в Невельский городской суд с иском к ФИО7 о признании недействительным договора от 06.04.2023 купли-продажи жилого помещения, расположенного по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (далее – спорная квартира), заключенного между сторонами спора, признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 10.04.2023 № о правах ответчика на спорную квартиру, применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного жилого помещения в собственность истца.

В обоснование своих исковых требований ФИО5 указала, что ей по праву собственности принадлежала квартира, расположенная по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (спорная квартира). 06.04.2023 между истцом ФИО5 и ответчиком ФИО7 заключен договор купли-продажи этого жилого помещения, по условиям которого истец передала в собственность ответчика спорную квартиру. 10.04.2023 произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО7 на спорную квартиру, о чем в ЕГРН внесена запись от 10.04.2023 №. При этом на момент совершения 06.04.2023 сделки купли-продажи жилого помещения ФИО5 не понимала значения своих действий и не могла разумно руководить ими в силу своей болезни 

<

данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО5 – ФИО8, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО5 поддержала по изложенным в исковом заявлении фактическим и правовым основаниям, просила удовлетворить их в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО5 не согласилась, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. В обоснование возражений относительно иска ФИО5 указала, что истец добровольно и собственноручно в присутствии сотрудника МФЦ подписала оспариваемый договор от 06.04.2023 купли-продажи спорного жилого помещения, в момент его подписания истец полностью отдавала отчет своим действиям и могла разумно руководить ими, заболевания, на которые ссылается сторона истца, были диагностированы у истца 

<

данные изъяты> была установлена ей после заключения оспариваемого договора. Кроме того, заявила о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 06.04.2023 ввиду его оспоримости и применении последствий недействительности этой сделки.

Истец ФИО5, ответчик ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела в связи с их неявкой в судебное заседание не ходатайствовали. Поэтому суд, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассматривает дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон спора, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

По общему правилу, установленному статьями 454, 549 ГК РФ, по договору купли-продажи квартиры одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, в период с 01.07.2011 истец ФИО5 являлась единоличным собственником квартиры, расположенной по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (спорная квартира). 

06.04.2023 между истцом ФИО5 и ответчиком ФИО7 в письменной форме заключен договор купли-продажи данной квартиры (далее – спорный договор, спорная сделка), по условиям которого истец продает, а ответчики приобретает в свою единоличную собственность спорную квартиру по цене 

<

данные изъяты>. 

10.04.2023 произведена государственная регистрация права единоличной собственности ответчика ФИО7 на это жилое помещение, о чем в ЕГРН внесена запись от 10.04.2023 №.

В обоснование своих исковых требований о признании спорного договора купли-продажи квартиры от 06.04.2023 недействительным сторона истца указывает, что 06.04.2023 при заключении и подписании этого договора ФИО5, в силу своего 

<

данные изъяты> состояния, 

<

данные изъяты> не понимала значения своих действий и не могла разумно руководить ими.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, неспособность продавца в момент заключения договора купли-продажи понимать значение своих действий или руководить ими является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку соответствующее волеизъявление по распоряжению имуществом путем его отчуждения в собственность покупателя на условиях этого договора у продавца отсутствует.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи психического расстройства, степень его тяжести, степень имеющихся у него нарушений памяти, интеллектуального и (или) волевого уровня.

Согласно объяснениям истца ФИО5 (получены в судебных заседаниях по делу 09,16,18.10.2024, 13,17.12.2024) и ее представителя ФИО8 (родная полнородная сестра истца), спорная квартира является единственным жильем истца (возраст на момент заключения спорной сделки – 

<

данные изъяты> года), намерения продать ее она никогда не имела и не имеет, заключала ли истец спорный договор купли-продажи квартиры, с кем, когда и при каких обстоятельствах – истец не помнит, кто такая ответчик ФИО7 (покупатель по спорному договору) истец не знает. 

