Дело №3а-46/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2018 года город Рязань

Судья Рязанского областного суда Милашова Л.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Виальди» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Виальди» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2015г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных объектов недвижимости.

В соответствии с Выписками из ЕГРН от 26.04.2017 года, 27.04.2017 года, 28.04.2017 года кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года:

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 466 011,67 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 108 903,81 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 408 176,04 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 458 929,49 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 877 287 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 673 516,18 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 226 354,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 466 122,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 073 060,08 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 030 513,68 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 438 948,98 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 472 461,62 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2015 года составляет:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 445 298 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 300 048 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 444 752 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 438 368 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 439 920 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 337 738 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 335 587 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 401 199 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 290 472 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 523 488 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 699 778 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 716 076 рублей.

По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают его права и обязанности, поскольку налоговым законодательством сумма налога на имущество организаций поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

В процессе производства по делу истец исковые требования уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года, определенной в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы в размере:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 446416 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 305350 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 450729 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 444260 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 441025 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 326026 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 337054 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 402952 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 295604 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 530524 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 724029 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 740892 рублей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, их представители не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ч.7 ст.150 КАС РФ, суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие в порядке упрощенного (письменного) производства.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что административные исковые требования ООО «Виальди» подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ООО «Виальди» является собственником: 

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто>,расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: г.

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто>расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № № № № № № №, №, №, № №, № от 18.09.2017 года, 19.09.2017 года.

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 8-П от 14.10.2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» по состоянию на 1 января 2015 года утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № № №, №, №, №, №.

Согласно Выпискам из ЕГРН от 26.04.2017,27.04.2017,28.04.2017 года кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 466 011,67 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 108 903,81 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 408 176,04 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 458 929,49 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 877 287 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 673 516,18 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 226 354,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 466 122,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 073 060,08 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 030 513,68 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 438 948,98 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 472 461,62 рублей.

В соответствии с отчетом 

<

скрыто> рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2015 года составляет:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 445 298 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 300 048 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 444 752 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 438 368 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 439 920 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 337 738 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 335 587 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 401 199 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 290 472 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 523 488 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 699 778 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 716 076 рублей.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" говорит о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

28 июля 2017 года ООО «Виальди» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «Виальди» отклонено.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения эксперта № следует, что по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 133 905 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 745 072 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 144 860 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 128 427 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 120 210 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 860 015 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 824 335 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 985 503 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 721 293 рубля,объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 347 539 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 806 398 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 848 468 рублей.

Изучив заключение проведенной по делу судебной экспертизы экспертом 

<

скрыто> суд находит изложенные в заключении выводы необоснованными. 

Как следует из заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7). 

Согласно пункту 3 ФСО №3 экспертное заключение представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения.

В исследовательской части экспертизы указано, что экспертом была собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения исследования, в том числе информация о спросе и предложении на рынке, к которому относятся объекты исследования (пункты 10, 11 ФСО № 7).

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из заключения судебной экспертизы следует, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости была проведена без их осмотра, так как определение рыночной стоимости объектов исследования осуществлялось на ретроспективную дату. При этом в заключении экспертизы не указаны выводы об учете допущений и ограничений, связанных с непроведением осмотра.

Согласно п.п. "ж" п. 8, п.10 раздела III Федерального стандарта оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденному приказом ФИО1 № 299 от 20.05.2015 года в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В исследовательской части эксперт обязан указать существенную информацию о физических свойствах объектов исследования, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе, прошлых и ожидаемых доходах и затратах (пункты 10, 11 ФСО №7).

Из заключения судебной экспертизы следует, что в качестве документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки экспертом были использованы определение Рязанского областного суда от 14.12.2017 года, копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 26.04.2017 года; копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 18 - 19.09.2017 года.

Однако указанные документы содержат лишь информацию о видах объектов, их адресах, площадях, наименовании и назначении объектов, этаже и кадастровой стоимости.

При этом, информация об иных качественных характеристиках объектов, влияющих на стоимость (материал стен, наличие или отсутствие отопления и т.д.), в данных документах отсутствует. 

Поскольку сведения о качественных и количественных характеристиках оцениваемых объектов, в необходимом объеме у эксперта отсутствовали, а его осмотр проведен не был, эксперт не отразил в экспертном исследовании подробную информацию о физических свойствах объектов исследования, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе, прошлых и ожидаемых доходах и затратах. Кроме того, эксперт не привел сведений, содержащих доказательственное значение, указывающих на удовлетворительное состояние объектов и на наличие инженерных коммуникаций.

Вместе с тем, административный истец указал на неудовлетворительное состояние конструктивных элементов зданий, частичную, а местами полную утрату инженерных коммуникаций.

В связи с этим суда считает необоснованным выбора экспертом для проведения исследования объектов-аналогов, которые должны быть сходными с оцениваемым объектом по своим основным количественным и качественным характеристикам, влияющим на стоимость.

Для оценки объектов недвижимости сравнительным подходом эксперт использовал метод прямого сравнения продаж, отобрав в качестве аналогов жилые помещения, расположенные в центральной части г. Рязани. 

Поскольку характеристики объектов аналогов и объектов оценки (расположение на этажах, наличие инженерных коммуникаций) обычно не совпадают, Федеральные стандарты оценки предусматривают корректирующие коэффициенты (абз. «д» пункта 22 ФСО №7), но при проведении экспертизы такие коэффициенты экспертом не применялись.

Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям ФЗ № 73-ФЗ от 30.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № проведенной 

<

скрыто> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 446416 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 305350 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 450729 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 444260 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 441025 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 326026 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 337054 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 402952 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 295604 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 530524 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 724029 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 740892 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Принимая во внимание, что расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы 

<

скрыто>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Виальди» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 446 416 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 305 350 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 450 729 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 444 260 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 441 025 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 326 026 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 337 054 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 402 952 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 295 604 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 530 524 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 724 029 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 740 892 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 28 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.