Дело № 3а-325/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Завгородняя И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованные лица администрация Краснодарского края, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной, 

установил:

ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 4 616,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, определенную по состоянию на 28.06.2019г., равной рыночной в размере 87707463 рубля.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что как собственник нежилого помещения оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебном заседании представитель ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики и заинтересованные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте слушания дела.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступили дополнения к отзыву, в которых выражает несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой и просит назначить дополнительную судебную экспертизу.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 поступили возражения на административный иск, в которых указывает, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства и просит вынести решение на усмотрение суда. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 4 616,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 28.06.2019г. в размере 171230417,64 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 28.06.2019г. верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 1283-19 от 21.11.2019г., подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО5», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> определена в размере 86 672249 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, а также на соответствие отчета об оценке № 1283-19 от 21 ноября 2019 года, подготовленный ООО «Бюро оценки ФИО5», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 787/ДПО от 28.02.2020г., выполненной экспертом 

<

 Ф.И.О. >8 экспертного учреждения ООО «Департамент профессиональной оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> на дату определения кадастровой стоимости (28.06.2019г.) составляет 131046 000 рублей.

Экспертом также сделан вывод о том, что отчет об оценке № 1283-19 от 21.11.2019г., подготовленный ООО «Бюро оценки ФИО5», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Так, примененные оценщиком корректировки неправильно введены неправильно, объекты-аналоги подобраны некорректно, в связи с чем, рыночная стоимость, указанная в отчете № 1283-19 от 21.11.2019г., не может быть признана достоверной.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованного лица выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Оснований не доверять представленному заключению дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен доходный и сравнительный подходы (невозможность применения затратного подхода при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

С данным заключением судебной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края, представил отзыв, в котором указано на нарушения требований Федерального закона № 135-Ф3, федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, а именно: при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом допущены следующие нарушения: информация о том, на каком этаже расположены объекты-аналоги № 1 -3 не подтверждена; выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объекта экспертизы; наличие у объекта-аналога № 3 отдельного входа не подтверждено. Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы доходным подходом допущены следующие нарушения: выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объекта экспертизы; информация о техническом состоянии объектов-аналогов № 2, 3 не подтверждена; отсутствие корректировки на техническое состояние для объекта-аналога № 4 не обосновано. Применение корректировки на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, ошибочно, так как приводит к занижению общей стоимости объекта экспертизы.

В судебном заседании был допрошен эксперт 

<

 Ф.И.О. >8, подготовивший заключение судебной экспертизы. Эксперт пояснил, что согласно фотоматериалу, который представлен в экспертизе на странице 116, объект-аналог расположен на 1 этаже, соответственно, в экспертизе имеются указания на расположение объекта. Объект-аналог № 2, согласно фотоматериалу, а также технического паспорта, который также представлен в источнике информации, в экспертизе на странице 117, расположен на 1 этаже, информация подтверждена. Объект-аналог № 3, источник информации в экспертизе на странице 118, имеется фотоматериал непосредственного объекта, также имеется эксплуатационный технический план, в котором указаны помещения, которые реализуются и в данном техническом плане указано, что помещения расположены на втором этаже. Выбранные экспертом объекты аналоги отличаются по площади от объекта экспертизы, однако расчет проводился в рамках сравнительного подхода в соответствии с выбранными объектами-аналогами, в таблице 7 на странице 81 экспертного заключения имеется корректировка на площадь объекта на разницу в масштабе. Обоснование данной корректировки представлены на страницах 84-85, то есть, введена корректировка на площадь. По объекту-аналогу № 3 имеется источник информации в приложениях экспертизы, страница 117, объект расположен на втором этаже. В источнике информации имеется фотоматериал объекта и имеется технический план, на которых видно и указано, что имеется отдельная обособленная лестница, которая позволяет попасть на первый и второй этаж. В данной ситуации можно сделать вывод, что у объекта имеется отдельный обособленный вход, позволяющий пользоваться, не создавая никому преград, в том числе, для использования объекта-аналога. 

По поводу расчета рыночной стоимости доходным подходом эксперт пояснил, что в рамках доходного подхода производился расчет необходимой арендной платы для составления чистого операционного дохода. В таблице номер 1 на странице 96 экспертизы введена корректировка на разницу площади. На страницах 99-100 имеется обоснование значения вводимой корректировки на площадь с указанием соответствующих источников. Техническое состояние данных объектов-аналогов указано в источниках информации. Объект № 2 на странице 121 в приложении экспертного заключения. В описании текста имеется наличие всех коммуникаций, расписаны кабинеты и других подсобные помещения, также имеется указание на кондиционеры, что косвенно указывает на то, что объект готов к использованию. Также имеется фотоматериал, на котором видно, что объект используется, соответственно, его состояние можно характеризовать как хорошее. По поводу объекта № 3, также представлен источник информации на странице 122. В данном источнике указан фотоматериал, в котором видно, что объект находиться в хорошем техническом состоянии, готовым для использования, что соответственно, отражено в экспертизе при расчетах. Согласно источнику информации по объекту № 4, он находится в состоянии, требующем проведение ремонта, но в рамках объявления информации, которая указана на странице 123, указано, что по данному объекту возможны арендные каникулы на проведение ремонтных работ, соответственно, арендная плата, которая указана в данном источнике информации, эквивалентна объекту в хорошем состоянии. Введение корректировки в данном случае не требуется, что указано в расчетной таблице по доходному подходу, также подтверждается источником информации, представленном на странице 123. 

По поводу замечания о применение корректировки на долю стоимости, приходящуюся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, так как приводит к занижению общей стоимости объекта экспертизы эксперт пояснил, что встроенные помещения являются частью большого здания, которые расположены на земельном участке, представляют из себя единый объект. Соответственно, при реализации в объявлении, как правило, не указывается какая доля земельного участка приходится на объект. При определении рыночной стоимости в рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости, объект должен учитываться без земельного участка, то есть, разграничен, как объект капитального строительства и земельный участок, соответственно, в данной ситуации у нас встроенные помещения. В рамках сравнительного и доходного подходов объект определялся как единый объект недвижимости. В связи с чем, после согласования, экспертом была введена корректировка, которая определяет стоимость непосредственно улучшений, которые представляют из себя встроенные помещения. Как правило, на рынке недвижимости при продаже встроенных помещений не указывается доля прав на земельный участок, поэтому, экспертом введена корректировка на долю стоимости улучшения, обоснования которых представлены на странице 108 экспертизы.

Суд считает пояснения, данные экспертом, достоверными, полными, опровергающими доводы административного ответчика о недостатках в заключении эксперта.

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> на дату определения кадастровой стоимости (28.06.2019г.) составляет 131 046 000 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 06.12.2019г., сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не имеется. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06.12.2019г.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Генеральным директором ООО «Департамент профессиональной оценки» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 45000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права. 

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, заявление ООО «Департамент профессиональной оценки» подлежит удовлетворению. Расходы по проведению экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованные лица администрация Краснодарского края, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 4 616,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 28 июня 2019 года в размере 131 046000 рубль.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровым номером 

<

№..> считать 06 декабря 2019 года.

Взыскать с ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» в пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» судебные расходы в размере 45 000 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.08.2020 года.

Судья краевого суда: