Дело № 2-428/2020

Решение

 в окончательной форме составлено 17 сентября 2020 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2020 года

г. Оленегорск

Оленегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Бахаревой И.В.

при помощнике судьи Бирулиной Ю.Л.,

с участием прокурора Попильнух А.В.,

истца ФИО1 посредством видеоконференцсвязи, 

представителей истца ФИО2, ФИО3, 

представителей ответчика ФИО4, ФИО5, 

представителя третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Управление городского хозяйства» муниципального образования город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области о признании договора найма жилого помещения незаключенным и о применении последствий его недействительности, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к МКУ «Управление городского хозяйства» муниципального образования город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области о признании договора найма жилого помещения незаключенным и о применении последствий его недействительности. В обоснование иска указывает, что 29 апреля 2014 года между ним и ответчиком был заключен договор № 469 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: ... сроком на 5 лет. С указанной даты по 07 июля 2019 года он выполнял обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. С 07 июля 2017 года он находится в условиях ограничения свободы, в квартире не был, не совершал каких –либо действий, которые бы свидетельствовали о его намерении продлить действие договора. Однако, наймодатель самостоятельно пролонгировал действие договора коммерческого найма жилого помещения. Доверенное лицо ФИО2 обращался к ответчику с требованиями о прекращении действия договора с 29 апреля 2019 года. Указанные требования оставлены без удовлетворения. 12 июля 2020 года истцом направлена претензия на имя руководителя МКУ «УГХ», в которой указаны причины, по которым договор не мог быть продлен, а именно, что ФИО1 должен был сдать жилое помещение по окончании службы в Вооруженных Силах РФ, а также в связи с тем, что был обеспечен жильем в Московской области за счет средств Министерства Обороны РФ. Кроме того, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение на основании договора найма, подлежало обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Истец не имел возможности обратиться в регистрирующий орган. Полагает, что ответчиком дважды – в момент заключения договора и его пролонгации проигнорирована обязанность по регистрации обременения. Просит считать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения № 469 с 29 апреля 2019 года, признать истца ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением, снять его с регистрационного учета по указанному адресу. 

В судебном заседании истец ФИО1, участвовавший посредством видеоконференцсвязи, исковые требования поддержал по указанным в заявлении основаниям. Пояснил, что ключи от жилого помещения в настоящее время находятся у его брата ФИО2, в квартире находятся его личные вещи, не представляющие ценности. 

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал, уточнив, что считает договор недействительным в связи с его оспоримостью по основанию незаконной пролонгации. Правоотношения с ответчиком у истца прекращены с 07 июля 2017 года, то есть с момента задержания ФИО1, помещения его в следственный изолятор, увольнения с военной службы. Настаивает на недействительности договора коммерческого найма в связи с отсутствием его регистрации обременения в ЕГРН.

Представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что неоднократно путем телефонных переговоров с представителями МКУ «УГХ» пытался решить вопрос о прекращении действия договора и снятии ФИО1 с регистрационного учета. В письменной форме обращался в МКУ «УГХ» с заявлением о признании договора прекращенным с 29 апреля 2019 года в мае 2020 года. Просит считать оспариваемый договор недействительным с 29 апреля 2019 года. 

Представитель ответчика МУП «УГХ» г. Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области ФИО5 в письменном отзыве указала, что 29 апреля 2014 года между МКУ «УГХ» г. Оленегорска и ФИО1 был заключен договор № 469 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: ... сроком на 5 лет. В силу ст. 684 Гражданского кодекса РФ действие договора коммерческого найма было продлено с 29 апреля 2019 года, по тому основанию, что наймодатель не выполнил обязанности по предложению заключить договор на тех же условиях не позднее, чем за 3 месяца до окончания действия договора, а наниматель не отказался от продления договора. Таким образом, договор коммерческого найма по умолчанию был продлен с ФИО1 на прежних условиях на срок 5 лет. В июне 2019 года в МКУ «УГХ» г. Оленегорска устно обращался брат истца по вопросу расторжения договора коммерческого найма жилого помещения с ФИО1 Согласно сведениям, представленным из ЕГРН у ФИО1 отсутствовало иное жилое помещение на праве собственности. Обращает внимание, что обязательство о сдаче жилого помещения было оформлено в связи с тем, что ФИО1 признавался нуждающимся в обеспечении жильем по линии МО РФ. Полагает возможным считать договор коммерческого найма расторгнутым с даты вынесения решения суда и признать ФИО1 утратившим право пользования спорным жилым помещением. 

В судебном заседании представители ответчика МУП «УГХ» г. Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области ФИО4 и ФИО5 просили в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. На момент пролонгации договора коммерческого найма МКУ «УГХ» не располагало сведениями о вынужденном характере отсутствия нанимателя в жилом помещении, приговор в отношении ФИО1 в МКУ «УГХ» не поступал, уведомлений от ФИО1 о нежелании продлевать действия договора найма также не поступало. Ключи от жилого помещения в адрес ответчика ФИО1 не передавал, сведения о наличии в квартире вещей, принадлежащих ФИО1, отсутствуют. Отсутствие регистрации обременения права собственности не влечет недействительность договора коммерческого найма, поскольку ФИО1 фактически пользовался жилым помещением, до настоящего времени в нем зарегистрирован. Сведений о наличии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг от управляющей компании МУП «ГУК» не поступало. Считают, что оснований для признания договора коммерческого найма недействительным с 29 апреля 2019 года не имеется.

Представитель третьего лица МУП «ГУК» ФИО6 в судебном заседании пояснила, что согласно выписки из лицевого счета по квартире, расположенной по адресу: ..., нанимателем которой является ФИО1, имеется задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг в размере 55 213 рублей. Полагает, что основания для признания договора коммерческого найма жилого помещения недействительным с 29 апреля 2019 года не имеется. 

