Дело № 2 – 1474/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 мая 2020 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Гибадатов У.И., 

при секретаре Шевченко Л.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик СМУ-4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытки, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с последующим уточнением исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ к ООО Специализированный застройщик СМУ-4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытки, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что истица является участником долевого строительства многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> (далее - Дом) на основании заключенного с ООО «СМУ-4» (далее - Застройщик) договора № от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве расположенного на 1-м этаже Дома нежилого помещения - офиса № (далее - Договор). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ. (дата заключения Договора ошибочно указана как ДД.ММ.ГГГГ.»).

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, полученным на сайте ИФНС России, Застройщик позднее сменил свое наименование на ООО «Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление - 4» (ООО СЗ «СМУ-4»).

Согласно в п.3.2.1 Договора цена офиса № проектной площадью 47,47 кв.м из расчета стоимости 1 кв.м площади в 70 000 руб./кв.м составляет сумму 3 322 900 руб.

Права требования по Договору в отношении офиса № приобретены истицей за сумму 3 322 900 руб. на основании заключенного с прежним участником долевого строительства 

<

данные изъяты> договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата цены договора уступки подтверждается соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ. и актом от ДД.ММ.ГГГГ. приема-передачи указанной суммы.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. вх.№ истица просила Застройщика выдать документ, подтверждающий оплату прежним участником 

<

данные изъяты>. Однако без объяснения причин было устно отказано в выдаче такого документа.

В то же время, в п. 1.2 договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ. указано на полную оплату цедентом 

<

данные изъяты> цены Договора. Договор уступки письменно согласован Застройщиком.

При уступке к истице перешли в полном объеме все права и обязанности участника по договору. Поэтому уступленное истцу право долевого строительства офиса № стоимостью 3 322 900 руб.(исходя из проектной площади) считается полностью оплаченным истцом как новым участником договора.

Следовательно, с момента регистрации к истцу перешли все права и обязанности участника по договору в отношении офиса №, а также иные права участника долевого строительства и гарантии защиты этих прав, предусмотренные законом.

Застройщиком допущены одновременно несколько нарушений своих обязательств установленных законом и договором. Данные нарушения серьезно ущемляют права истца как участника долевого строительства, что в соответствии с законом дает истцу право на расторжение договора с применением к застройщику санкций, предусмотренных законом.

Согласно п.3.1 договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

Согласно п.6.1 договора, строительство дома должно быть завершено в I квартале ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. дом должен был быть введен в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик был обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на то, что истец неоднократно являлась в офис застройщика для выяснения причин задержки строительства дома и срока ввода его в эксплуатацию, а также для подачи заявлений, истцу не было своевременно вручено или направлено по почте предложения об изменении договора в части продления срока передачи офиса. Причем врученное истцу уже после завершения строительства дома и начала его заселения уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ лишь констатирует факт завершения строительства дома, без обоснования причин задержки строительства, свидетельствовавших бы об уважительности просрочки передачи офиса. Также в нем содержится указание на увеличением площади офиса по обмерам БТИ с требованием произвести доплату на сумму 513 100 руб. ввиду возникновения разницы между фактической и проектной площадь. Офиса в 7,33 кв.м.

Однако, это уведомление ни по сроку его направления, ни по его содержанию не соответствует требованиям п.3 ст. 6 ФЗ №214-ФЗ, т.е. не является предложением об изменении договора в части продления срока передачи объекта.

Согласно п.6.2 договора, застройщик обязался в предусмотренный законом уведомить участника о завершении строительства. В свою очередь, участник обязался в течение 5-ти рабочих дней с даты получения сообщения приступить к приемке офиса и окончательному расчету по договору.

Уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит предложения о передаче по акту приема-передачи офиса, а также предупреждение о последствиях уклонения от принятия. Иных уведомлений от застройщика, соответствующих требованиям п.4 ст. 8 ФЗ №214-ФЗ вручено истцу или направлено в адрес по почте не было.

В п.6.1 договора, указано, что застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи офиса в случае, если имеется задолженность по оплате цены договора. В этом случае застройщик вправе не совершать действия по передаче офиса до исполнения участником обязательств по договору.

Как указано выше, цена договора в части стоимости офиса № на сумму 3 322 900 руб. считается оплаченной истцом как новым участником договора. Согласно п.п. 3.2.1 договора, указанная стоимость офиса № является фиксированной и не подлежит изменения в течение всего действия договора.

В уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ. в обоснование требования о доплате содержится ссылка на п.4.6 Договора, согласно которому в случае увеличения площади объема долевого строительства более чем на 1 кв.м Участник в течение 10-ти рабочих дней момента подписания акта приема-передачи перечисляет Застройщику разницу цены Договора исходя из расчета базовой цены 1 кв.м площади объекта долевого строительства на момент заключения Договора. При этом в этом же пункте Договора содержит: аналогичное условие, но для противоположного случая, когда площадь объекта долевого строительства уменьшилось по сравнению с проектной более чем на 1 кв.м. В этом случае уже Застройщик после подписания акта приема-передачи обязан возвратить Участия излишне уплаченные денежные средства.

По смыслу указанного пункта Договора, при полной уплате Участником цены Договора, определенной исходя из проектной площади объекта долевого строительств Застройщик обязан сначала передать Участнику этот объект по акту приема-передачи и лишь затем стороны договора обязаны в 10-дневный срок произвести взаиморасчеты окончательной стоимости объекта, т.е. цены Договора, определенной из фактически площади объекта (ст.327.1 ГК РФ). Это условие имеет 2 варианта исполнения зависимости от увеличения или уменьшения фактической площади объекта), т.е. направлено на установление баланса их интересов и ставит обе стороны в равное положение. И оно подлежит исполнению сторонами только после подписания акта приема-передачи. В связи с чем, изложенное в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ. требование произвести доплату за изменение площади офиса до момента передачи по акту приема-передачи прямо противоречит п.4.6 Договора.

Кроме того, в указанном уведомлении имеется лишь ссылка на обмеры офиса, произведенные БТИ, без приложения к нему документа, подтверждающего факт изменения его площади. При этом поданные 2 заявления от ДД.ММ.ГГГГ. вх.№ и от ДД.ММ.ГГГГ вх.№ с предложением обосновать изменение площади офиса Застройщиком были проигнорированы. Выданные разрозненные 2 ксерокопии - выкопировки технических планов этажа не позволяют достоверно установить, к какому конкретному документу эти выкопировки относятся (проект Дома, техпаспорт нежилого здания технический план и т.п.), причем они содержат противоречащие друг другу сведения площади офиса. К тому же в уведомлении указаны сведения о порядке подсчета площади жилого помещения - квартир, а офис является нежилым помещением.

В отсутствие надлежащих доказательств увеличения площади офиса № и - подписания акта приема-передачи офиса у Застройщика в принципе не имелось оснований требовать какой-либо доплаты, ссылаясь на п.4.6 Договора.

В ответ на полученное уведомление Застройщика истцом в его адрес было направлено по почте заказным письмом претензия от 25.10.19г. с вышеизложенными выводами о нарушении Застройщиком положений закона и условий Договора и неизбежных для застройщика различных негативных юридических последствиях такого нарушения.

В этой претензии было указано, что в настоящее время содержащееся в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ. требование о доплате вправе не исполнять до момента:

передачи офиса по акту приема-передачи 

представления составленного уполномоченным органом (лицом) в соответствии с законодательством документа, подтверждающего изменение фактической площади офиса по сравнению с его проектной площадью.

Вышеуказанное подтверждает нарушение Застройщиком требований закона о порядке извещения участника долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительстваа, а также порядке направления предложения об изменении договора.

В связи с чем Застройщик несет перед истцом полную ответственность за нарушение установленного в п.6.1. Договора срока передачи офиса.

Просрочка Застройщика на дату подачи иска составила более 9 месяцев.

Столь длительный период просрочки свидетельствуют о существенности с допущенного Застройщиком нарушения о сроке передачи объекта долевого строительства.

Письменного ответа с предложением об изменении срока передачи офиса по Договору с выплатой денежной компенсации за просрочку передачи от Застройщика не поступило.

Согласно п.8.1 Договора Застройщик обязан передать Участнику офис, качество которого соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.5.1.9 Договора в случае обнаружения недостатков объекта долевого строительства Участник обязан немедленно заявить об этом Застройщику.

Согласно п.6.3 Договора в случае выявления недостатков офиса при его передаче Участник делает соответствующую отметку о выявленных недостатков в акте приема- передачи офиса. Застройщик обязан безвозмездно устранить недостатки в течение 2-х месяцев. Данный срок может быть изменен соглашением сторон. При этом срок передачи офиса не продлевается.

