Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Спасск 

Пензенской области 26 сентября 2019 года

Спасский районный суд Пензенской области 

в составе председательствующего судьи Артамоновой Г.А., 

при секретаре Юдашкиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Спасска Спасского района Пензенской области, ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество - гараж, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Спасска Спасского района Пензенской области о признании права собственности на недвижимое имущество - гараж, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи от 01 июля 2018 года он приобрел у ФИО2 гараж, общей площадью 193,199 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, по цене 160 000 рублей, оплатив в день подписания договора. Факт передачи имущества подтверждается актом приема передачи от 01.07.2018г., претензий по качеству, назначению имущества, документам у сторон не имелось. Спорный объект недвижимости приобретен в удовлетворительном состоянии, степенью износа 50 %, пригодном для использования по назначению. В свою очередь ФИО2 приобрел данный гараж по договору купли-продажи от 28.06.2018г. у МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска». Согласно техническому паспорту на спорный гараж от 09.04.2019г., составленному ООО «Юникс», он имеет площадь 221,6 кв.м., 1968 года постройки. При заключении договора продавец ФИО2 представил ему справку конкурсного управляющего МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» ФИО5 о принадлежности здания гаража продавцу на основании решения Собрания представителей г.Беднодемьяновска от 08.04.2005г. № 41-7/4, решения Собрания представителей г.Спасска от 28.01.2015г. № 51-9/6, инвентаризационных описей от 01.08.2014г. № 3 от 27.05.2016г. №1. ФИО2 приобрел спорный гараж у МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» в лице конкурсного управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Пензенской области по делу А49-4696/2014, т.е. на законных основаниях. С момента приобретения здания гаража (01.07.2018г.) он использует его по назначению, для хранения автотранспорта. По тому же адресу расположено здание гостиницы, которое он (истец) приобрел по договору купли-продажи по лоту № 1 от 10.10.2018г. у МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» ФИО5 в лице конкурсного управляющего ФИО5, право собственности на которое за ним зарегистрировано в ЕГРН 17.12.2018г., кадастровый №, площадью 642,8 кв.м. Считает, что в силу положений ст.135 ГК РФ здание гаража связано общим назначением со зданием гостиницы, необходимо ему для обслуживания и эксплуатации гостиницы. Статья 135 ГК РФ не исключает отчуждение принадлежности отдельно от главной вещи, если принадлежность является обособленным имуществом. Ранее инвентарный, кадастровый учет спорного здания не осуществлялся. В настоящее время он, равно как и ФИО2, лишен возможности зарегистрировать на спорный гараж право собственности, поскольку конкурсное производство МУП завершено 21.03.2019г. и 15.05.2019г. предприятие исключено из ЕГРЮЛ. При совершении сделки купли-продажи ни у него, ни у ФИО2, полномочия конкурсного управляющего сомнений не вызывали. Спорный гараж находился в хозяйственном ведении МУП, как объект недвижимого имущества был включен в инвентаризационную опись основных средств балансовой стоимостью 147 311 руб., и, в соответствии с положениями п.1 ст.131, п.2 ст.126, п.1 ст.129 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» правомерно включен в конкурсную массу должника. Договор купли-продажи от 01.07.2018г. соответствует требованиям ГК РФ, предъявляемым к сделкам по продаже недвижимости. Разночтение в площади здания гаража обусловлено отсутствием на него какой-либо технической документации. Поэтому перед продажей замер производился конкурсным управляющим с использованием ручного лазерного дальномера, площадь составила 193,199 кв.м. После чего, при составлении технического паспорта на гараж лицензированной организацией ООО «Юникс», с использованием технического оборудование, прошедшего поверку, установлена его площадь 221,6 кв.м.я. которая является наиболее достоверной. Ответчик не располагает сведениями о площади гаража, но подтверждает, что с 2005 года площадь не изменялась, что подтверждается письмом от 17.06.2019г. Цена спорного объекта, указанная в договоре в размере 160 000 руб. по соглашению сторон, соответствует его рыночной цене в размере 154 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке от 14.06.2019г., выполненным ООО «Агентство консалтинга и оценки». Спорное здание ему необходимо для обслуживания здания гостиницы. Он, равно как и ФИО2, и конкурсный управляющий ФИО5 не могут совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о кадастровом учете, переходе права и регистрации права собственности на него, поскольку МУП ликвидировано. 

Истец ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество - гараж, назначение–нежилое здание, количество этажей – 1, общей площадью 221,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.5-15).

