Дело № 2-11/2019 г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 февраля 2019 г. г. Углич

Угличский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Мароковой Т.Г.

при секретаре Агафоновой М.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Угличского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования к администрации городского поселения Углич, Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации городского поселения Углич, ФИО4 о признании торгов по продаже земельного участка недействительными, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Заместитель Угличского межрайонного прокурора обратилась в суд в интересах муниципального образования – городское поселение Углич, указав в заявлении, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства о защите конкуренции, о муниципальной собственности при проведении торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что Администрацией городского поселения Углич в соответствии с постановлением от 14.03.2018 г. № 85 «О проведении торгов по продаже земельного участка» принято решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель – для индивидуального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Оценка объекта недвижимости – жилого 

<

адрес> не проводилась, однако реализация земельного участка с имеющимся на нем строением существенно увеличивает размер минимальной первоначальной цены лота, позволяет привлечь в бюджет дополнительные доходы от торгов. Указанный дом имеет износ 68%, что свидетельствует о наличии годных остатков строительных материалов, которые могут быть реализованы муниципальным образованием с целью пополнения бюджета. Включение сноса указанного жилого дома в качестве обременения земельного участка, являющегося предметом аукциона, влечет незаконное отчуждение муниципального имущества, а соответственно выбытие основных средств муниципального образования в размере стоимости квартир. Кроме того, Администрация городского поселения Углич заключила с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка № № с ДД.ММ.ГГГГ г. Сведения о результатах торгов опубликованы 29.05.2018 г., следовательно, срок заключения указанного договора купли-продажи нарушен и составил менее десяти дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, что является нарушением п. 20 ст. 39.19 ЗК РФ. В связи с указанным, истец просит суд признать недействительными торги по продаже спорного земельного участка и договор купли-продажи № 17 от 07.06.2018 г., заключенный между Администрацией городского поселения Углич и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки. 

Определением от 04.09.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ярославской области.

Определением от 30.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Угличского МР.

Определением от 03.12.2018 г. к производству суда принято уточненное исковое заявление заместителя Угличского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования – городское поселение Углич к Администрации городского поселения Углич, Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации городского поселения Углич и ФИО4 о признании торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, недействительными; признании недействительным договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Администрацией городского поселения Углич и ФИО4 и применении последствий недействительности сделки, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, обязав Администрацию городского поселения Углич возвратить ФИО4 денежные средства в размере 86600 руб. (л.д. 152-156 т.1).

24.01.2019 г. в Угличский районный суд поступило уточненное исковое заявление заместителя Угличского межрайонного прокурора в интересах уже неопределенного круга лиц к Администрации городского поселения Углич, Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации городского поселения Углич и ФИО4, в котором она просит признать торги по продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, недействительными; признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией городского поселения Углич и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, обязав Администрацию городского поселения Углич возвратить ФИО4 денежные средства в размере 86600 руб. (л.д. 2-6 т.2).

В судебном заседании ст. помощник Угличского межрайонного прокурора Тукташев Д.Е. исковые требования с учетом уточнения поддержал по указанным в исках основаниям. 

Представитель ответчика Администрации городского поселения Углич по доверенности ФИО5 исковые требования признал по формальным основаниям. Пояснил, что Администрация городского поселения Углич не имела право согласно п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ проводить торги земельного участка с объектом недвижимости. Однако, прежде, чем проводить торги Администрация городского поселения Углич произвела оценку спорного земельного участка, обратившись к специалисту – оценщику ФИО1, предоставив ей документы, подтверждающие, что на земельном участке находится аварийный жилой дом, подлежащий сносу. С учетом того, что если бы Администрация городского поселения Углич, производила снос дома самостоятельно, то согласно смете стоимость работ составила бы 530737 руб. Соответственно, для бюджета было выгодно включить в договор пункт о том, что покупатель за свой счет производит снос объекта недвижимости, что согласно отчета об оценке составляет 320000 руб. Торги состоялись, нарушений при проведении процедуры выявлено не было, сведения о результатах торгов были опубликованы 29.05.2018 г. Однако, договор купли-продажи земельного участка с ФИО4 был заключен на два дня раньше, чем указано в п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ, но чьих-либо прав это не нарушало. По данному факту Управлением ФАС по ЯО проводилась проверка, но протокол об административном правонарушении не составлялся, в связи с отсутствием состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 8 ст. 7.32 КоАП РФ. 

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, просил в иске прокурору отказать по следующим основаниям. Считает, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, внес задаток по аукциону в сумме 86600 руб. Условия договора купли-продажи, в том числе о том, что он будет за свой счет сносить аварийный жилой дом, его устраивали. Согласно официальной смете стоимость таких работ составляет примерно 530000 руб. Однако, являясь руководителем строительной компании, для него стоимость будет не больше 300000 руб. Просил учесть, что в настоящее время участок не огорожен, в дом имеется доступ, там собираются люди без определенного места жительства, состояние дома, создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Если бы ответчик оформил право собственности на данный земельный участок, то незамедлительно бы преступил к работам по сносу объекта. 

Представитель ответчика УМИ и ЗО Администрации городского поселения Углич в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. 

Представители третьих лиц Администрации Угличского МР, ООО «Лидер», Управления Росреестра По ЯО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены. 