В п.15.4 договора на Приложение №. 1 «Ведомость отделки офисов» как. неотъемлемую часть Договора. В этой ведомости отражены минимальные сведения отделке офиса №: предусмотрены установка пластиковых оков с отделкой откосов (следующая за этим предложением фраза «без отделки откосов» ошибочна и не приниматься во внимание), входная двухстворчатая дверь в офис; электросчетчики в комнатах, радиаторы отопления биметаллические. При этом, по смыслу п.1 ст 7 ФЗ №214-ФЗ, изложенный в Договоре перечень отделки и устанавливаемого инженерного оборудования не должен ухудшать состояние помещений офиса по сравнению с тем как это было определено в проектной документации.

Еще задолго до завершения строительства Дома истцом с участием представителя Застройщика был осмотрен офис № с составлением Акта осмотра помещений ДД.ММ.ГГГГ., подлинник которого остался в отделе продаж. В Акте отмечены только визуально определимые недостатки. Хотя Ведомость отделки не в полной мере была учтена представителем Застройщика при составлении перечня выявленных недостатков. Застройщик был обязан устранить разумный срок те недостатки, которые соответствуют этой Ведомости и привести офис в соответствие с проектной документацией.. К таким работам следует отнести также установку электросчетчиков, распределительной коробки, монтаж внутренней разводки трубопроводов холодного водоснабжения (ХВС), горячего водоснабжения (ГВС) и системы водоотведения ™

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. вх.№ и претензии от ДД.ММ.ГГГГ. было прямо указано на обязанность Застройщика безвозмездно устранить данные недостатки

По истечении 5-ти месяцев, т.е. уже после получения уведомления о завершении строительства дома, в целях подготовки принятия офиса по акту истцом повторно были осмотрены помещения офиса, но абсолютно никаких изменений в сторону улучшения его состояния не произошло. Застройщиком нарушены требования ФЗ №214-ФЗ и условия п.6.3, 8.1 договора.

При посещении офиса Застройщика было предложено самой устрани выявленные недостатки, что прямо противоречит закону и договору Это также свидетельствует о явном недобросовестном поении Застройщик намерено уклоняющегося от исполнения обязанности по безвозмездному устранению недоделок

В заявлении Застройщику от ДД.ММ.ГГГГ. вх.№ указано на отказ от принятия офиса по акту приема-передачи до устранения выявленных недостатков.

С учетом длительной просрочки Застройщиком исполнения обязательства по безвозмездному устранению строительных недостатков офиса еще в ходе строительства Дома, позднее в претензии от ДД.ММ.ГГГГ истец установила Застройщику разумный срок д устранения этих недостатков - не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Застройщик предупреждался, что в случае, если недостатки не будут устранены полностью и в надлежащем виде (с учетом как Ведомости отделки, так и проектной документации на дом), истец будет иметь право на соразмерное уменьшение цены Договора на стоимость предстоящих ремонтных работ по устранению недостатков или возмещение произведенных расходов на их устранение, а также на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства согласно п.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ.

Застройщик также предупреждался о праве истца на отказ от Договора в случае выполнения в установленный срок требований по устранению недостатков.

Письменного ответа о готовности устранить выявленные недостатки помещений офиса либо о выполнении работ по их устранению от Застройщика не поступило.

Ввиду полного игнорирования Застройщиком претензий к качеству офиса, истец была вынуждена заказать строительно-техническое заключение в целях установления перечня строительных недостатков офиса и стоимости работ по их устранению.

<

данные изъяты> доведено обследование технического состояния офиса № на предмет соответствия обязательным требованиям законодательства, предъявляемым при осуществлении строительства объектов капстроительства, с учетом Приложений №,2 к Договору.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. строительным экспертом установлено, что качество выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в помещениях офиса № не соответствует требованиям нормативно-технической документации и условиям Приложений №№,2 к Договору.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков в офисе №, составляет 189 909,58 руб. согласно локальному сметному расчёту № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также экспертом отмечено, что завершенный строительством офис № должен иметь примерно такие же конструктивно-пространственные параметры и технические характеристики, что и в Приложении № к Договору. Все помещения этого офиса должны находиться полностью в границах, не выходящих за наружную несущую стену здания внутренние перегородки на 1-м этаже, т.е. данный офис не должен иметь пристрой.