Выслушав стороны, заключение прокурора полагавшего об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. 

В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: ... принадлежит муниципальной казне г. Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области на основании Распоряжения Правительства РФ от 19.10.1996 № 1579-р. 

29 апреля 2014 года между ФИО1 и МКУ «УГХ» г. Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области заключен договор № 469 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: ..., состоящего из трех комнат для использования в целях проживания нанимателя и членов его семьи, сроком на 5 лет. 

С 15 мая 2014 года по настоящее время ФИО1 зарегистрирован в указанной квартире по месту жительства.

В 2017 году в отношении ФИО1 избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, в настоящее время он отбывает наказание по приговору суда в ФКУ ИК-17 УФСИН России по Мурманской области. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

По общему правилу договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно п. 1 и. п. 2 ст. 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В судебном заседании установлено и подтверждено пояснениями сторон, что наймодатель (МКУ «УГХ» г. Оленегорска) с предложением к нанимателю (ФИО1) о заключении договора коммерческого найма на тех же или иных условиях не обращался. При этом, ФИО1, в свою очередь, по истечении срока действия договора коммерческого найма 28.04.2019 в МКУ «УГХ» г. Оленегорска с уведомлением об отказе от продления договора коммерческого найма также не обращался. 

По смыслу ст. 684 ГК РФ нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок и отсутствие отказа нанимателя от продления договора предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку в установленный законом срок ответчик не предупредил истца об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а истец не отказался от продления договора на новый срок, то договор коммерческого найма от 29.04.2014 № 469 считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Кроме того, истец до настоящего времени остается быть зарегистрированным по месту жительства в квартире ..., мер к снятию с регистрации по месту жительства не предпринимал. До настоящего времени ключи от жилого помещения находятся у него (его представителя), в жилом помещении имеются его личные вещи, а ответчик доступа в жилое помещение не имеет. 

Доводы о том, что у ответчика не имелось оснований для продления действия договора коммерческого найма в связи с тем, что истец с 2017 года не выполнял обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг являются необоснованными, поскольку в силу п. 4.3.1 договор коммерческого найма может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев. Исходя из буквального толкования данного условия договора следует, что невнесение платы за жилое помещение не является безусловным основанием для расторжения договора, является правом, а не обязанностью наймодателя при образовании задолженности обратиться в суд с требованием о расторжении договора коммерческого найма в связи с невнесением платы за жилое помещение за 6 месяцев. 

Доводы о том, что основанием для заключения договора было ходатайство командования воинской части, в которой истец проходил в службу в связи с признанием его нуждающимся в жилье и с целью обеспечения жильем по линии Министерства обороны РФ по окончании службы, а также то, что приобретение жилья за счет финансовой субсидии, выделяемой Министерством обороны РФ, является основанием для сдачи жилья, занимаемым военнослужащим и его членами семьи также не являются основанием для признания недействительным договора коммерческого найма с 29 апреля 2019 года, поскольку ФИО1, приобретя жилое помещение в г. Щелково Московской области в 2016 году ответчика в известность о данном факте не поставил, свою обязанность по сдаче жилого помещения не исполнил. Вместе с тем, указанное обстоятельство, а именно, принятие на себя обязательства о сдаче (передаче) жилого помещения и принятии на себя обязанности сдать жилое помещение после перечисления жилищной субсидии на его банковский счет противоречит правовой природе договора коммерческого найма, срок действия которого не поставлен в зависимость от наступления указанных событий, связанных с военной службой истца. Какие – либо изменения в договор коммерческого найма в связи с подписанием указанного обязательства о сдаче (передаче) жилого помещения, связанные с изменением срока его действия, не вносились, дополнительное соглашение не заключалось. 

Доводы истца и его представителей о том, что договор недействителен с 29 апреля 2019 года по причине несоблюдения ответчиком требования п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ, согласно которому ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не обоснованными по следующим обстоятельствам. 

Требование об обязательной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года введено в действие Федеральным законом 21.07.2014 № 217-ФЗ, то есть после заключения договора коммерческого найма между МКУ «УГХ» г. Оленегорска и ФИО1 от 29.04.2014. Таким образом, обязанности по регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение на основании договора найма, на момент заключения такого договора у ответчика не имелось.

Поскольку действие оспариваемого договора было продлено по умолчанию на 5 лет 29 апреля 2019 года, суд соглашается с доводами истца о том, что у ответчика имелась обязанность по регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. 

Указанное корреспондирует с нормами ст. 51 Федерального закона № 281-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, в пункте 24 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)» со ссылкой на п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

По своей правовой природе договор коммерческого найма жилого помещения может быть приравнен к договору аренды, поскольку наниматель не вправе впоследствии претендовать на приватизацию указанного жилого помещения, его право пользования ограничено сроком и волеизъявлением обеих сторон. 

По мнению суда, указанная выше правовая позиция сформулирована в отношении аренды зданий (сооружений), но может применяться и в случаях аренды иного недвижимого имущества (например, земельных участков), и договоров коммерческого найма жилых помещений. 

Учитывая конкретные обстоятельства, установленные по делу, оснований для признания договора коммерческого найма жилого помещения № 469 от 29.04.2014 недействительным с 29.04.2019 по причине отсутствия регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение на основании договора найма отсутствия, также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Управление городского хозяйства» муниципального образования город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области о признании договора найма жилого помещения незаключенным и о применении последствий его недействительности, признании его утратившим прав – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Оленегорский городской суд.

Судья И.В. Бахарева