№3а-33/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 03 августа 2017 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре Салиховой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственное регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность (пищевая промышленность), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2422804 рубля на 7 марта 2017 года. В обоснование заявленных требований указала, что совместно с ФИО3 является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 21029938 рублей 72 копейки.

Истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, поскольку действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 2422804 рубля. Установленный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает ее права, поскольку влияет на размер арендной платы, подлежащей уплате.

С учетом уточнения заявленных требований, истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 5387551 рубль.

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО4 административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить с учётом уточнения.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО5 не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО Экспертное Агентство «Дело+».

ФИО2, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Мумринский сельсовет»», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем суд приходит к выводу рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, эксперта ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора аренды земельного участка от 14 апреля 2017 года №20, заключенного между администрацией муниципального образования «Мумринский сельсовет» и ФИО2, ФИО3, истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность (пищевая промышленность), расположенного по адресу: 

<

адрес>

Срок аренды сторонами определен до 14 апреля 2066 года.

Исходя из приложения к договору аренды, расчёт арендной платы определяется по формуле с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

7 марта 2017 года в государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № как об объекте недвижимости.

На основании Постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани» органом кадастрового учета определена кадастровая стоимость земельного участка и в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 7 марта 2017 года определена в размере 21029938 рублей 72 копейки.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем, часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физических лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

ФИО2, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы за использование земельного участка, не согласна с определенной кадастровой стоимостью используемого земельного участка, поскольку по условиям договора размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО2 представлен Отчет №20104-17 ООО «Бюро Экспертов Оценки», из которого следует, что рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером № на 7 марта 3017 года определена в размере 2422804 рубля.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 20 июля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Из заключения судебной оценочной экспертизы №20-07-1-1, проведенной ООО Экспертное Агентство «Дело+», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 2422804 рубля по состоянию на 7 марта 2017 года составила 5387551 рубль.

В судебном заседании представитель ФИО2 - ФИО4 согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство «Дело+», и не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 5387551 рубль.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения ООО Экспертное Агентство «Дело+» следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования в производственной деятельности, а также схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, по количественным и качественным характеристикам.

Все объекты-аналоги расположены в разных районах Астраханской области, но по качественным характеристикам схожи с объектом оценки. 

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки апрель, август, октябрь 2016 года, январь 2017 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки. 

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного подхода. При этом экспертом проведена оценка земельного участка и доходным подходом, однако полученные результаты доходного подхода не могут быть приняты за основу, поскольку не отражают рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО6 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство «Дело+», и отчет об оценке ООО «Бюро Экспертов Оценки» на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство «Дело+», так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО «Бюро Экспертов Оценки», допускает неоднозначное токование, в нем имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, а также примененными корректировками. 

Таким образом, отчет содержит противоречивые сведений по земельным участкам – аналогам, оформление и содержание отчета не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем применение его при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости нецелесообразно.

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство «Дело+» надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью № кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность (пищевая промышленность), расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 5387551 рубль.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из представленных доказательств следует, что в суд с иском ФИО2 обратилась 5 июля 2017 года, в ином предусмотренном действующем законодательством порядке по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, истец не обращалась.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность (пищевая промышленность), расположенного по адресу: Астраханская 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 марта 2017 года в размере 5387551 рубль (пять миллионов триста восемьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят один) на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 05 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.