Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

26 сентября 2017 года 

<

адрес>

Красногорский городской суд 

<

адрес> в составе 

председательствующего судьи Палагиной А.А, 

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ООО «РИВАС МО» признании недействительным договора в части, о взыскании неустойки по договору долевого участия, денежной компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с указанным выше иском, обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РИВАС МО» и ним был заключен договор № КП-30-1-8-4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «РИВАС МО» обязалось построить 25-ти этажный 5-ти секционный монолитный многоквартирный жилой дом - корпус № с первым нежилым этажом в составе жилого комплекса с объектами социальной и инженерной инфраструктуры по строительному адресу: 

<

адрес>, вблизи 

<

адрес>, на земельных участках с кадастровыми номерами 50:11:0020408:580 и 50:11:0020408:0023, ввести указанный дом в эксплуатацию и передать ФИО2 объект долевого строительства, а именно двухкомнатную квартиру, общей площадью 66,34 кв.м., расположенную в секции №, на 8 этаже, проектный №. 

Цена договора согласована истцом и ответчиком в размере 5 356 158 рублей 92 копеек и была уплачена ФИО2 в полном объёме и в надлежащий срок, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России.

В соответствии с договором, срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи квартиры ФИО2 – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, ООО «РИВАС МО» нарушило условия договора, не завершило строительство и не осуществило передачу квартиры в сроки, согласованные в договоре, чем нарушило права ФИО2. На момент обращения ФИО2 в суд с исковым заявлением квартира по акту приёма-передачи не передана.

Таким образом, период просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче квартиры составляет 269 дней - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

ФИО2 направил досудебную претензию с требованием оплатить сумму неустойки, однако, претензия оставлена ответчиком без ответа. 

Просит суд взыскать с ООО «РИВАС МО» в его пользу, с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в сумме 907 154 рубля 78 копеек, денежную компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф в размере 50 % от сумм, присужденной в пользу истца, расходы на оплату услуг представителей в размере 45 000 рублей, расходы на оплату изготовления нотариальной доверенности в размере 1 700 рублей, а так же признать пункты 4.5., 9.1., 9.2. Договора № КП-30-1-8-4 от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. Извещался судом надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уточнений, просила удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика, против удовлетворения исковых требований истца возражал, в случаи принятия доводов истца просил снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон по делу, исследовав материалы дела, суд принимает решение о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1, 2 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу положений ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено в судебном заседании и следует из материала дела: ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № КП-30-1-8-4 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить 25-ти этажный 5-ти секционный монолитный многоквартирный жилой дом - корпус № с первым нежилым этажом в составе жилого комплекса с объектами социальной и инженерной инфраструктуры по строительному адресу: 

<

адрес>, вблизи 

<

адрес>, на земельных участках с кадастровыми номерами 50:11:0020408:580 и 50:11:0020408:0023, ввести указанный дом в эксплуатацию и передать истцу, входящий в состав дома объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, общей площадью 66,34 кв.м., секция 1, этаж 8, проектный №. 

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 5 356 158 рублей 92 копеек истец выполнил своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России.

В соответствии с условиями договора, срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи квартиры – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, указанные в договоре сроки ответчиком нарушены. 

Таким образом, период просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры истцу составил 269 календарных дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Истец направлял в адрес ответчика претензию о выплате неустойки, но разрешить спор в досудебном порядке не удалось, ответа от ответчика не последовало.

Таким, образом, суд считаем возможным удовлетворить заявленные требования частично, учитывая следующее.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно положениям ст. 4 указанного Федерального Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона ФЗ № к отношениям сторон, вытекающим из Договора, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Закона ФЗ - №. 

В соответствии со ст.6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу п.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определение Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения обязательств и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

В соответствии со ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30.122004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом (п. 10).

Применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по условиям которого суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 70 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 1 пункта 71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Истцом был предоставлен расчет неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по передачи квартиры, однако суд считает, что указанная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 230 000 рублей.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом установленных нарушений морального вреда, оценивая этот вред в сумме 10 000 рублей. Взыскать с ответчика морального вреда в более значимых пределах не подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела.

Судом установлено, что истец обращался к ответчику с претензиями, однако урегулировать спор не удалось (л.д.).

Как указано в ч. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Основываясь на вышеуказанной норме закона, принимая во внимание ст. 333 ГК РФ суд считает, что с ООО «РИВАС МО» в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 70 000 рублей.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 указанного выше Закона №214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Исходя из положений п.1, п.2 ст. 5 данного Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как усматривается из содержания оспариваемого договора, согласно п. 4.5 доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Таким образом, истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе условии, закрепленным п. 4.5 договора.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что условие п. 4.5 договора долевого участия не противоречат положениям специального закона, именно, ФЗ №214-ФЗ, как не противоречит и положениям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также преимуществ застройщика.

При этом, принимая во внимание положения ст. 421 ГК РФ, могут быть признаны незаконными положения п. 9.1 договора, предусматривающие, что споры и претензии сторон по исполнению договора разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия более пятнадцати рабочих дней с момента предъявления соответствующей претензии - в судебном порядке.

Так же, суд находит обоснованным утверждение истца о недействительности п. 9.2 договора долевого участия в строительстве, предусматривающего установление подсудности спора Третейскому суду при ООО «Адрем Трйдинг» и признании решения Третейского суда окончательным.

При этом, суд с учетом ч.7 ст.29 ГПК РФ, п.2 ст.17 Закона "О защите прав потребителей", устанавливающих подсудность исков о защите прав потребителей по выбору истца, исходя из положений п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ о: ДД.ММ.ГГГГ N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам с защите прав потребителей", и п.1 ст.16 Закона "О защите прав потребителей", ч.1 ст.167 ГК РФ, полагает такое условие ограничивающим право выбора потребителем подсудности рассмотрения споров, что в силу указанных норм права является недопустимым.

Из изложенного следует, что требование истца о признании недействительным п. 9.1 и 9.2 договора долевого участия в строительстве надлежит удовлетворить.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно ст. 88, 98, 100 ГПК РФ, исходя из принципов разумности, принимая во внимание категорию рассматриваемого спора, участие в деле представителя считает разумными, подлежащими взысканию понесенные судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «РИВАС МО» признании недействительным договора в части, о взыскании неустойки по договору долевого участия, денежной компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 9.1 и 9.2. договора участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «РИВАС МО». 

Взыскать с ООО «РИВАС МО» в пользу ФИО2 неустойку в размере 230 000 (двести тридцать тысяч) рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, штраф в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «РИВАС МО» в доход муниципального образования «

<

адрес> Красногорск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 500 (три тысячи пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано стороной в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течении месяца.

Судья: А.А. Палагина