В ходе рассмотрения дела ответчик - администрация города Спасска Спасского района Пензенской области предъявляла встречный иск к ФИО1 о признании спорного здания гаража самовольной постройкой и его сносе, от которого отказался и просил производство по встречному иску прекратить (т.2 л.д.99-100).

Определением суда от 26 сентября 2019 года производство по встречному иску прекращено (т.2 л.д.137-138).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен посредством СМС-информирования (т.2 л.д.91). В адресованном суду письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что свои исковые требования поддерживает в полном объеме. В соответствии со ст.48 ГПК РФ воспользовался правом участия в судебном заседании его представителя (т.2 л.д.110). 

Представитель истца ФИО1 – адвокат Пензенской областной коллегии адвокатов ФИО3 (удостоверение № 905, ордер № 3943 от 09.07.2019г. – т.1 л.д.85) исковые требования поддержала в полном объеме, сославшись на изложенные в иске доводы. Просит исковое заявление удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, адресовав суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что исковые требования ФИО1 признает в полном объеме, подтвердил, что на основании договора купли-продажи от 28 июня 2018 года он приобрел у конкурсного управляющего МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска», объект недвижимого имущества –гараж, расположенный по адресу: 

<

адрес> который не смог зарегистрировать в органе Росреестра ввиду ликвидации продавца. Спорный гараж он продал на основании договора купли продажи от 01 июля 2018 года истцу ФИО1 Сделка совершена сторонами. Считает, что отсутствие факта регистрации права собственности на гараж, не свидетельствует о недействительности сделки. (т.1 л.д.227, т.2 л.д.98).

Представитель ответчика - администрации г.Спасска, в судебное заседании не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, судебной повесткой под расписку (т.2 л.д.93). И.о. главы администрации ФИО4 адресовал суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. 

Представители третьих лиц на стороне ответчиков, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области», в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, посредством извещения по адресам электронной почты (т.2 л.д.94-97), сведений о причинах неявки, возражений по заявленным требованиям суду не предоставили.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ судом постановлено рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, при существующей явке.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО3, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Согласно ст.294 ГК РФ, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу ст.295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст.131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичная норма содержалась в ч.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее - в редакции до 01.01.2017г., далее - Закон № 122-ФЗ).

В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.69 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.06.2014г. МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» было признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Конкурсное производство продлено до 23 марта 2019 года (т.2 л.д.135-136).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21.03.2019г. завершено конкурсное производство в отношении МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» с 21 марта 2019 года (.2 л.д.135-136).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» исключено из реестра юридических лиц 15.05.2019г. (т.1 л.д.63).

Соответственно, правовое регулирование сделок, осуществляемых от имени предприятия, признанного несостоятельным (банкротом), уполномоченным на то судом лицом, осуществляется помимо общегражданских норм, правилами, установленными Федеральным законом от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

На основании ст.131 Закона банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии с п.2 ст.126 Закона банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Согласно п.1 ст.129 Закона о банкротстве - с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены названным Федеральным законом.

На основании решения Собрания представителей г.Беднодемьяновска от 08.04.2005г. № 41-7/4 «О передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска», решения Собрания представителей г.Спасска от 28.01.2015г. № 51-9/6 «О внесении изменения в решение Собрания представителей города Спасска Спасского района Пензенской области от 25.07.2014 № 584-96/5» - спорное здание гаража, 1968 года постройки, находилось в хозяйственном ведении МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» (т.1 л.д.36-45, т.1 л.д.46-49).

Материалами дела подтверждается, что в реестре муниципальной собственности города Беднодемьяновска спорное здание гаража не значится (т.2 л.д.67-81).

В 2005г. г.Беднодемьяновск переименован в г.Спасск.

Исходя из норм законодательства, регулирующего вопросы проведения процедуры банкротства, собственник имущества должника утрачивает распорядительные функции в отношении имущества МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска», включенному в конкурсную массу, к которым относится гараж. Право распоряжения данным имуществом имеет лишь конкурсный управляющий.

По итогам сплошной и дополнительной инвентаризации, указанный гараж, как объект недвижимого имущества, был включен конкурсным управляющим в инвентаризационную опись основных средств МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» от 01.08.2014г. № 3 и от 27.05.2016г. № 1 балансовой стоимостью 147 311 рублей. 

Таким образом, в соответствии с положениями Закона о банкротстве данный объект правомерно включен в конкурсную массу должника (т.1 л.д.50,51-52,56-57).