Следовательно, застройщиком произведено переустройство входной группы, что является недопустимым без внесения изменений в проектно-сметную документацию на дом и без согласования с участником долевого строительства.

На этом основании эксперт пришел к выводу, что возведение застройщиком пристроя фактически означает строительство другого объекта, не предусмотренная проектом многоквартирного дома и не соответствующего условиям Договора.

Так как пристрой к офису № не предусмотрен проектной документации на многоквартирный дом (исходя из условий Договора), при этом он возведен с значительными нарушениями и наличие такого пристроя влечет существенное ухудшение эксплуатационных характеристик офиса № до неприемлемого, эксперт пришел к выводу, что ограждающие конструкции данного пристроя подлежат полному демонтажу.

Для чего необходимо выполнить следующие работы:

Демонтаж остекленного витража и нижнего перекрытия пристроя.

Восстановление асфальтового покрытия придомовой территорияи представляющей собой отмостку многоквартирного дома, необходимой для обеспечения теплоизоляции подвального помещения и гидроизоляции фундамента от воздействия внешних талых и дождевых вод.

Утепление наружной капитальной стены и верхнего перекрытия пристроя.

Проведение облицовки фасада капитальной стены и верхнего перекрытия керамогранитом на металлокаркасе, т.е. монтаж вентилируемого фасада, аналогично фасаду наружной стены на 1-м этаже здания.

При этом экспертом установлено, что проведение демонтажа пристроя возможно без нанесения ущерба несущим строительным конструкциям дома и ограждающим конструкциям смежных с офисом № жилых и нежилых помещений.

Стоимость работ по демонтажу остекленного пристроя составляет 13 800,26 руб., стоимость работ по восстановлению асфальтовой отмостки, внешнего утеплителя наружной отделки несущей стены и карниза многоквартирного дома - 76 317,64 руб. согласно локальному сметному расчету № от ДД.ММ.ГГГГ.

В итоге, согласно заключению общая стоимость работ, которые требуется выполнить в целях устранения строительных недостатков офиса №, отмостки и фасада здания в зоне устройства входной группы офиса №, составляет сумму 280 131,82 руб.

Из заключения строительного эксперта следует, что объем строительных недостатков гораздо больше, нежели это возможно установить при визуальном осмотре лицу, не являющемуся специалистом в строительной деятельности. Степень несоответствие офиса Договору и обязательным требованиям и стоимость устранения недостатков такова, что приобретение в нынешнем виде офиса повлечет неприемлемые расхода (убытки) по устранению недостатков, возникших исключительно по вине Застройщика.

Согласно п.3.2.2 Договора расположение и планировка офиса указаны на плане (Приложение №). В плане (описании), представляющем собой выкопировку из проектной документации на Дом, офис № указан как состоящий из 3-х помещений: собственно - помещения офиса № площадью 44,69 кв.м и помещения санузла № площадью 2,78 кв.м, состоящего из двух смежных помещений (1,34 кв.м + 1,44 кв.м), что в сумме составляет проектную площадь офиса 47,47 кв.м. При этом входная дверь офиса расположена между капитальными стенами Дома. Какого-либо пристроя к офису на плане не изображено. Т.е. никакой составной части офиса в виде пристроя к нему в проекте Дома изначально не было предусмотрено. Таким образом, в приобретаемый по Договору офис № согласно плану (описанию) должны входить только 3 помещения - собственно помещение офиса и 2 помещения, представляющих собой санузел. По завершении строительства Дома количество этих помещений должно было остаться неизменным, вследствие чего фактическая площадь офиса никак не могла существенно отличаться от его проектной площади. Такие же выводы сделаны строительным экспертом.

Когда незадолго до завершения строительства Дома истцу было сообщено в офисе Застройщика о существенном увеличении площади офиса на 6,7 кв.м за счет пристроенного к офису помещения, именуемого Застройщиком «лоджией», в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. истец потребовала от Застройщика обосновать такое увеличение площади. И предупредила, что в случае удорожания офиса истец отказывается доплачивать за него и будет вынуждена расторгнуть договор. Это заявление Застройщиком было проигнорировано.

После завершения строительства Дома вместе с уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ. истцу была вручена выкопировка из технического паспорта Дома в виде поэтажного плана 1-го этажа. В нем офис № обозначался состоящим уже из 4-х помещений: офиса площадью 45,2 кв.м (помещение №), санузла площадью 2,9 кв.м (помещения №, 14: 1,5 кв.м + 1,4 кв.м), а также пристроя площадью 6,7 кв.м (помещение №), что в сумме уже составляет площадь 54.8 кв.м.