<

данные изъяты>

Данные объяснения истца ФИО5 и ее сестры ФИО8 полностью согласуются с объяснениями допрошенных при разрешении настоящего спора судом свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО6 (нотариус Невельского нотариального округа), ФИО3 (допрошены в судебном заседании по делу 18.10.2024), свидетелей ФИО3, ФИО2, ФИО4, Свидетель №1 (допрошены в судебном заседании по делу 13,17.12.2024), представленными суду доказательствами не опровергнуты.

Доказательств, достоверно подтверждающих иное, стороной ответчика суду не указано и не представлено.

Сторонами спора не оспаривается, а представленными суду доказательствами не опровергнуто, что по состоянию на день разрешения настоящего спора судом (спустя более 1 года 10 месяцев со дня заключения спорной сделки) в спорной квартире фактически продолжает постоянно проживать и сохранять в ней регистрацию по месту своего постоянного жительства истец ФИО5, с ней заключены договоры на обслуживание этого жилого помещения и предоставление в него коммунальных услуг, истец (в лице своих родственников) производит оплату услуг по содержанию квартиры, предоставленных в нее коммунальных услуг. Ответчик ФИО7 в эту квартиру не вселялась, данным имуществом никогда не пользовалась и не распоряжалась, ее вещей в этой квартире не было и нет.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

По ходатайству стороны истца по настоящему делу была назначена и экспертами ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница» проведена комиссионная амбулаторная очная судебно-психиатрическая экспертиза, по результатам которой получено заключение комиссии судебно-психиатрических экспертов от 27.01.2025 №.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Оснований не доверять заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов от 27.01.2025 № судом не выявлено. Данная судебно-психиатрическая экспертиза проведена врачами-психиатрами первой квалификационной категории, опытными судебно-психиатрическими экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, их заключение объективно и обоснованно, экспертное исследование проведено в рамках судебной экспертизы на основании представленных судом материалов и результатов амбулаторного обследования. Выводы экспертов сделаны полно на основании проведенных подробно описанных исследований, не содержат внутренних противоречий, согласуются между собой и собранными по делу доказательствами. 

<

данные изъяты>

Доводы стороны ответчика о несогласии с результатами судебной экспертизы не принимаются судом, поскольку являются рецензированием экспертного заключения, исходящим от лиц, не обладающих специальными познаниями в области 

<

данные изъяты>. Выводы экспертов иными достоверными и равноценными доказательствами не опровергнуты.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения сторонами спора спорного договора купли-продажи от 06.04.2023 истец ФИО5 в силу имеющегося у нее 

<

данные изъяты> действительно не была способна понимать значение своих действий и разумно руководить ими.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом ФИО5 срока исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 06.04.2023 ввиду его оспоримости и применении последствий недействительности этой сделки, не принимаются судом в силу следующего.

В соответствии со статьями 195 и 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом при разрешении настоящего спора, по состоянию на день заключения сторонами спора спорного договора купли-продажи от 06.04.2023 и в дальнейшем истец ФИО5, с учетом 

<

данные изъяты>, не могла и не может в полной мере понимать то, что совершена спорная сделка, что ее права нарушены, того, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите ее прав и какие обстоятельства являются основанием для признания спорной сделки недействительной.

При этом согласно материалам дела родная сестра истца ФИО5 – ФИО8,, инициировавшая рассмотрение настоящего спора в судебном порядке от имени и в интересах ФИО5, впервые достоверно узнала о том, что спорная квартира уже не является собственностью истца, только при ознакомлении с полученной ею выпиской из ЕГРН от 07.06.2024.

Доказательств, подтверждающих иное, стороной ответчика суду не указано и не представлено.

С настоящим иском в суд ФИО5, действующая через свою сестру ФИО8, обратилась 27.08.2024, то есть в пределах, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срока.