После этого конкурсным управляющим были опубликованы объявления о проведении торгов по продаже имущества предприятия в форме аукциона в открытой форме, на которое выставлено имущество по Лоту № 1, где в числе прочего значится: здание гостиницы, а также нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, общая площадь 193,199 кв.м., которые расположены по одному и тому же адресу: 

<

адрес>. Торги 5 раз признавались несостоявшимися. В ходе чего в опубликованных объявлениях от 12.05.2018г., от 11.08.2018г., в лоте № 1 здание гаража отсутствовало (т.2 л.д.1-10). 

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения по Лоту № 1, в составе которого спорный гараж не значится, признан участник торгов ФИО1. 10.10.2018г. между МУП и ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества от 10.10.2018г. (т.1 л.д.31-34).

Как следует из материалов дела, указанное спорное здание гаража, расположенное по тому же адресу, было реализовано конкурсным управляющим МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска» путем продажи с прямых торгов ФИО2 (ответчику) на основании договора купли-продажи от 28 июня 2018 года (т.2 л.д.132).

В свою очередь, на основании договора купли продажи от 01 июля 2018 года ФИО2 (продавец) продал вышеуказанный спорный гараж ФИО1 (покупателю) за 160 000 рублей, что подтверждается представленным суду подлинным договором. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01 июля 2018 года, где зафиксировано, что на момент подписания настоящего акта покупатель произвел оплату по договору полностью. Обязательства по сделке между сторонами исполнены (т.1 л.д.19-20,21). 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Данный договор соответствуют требованиям вышеприведенных норм права. 

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (ст.6 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

В вышеназванном договоре кули-продажи указана площадь гаража значится 193,199 кв.м. (т.1 л.д.19-20,21). 

В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание (гараж) по состоянию на 18.02.2019г., изготовленным ООО «Юникс», расположенное по адресу: 

<

адрес>, объект недвижимого имущества значится со следующими характеристиками: гараж, один этаж, 1968 года постройки, Литера Г, состоит из трех помещений общей площадью 221,6 кв.м., в т.ч. № 1 - площадью 183,5 кв.м., № 2 – 22,3кв.м., № 3 – 15,8 кв.м. имеет физический износ – 50 %, расположен на земельном участке площадью 500 кв.м. (т.1 л.д.24-28). Замеры производились кадастровым инженером, поверенным оборудованием (т.2 л.д.11-17).

В вышеназванных Перечне муниципального имущества, переданного в хозяйственное ведение МУП «Жилкомсервис города Беднодемьяновска», инвентаризационных описях, площадь гаража, не указана.

Как следует из письменного сообщения администрации г.Спасска от 17.06.2019г. № 420 – администрация данными о площади гаража не располагает, какая-либо техническая документация на него отсутствует, за период с 2005 по 2019г. правообладателям разрешение на его реконструкцию и переустройство не выдавалось, сведениями о самовольном изменении правообладателями объема и площади также не располагает (т.1 л.д.35).

Разночтения в площади спорного гаража в объявлениях по проведению аукциона, договоре купли-продажи с ФИО2, техническом паспорте (соответственно 193,199 кв.м. и 221,6 кв.м.), связаны с тем, что первоначальная техническая документация на него не сохранилась, а в ходе процедуры банкротства конкурсным управляющим самостоятельно производились замеры с использованием ручного лазерного дальномера, что подтверждается Актом замера площадей объектов недвижимости (т.1 л.д.29), он не имеет специальных познаний в области строительства, не учел площадь помещения, где хранился служебный автомобиль главы администрации г.Спасска, куда он не имел доступа из-за отсутствия ключей, о чем указал в письме от 22.07.2019г. (т.1 л.д.170) 

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. Иных доказательств суду не предоставлено.

Таким образом, спорный гараж имеет действительную площадь 221,6 кв.м., которая с момента строительства (1968г.) не изменялась.

Ответчик не претендует на спорный объект недвижимого имущества, расположенный на территории муниципального образования г.Спасск. Со стороны других лиц также отсутствуют притязания на них.

Право собственности и договор купли-продажи спорных объектов недвижимости при заключении сделки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в органе Росреестра не зарегистрированы. Препятствием для государственной регистрации права явилось банкротство и ликвидация продавца.

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе признанием права собственности.

Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности. Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к администрации города Спасска Спасского района Пензенской области, ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество – гараж – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество - гараж, назначение–нежилое здание, количество этажей – 1, общей площадью 221,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пензенский областной суд через районный суд.

Председательствующий: - П/П

Решение принято 

в окончательной форме 01 октября 2019 года

Председательствующий: - П/П