На основании изложенного просит:

1. расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4».

2. взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4» денежную средства в сумме 3 322 900 руб., внесенные по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в счет уплаты цены нежилого помещения офис №.

3. взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4» законные проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 действующей ключевой ставки Банка России, начисленной на взысканную сумму 3 322 900 руб. за следующие периоды:

3.1. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 812 116,72 руб.

3.2. за период с ДД.ММ.ГГГГ и до дня принятия решения суда.

4. взыскивать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4» законные проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 действующей ключевой ставки Банка России, начисленной на взысканную сумму 3 322 900 руб., начиная со дня, следующего за датой принятия решения суда, по день фактического возврата указанной суммы включительно.

5. взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4» убытки в размере 297 162 руб.

6. взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление -4» судебные издержки в размере 113 704,15 руб. включая:

- расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб.

- расходы по направлению ответчику претензии по почте на сумму 204 руб.

- расходы по нотариальному удостоверению доверенности на сумму 1 700 руб.

- расходы на оплате услуг оценщика на сумму 8 000 руб.

- расходы на оплату строительно-технического заключения на сумму 30 000 руб.

- расходы на почтовые услуги по направлению копий искового заявления и документов суму и ответчику на сумму 670 руб.

- расходы на уплату государственной пошлины на сумму 33 130,15 руб.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Истец на судебное заседание не явился, просил рассмотреть без ее участия.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и просил снизить неустойку, штраф.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

Заслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214 - ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительно-монтажное управление-4» и 

<

данные изъяты> заключен договор участия в долевом строительстве №.

Предметом вышеуказанного договора является то, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику соответствующий объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Объект долевого строительства в многоквартирном многоэтажном жилом доме, расположенный в 

<

адрес>:

Наименование

Этаж

Общая площадь

Стоимость 1 кв.м. (руб.)

Цена (руб.)

Офис №

1

51,54

70 000

3 607 800

Офис №

1

33,70

70 000

2 359 000

Офис №

1

47,47

70 000

3 322 900

Офис №

1

66,71

70 000

5 336 800

14 626 500

Завершение строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию – 1 квартал ДД.ММ.ГГГГ года. Застройщик, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязан передать участнику объект долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (п.6.1. договора).

В соответствии с п.8.1 договора, застройщик обязан передать участнику офисы, качество, которой соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Указанным договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РБ.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, Застройщик сменил свое наименование на ООО «Специализированный застройщик Строительно-монтажное управление - 4».

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Договором долевого участия в строительстве жилья предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права требования по договору третьим лицам только после уплаты им цены договора. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и 

<

данные изъяты> заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого 

<

данные изъяты> уступает, а ФИО1 принимает права и обязанности по основному договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении офиса № на 1 этаже общей площадью 44,69 кв.м., санузел 2,78 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Договор уступки прав требования согласован с ответчиком, что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось. Также ответчиком не оспаривалось, что договор участия в долевом строительстве № заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в силу указанных норм ГК РФ и положений договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ, истцу перешло право требования объекта долевого строительства с ответчика.

Истец исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства, что сторонами не оспорено.

В свою очередь ответчик свои обязательства по передаче офиса истцу в установленные договором сроки не исполнил и в объекте долевого строительства имеются недостатки.

Установлено, что до завершения строительства Дома истцом с участием представителя Застройщика был осмотрен офис № с составлением Акта осмотра помещений ДД.ММ.ГГГГ., подлинник которого остался в отделе продаж. В Акте отмечены только визуально определимые недостатки. Хотя Ведомость отделки не в полной мере была учтена представителем Застройщика при составлении перечня выявленных недостатков. Застройщик был обязан устранить в разумный срок недостатки в соответствие с проектной документацией. 

Истец была вынуждена заказать строительно-техническое заключение в целях установления перечня строительных недостатков офиса и стоимости работ по их устранению.

<

данные изъяты> доведено обследование технического состояния офиса № на предмет соответствия обязательным требованиям законодательства, предъявляемым при осуществлении строительства объектов капстроительства, с учетом Приложений №,2 к Договору.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. строительным экспертом установлено, что качество выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в помещениях офиса № не соответствует требованиям нормативно-технической документации и условиям Приложений №№,2 к Договору.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков в офисе №, составляет 189 909,58 руб. согласно локальному сметному расчёту № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также экспертом отмечено, что завершенный строительством офис № должен иметь примерно такие же конструктивно-пространственные параметры и технические характеристики, что и в Приложении № к Договору. Все помещения этого офиса должны находиться полностью в границах, не выходящих за наружную несущую стену здания внутренние перегородки на 1-м этаже, т.е. данный офис не должен иметь пристрой.

Следовательно, застройщиком произведено переустройство входной группы, что является недопустимым без внесения изменений в проектно-сметную документацию на дом и без согласования с участником долевого строительства.

На этом основании эксперт пришел к выводу, что возведение застройщиком пристроя фактически означает строительство другого объекта, не предусмотренная проектом многоквартирного дома и не соответствующего условиям Договора.

Согласно заключению общая стоимость работ, которые требуется выполнить в целях устранения строительных недостатков офиса №, отмостки и фасада здания в зоне устройства входной группы офиса №, составляет сумму 280 131,82 руб.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требований закона, и иных правовых актов.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием такого договора.

Согласно ч. 1 ст. 6 настоящего Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214 - ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 9 названного Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 закона).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика заявление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве №, которое по настоящее время ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.

Как установлено из объяснений сторон, на сегодняшний день, денежные средства, уплаченные по договору участнику долевого строительства не возвращены.

Как установлено из объяснений сторон, на сегодняшний день, денежные средства, уплаченные по договору участнику долевого строительства не возвращены.

Разрешая спор по существу, суд посчитал установленными нарушение ответчиком, взятых на себя обязательств по договору, в связи с чем, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, в сумме 3 322 900 руб.

Рассматривая требование истца о взыскании с процентов за пользование денежными средствами, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании денежных средств, которая осталась без удовлетворения.

С учетом установленных обстоятельств и ограничения истцом периода, за который она просит взыскать проценты (даты вынесения решения суда, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ), с ответчика подлежали взысканию проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования действующего в период. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования разумности и справедливости, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в РБ введен режим повышенной готовности с 18.03.2020 на основании указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 N УГ-111, суд в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижает размер процентов до 350 000 руб.

Далее, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами в размере 1/150 действующей ключевой ставки Банка России, начисленной на взысканную сумму 3 322 900 руб., начиная со дня, следующего за датой принятия решения суда, по день фактического возврата указанной суммы включительно, поскольку на момент вынесения судебного решения день фактического исполнения обязательств не может быть точно установлен, равно как и размер ставки рефинансирования, от которой, в том числе, зависит исчисление неустойки, а потому решение суда в указанной части вызовет затруднения при его исполнении.

Требования о взыскании убытков также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом не представлено каких либо доказательств причинения ему реального ущерба.

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входит в том числе и упущенная выгода.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Помимо изложенного согласно действующей судебной практике лицо, взыскивают упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду.

Истцом не представлено суду доказательств того что ответчиком причинены убытки в виде упущенной выгоды.

Заявленная истцом разница 297 160 руб. между размером уплаченных ответчику денежных средств по договору участия в долевом строительстве и стоимостью аналогичного помещения не является доказательством убытков на указанную сумму ни в виде ущерба ни в виду упущенной выгоды.

Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец также просит взыскать в свою пользу расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб. С учетом разумности и справедливости суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на юридические услуги в размере 12 000 руб.

В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 624,50 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям, а также почтовые расходы в размере 674 руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере 8 000 руб., расходы на оплату строительно-технического заключения в размере 30 000 руб.

В требованиях истца о взыскании расходов на услуги нотариуса в размере 1 700 руб., суд полагает необходимым отказать исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность не содержит указания на представление интересов в данном гражданском деле, а предоставляет неограниченный объем полномочий доверителю, оснований для взыскания понесенных истцом расходов на ее оформление в размере 1 700 рублей, не имеется.

Руководствуясь ст. ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить частично исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик СМУ-4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытки, судебных расходов.

Признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление - 4»

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление - 4» в пользу ФИО1 уплаченные денежные средства в размере 3 322 900 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 350 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 624,50 руб., почтовые расходы в размере 674 руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере 8 000 руб., расходы на оплату строительно-технического заключения в размере 30 000 руб.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный суд Республики Башкортостан суд через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Председательствующий судья: У.И. Гибадатов