Поэтому суд не усматривает оснований для вывода о пропуске истцом ФИО5 срока исковой давности для обращения в суд с иском о признании недействительным спорного договора купли-продажи от 06.04.2023 и применении последствий недействительности этой сделки.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 06.04.2023, применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного жилого помещения в собственность истца подлежащими удовлетворению.

Согласно объяснениям истца и ее представителя, которые не опровергнуты собранными по делу доказательствами, денежные средства по спорному договору купли-продажи от 06.04.2023 ответчиком истцу (для нее) не передавались.

При этом стороной ответчика не оспаривается и не опровергнут тот факт, что по при заключении спорного договора купли-продажи от 06.04.2023, вопреки сведениям указанным в пункте 2.2 этого договора, денежные средства в размере 

<

данные изъяты> (цена за спорную квартиру) ответчиком истцу (для нее) переданы не были.

Допустимых доказательств, достоверно подтверждающих передачу денежных средств и их размер до заключения спорного договора сторонами спора, при его подписании и заключении сторонами спора либо в последующем, стороной ответчика суду не указано и не представлено.

При этом, с учетом установленных судом при разрешении настоящего спора обстоятельств и изложенных выводов суда по существу заявленных требований, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, ответчик ФИО7 не может считаться действовавшей добросовестно.

Поэтому суд не усматривает фактических оснований для двусторонней реституции в рамках применения последствий недействительности спорной сделки при разрешении настоящего спора.

Разрешая настоящий спор, суд также не усматривает фактических и правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 в части признания недействительной записи в ЕГРН от 10.04.2023 № о правах ответчика на спорную квартиру, в силу следующего.

В рамках применения последствий признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, в силу статьи 167 ГК РФ, покупатель должен возвратить жилое помещение (предмет договора) продавцу, именно таким образом восстанавливается вещное право последнего на спорный объект недвижимости.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН (пункт 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, оспариванию подлежит не запись в ЕГРН, а само зарегистрированное право.

Если сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (глава VII.IX Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта).

Требования же о признании недействительной записи в ЕГРН не являются самостоятельным способом защиты права (статья 12 ГК РФ) и не влекут восстановление нарушенных прав по недействительной сделке, а потому не подлежат удовлетворению судом.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку иск о признании недействительным договора купли-продажи, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственная пошлина при подаче таких исков исчисляется в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) – как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска – стоимости имущества, подлежащего возврату (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006).

Аналогичные положения установлены введенным в действие с 08.09.2024 подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.36 НК РФ истец освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении с иском в суд общей юрисдикции. Поэтому при разрешении настоящего спора судом с ответчика, не освобожденной от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ в редакции, действовавшей на день обращения истца с настоящим иском в суд (27.08.2024), с учетом положений пункта 6 статьи 52 НК РФ – в размере 

<

данные изъяты>, исходя из следующего расчета: (

<

данные изъяты>. (кадастровая стоимость спорной квартиры) – 

<

данные изъяты>.) х 0,5% + 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО5 к ФИО7 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, записи в Едином государственном реестре недвижимости, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный 06 апреля 2023 года между ФИО5 (

<

данные изъяты>) и ФИО7 (

<

данные изъяты>).

Возвратить квартиру, расположенную по 

<

адрес>, кадастровый №, в единоличную собственность ФИО5 (

<

данные изъяты>).

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО7 о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости от 10 апреля 2023 года № – отказать.

Взыскать с ФИО7 (

<

данные изъяты>) государственную пошлину в бюджет Невельского муниципального округа Сахалинской области в размере 

<

данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для:

погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации единоличного права собственности ФИО7 (

<

данные изъяты>) на квартиру, расположенную по 

<

адрес>, кадастровый №;

внесения (восстановления) в Единый государственный реестр недвижимости сведений о единоличном праве собственности ФИО5 (

<

данные изъяты>) на квартиру, расположенную по 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Невельский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова

Решение в окончательной форме принято 10 марта 2025 года.

Председательствующий судья Е.Л. Асмадярова