Выслушав прокурора, представителя ответчика Администрации городского поселения Углич, ФИО4, показания свидетеля ФИО1., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Установлено, что Администрацией городского поселения Углич в соответствии с постановлением от 14.03.2018 г. № 85 «О проведении торгов по продаже земельного участка» принято решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель – для индивидуального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В силу абзаца 4 ст. 8 Федерального Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Частью 1 статьи 11 Закона предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Данное требование муниципальным органом было выполнено, предварительно до проведения торгов была получена рыночная стоимость спорного земельного участка – 433000 руб., что подтверждается отчетом № 219/РС/17 по состоянию на 06.11.2017 г., изготовленным оценщиком ФИО1

Однако, на данном земельном участке находился 7-квартирный аварийный жилой дом, подлежащий сносу, что подтверждается актом обследования помещений от 23.06.2009 г., заключением о признании жилого дома аварийным от 16.07.2009 г. (л.д. 131-132 т.1) и информацией Администрации УМР от 10.09.2018 г., что дом расселен (л.д. 165 т.1). Данная информация была учтена оценщиком при проведении оценки. ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, показала, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка руководствовалась разъяснениями, изложенными в п. 22 Приказа Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 и комментариями из учебника «Оценка недвижимости» под ред. ФИО6 и ФИО7. Поскольку в Угличском районе и г. Угличе не было подобных аналогов, а именно на дату составления отчета предложений по продаже земельных участок с находящимися на них аварийными домами, не имелось, поэтому была применена корректировка на наличие дополнительного строения (п.7 отчета). Таким образом, если бы участок был свободен от строений, то его стоимость составила 753000 руб. Однако, с учетом аварийности дома, из этой стоимости участка вычитается стоимость работ по сносу строения – 320000 руб. Просила учесть, что, если бы Администрация городского поселения Углич, производила указанные работы через запрос котировок, то начальная стоимость таких работ определялась бы сметным расчетом и это было бы существенно больше, чем 320000 руб. 

Согласно части 1 статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оснований не доверять указанному выше отчету у суда не имеется. Прокурором не представлено доказательств недостоверности отчета. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Также прокурором не доказан тот факт, что после сноса дома, Администрация городского поселения Углич могла бы получить прибыль в виде годных остатков. Напротив, ответчик ФИО4 пояснял, что дом до такой степени ветхий и старый, что годных остатков, которые можно будет реализовать, не будет. 

Таким образом, довод прокурора о том, что оценка земельного участка не производилась, суд находит несостоятельным. Кроме того, учитывает, что нарушений при проведении данной оценки не допущено. 

Подпунктом 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

При этом, как следует из положений указанной нормы, речь идет не о любых, а только о грубых нарушениях порядка, имеющих существенное значение, которые могли бы повлиять на определение результата торгов, и нарушающие права заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В данном случае, суд приходит к выводу, что под зданием, строением необходимо понимать объект недвижимости, который имеет рыночную стоимость, пригоден для использования по назначению.

Однако, установлено, что дом, находящийся на спорном земельном участке, признан аварийным и подлежащим сносу, расселен. Для его сноса необходимы дополнительные затраты. 

Таким образом, Администрация городского поселения Углич получила бы в бюджет муниципального образования меньшую сумму от реализации земельного участка, если бы за своей счет сносила указанный дом. 

Соответственно в данном случае права муниципального образования при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на указанных в нем условиях не нарушаются. Нарушений прав неопределенного круга лиц, суд также не усматривает, поскольку все существенные условия договора были опубликованы и участники торгов могли с ними ознакомиться. 

Соответственно, оснований для признания торгов по продаже спорного земельного участка и признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, суд не усматривает. 

Кроме указанного выше основания, прокурор просит расторгнуть указанный договор купли-продажи и в связи с тем, что договор был заключен ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте. Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, а на сайте публикация размещена 29.05.2018 г.

В соответствии с ч. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Действительно, данный факт имеет место быть, однако данное нарушение не является существенным и не может повлечь признание торгов недействительными, поскольку процедура непосредственно проведения торгов не нарушена. Кроме того, суд учитывает, что Управлением ФАС по ЯО по данному факту проводилась проверка и нарушений не выявлено (л.д. 166 т.1). 

Одновременно, при принятии решения суд принимает во внимание, что длительный период времени спорный земельный участок не огорожен, находящийся на нем аварийны дом, представляет угрозу жизни и здоровью третьих лиц, что подтверждается представленными суду фотографиями и пояснениями ответчика ФИО4 В случае проведения вновь процедуры торгов, создается более опасная ситуация, поскольку объект с каждым днем разрушается и грозит обрушением. Напротив, при оформлении права собственности ФИО4 на земельный участок, последний незамедлительно приступит к работам по сносу строения и очистке земельного участка. 

С учетом установленных обстоятельств, суд отказывает заместителю Угличского межрайонного прокурора в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В соответствии с ч. 1 ст. 226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства прокурора о вынесении частного определения в адрес Главы городского поселения Углич ФИО2, начальника Управления УМИ и ЗО администрации городского поселения Углич ФИО3, поскольку решение вопроса о необходимости вынесения частного определения является прерогативой суда. Лица, участвующие в деле, не вправе требовать вынесения частных определений и могут лишь обратить внимание суда на наличие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости вынесения частного определения. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

у с т а н о в и л:

В удовлетворении исковых требований заместителю Угличского межрайонного прокурора отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда через Угличский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Г. Марокова