РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Черкесск 23 ноября 2020 года

Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Дзыба З.И.

при секретаре судебного заседания Хабовой М.Т.

с участием:

представителя административного истца АО «Недра» ФИО1,

представителей заинтересованных лиц: 

администрации Усть-Джегутинского муниципального района ФИО2 С-Х., 

администрации Усть-Джегутинского городского поселения ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Недра» к Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Недра» на правах аренды пользуется следующими объектами недвижимости: 

- земельным участком общей площадью 469 822 кв.м., кадастровый №..., расположенным по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, кадастровая стоимость которого определена в размере 23 110 544 руб. 18 коп.; 

- земельным участком общей площадью 108 667 кв.м., кадастровый №..., расположенным по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, кадастровая стоимость которого определена в размере 5 345 329 руб. 73 коп.;

-земельным участком общей площадью 2 284 300 кв.м., кадастровый №..., расположенным по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, кадастровая стоимость которого определена в размере 112 364 717 рублей.

АО «Недра» обратилось в суд к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, т.к. их кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанных земельных участков, арендная плата за которые была рассчитана, исходя из их кадастровой стоимости.

Определением суда от 20 марта 2020 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, в качестве заинтересованного лица – администрация Усть-Джегутинского муниципального района; 23 ноября 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена также администрация Усть-Джегутинского городского поселения.

Определением суда от 6 июля 2020 г. Правительство Карачаево-Черкесской Республики с согласия представителя истца исключено из числа ответчиков по делу.

По мнению административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 10 982 422 рубля; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 2 860 879 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 47 629 615 рублей, что определено отчетами оценщика ФИО4

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки используемых им на праве аренды объектов недвижимости существенно превышающими их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы, поскольку ведет к неправомерному увеличению арендной платы, просит установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости, определенной ФИО4 в отчетах об оценке.

Письменных возражений на иск не поступило.

В ходе предварительного судебного заседания с учетом того, что определенная независимым оценщиком рыночная стоимость земельных участков в 2 – 2.5 раза ниже установленной кадастровой стоимости, а в ходе исследования отчетов оценщика ФИО4 установлены многочисленные неточности в описании объектов-аналогов оцениваемых земельных участков, что могло сказаться на выводах оценщика, судом определением от 7 июля 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 83 т. 3).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 пояснила, что АО «Недра» на праве аренды пользуется тремя земельными участками, кадастровая стоимость которых определена Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики от 21.11.2018 года №680, и, по мнению Общества, установленная кадастровая стоимость превышает их рыночную стоимость, что отражается на размере арендной платы. Поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просила суд установить рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2018 г. в размере, в котором они определены заключением судебной оценочной экспертизы № 05-Э\09\2020 от 9 сентября 2020 года, проведенной экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент», т.е. земельного участка с кадастровым номером №... в размере 15 880 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере 4 162 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере 67 615 000 рублей.

Представители заинтересованных лиц администрации Усть-Джегутинского муниципального района и администрации Усть-Джегутинского городского поселения не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений КЧР, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» по КЧР, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Учитывая, что участники процесса надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, их неявка в судебное заседание не является обязательной и не препятствует рассмотрению данного дела, суд постановил рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388).

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что АО «Недра» на основании договора аренды от 

<

дата> N 17 является арендатором двух земельных участков: с кадастровым номером №... общей площадью 469 822 кв.м., с кадастровым номером №... общей площадью 108 667 кв.м.; разрешенное использование - «под карьер цементного сырья». Земельные участки расположены по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район. Срок аренды – на 49 лет. Ежегодная арендная плата за оба участка – 300 814,28 рублей. (л.д.8 т.1). Арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости земельных участков. 

Дополнительными соглашениями размер арендной платы за пользование указанными земельными участками неоднократно менялся в связи с изменением кадастровой стоимости земель и на день рассмотрения дела судом составил за год 569 117, 48 рублей (дополнительное соглашение от 25.10.2019 г. № 206 к договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17).

Кроме того, АО «Недра» на основании договора аренды от 13 октября 2005 г. N 80 является также арендатором земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 2 354 300 кв.м., разрешенное использование - «для разработки карьеров по добыче известняка, глины и гравмассы». Земельный участок расположен по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район. Срок аренды – на 49 лет. Ежегодная арендная плата –1 224 236 рублей. (л.д.18 т.1). Арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Дополнительными соглашениями размер арендной платы за пользование указанным земельным участком неоднократно менялся в связи с изменением кадастровой стоимости земель и на день рассмотрения дела судом составил за год 2 247 294 рубля рублей (дополнительное соглашение от 25.10.2019 г. № 205 к договору аренды от 13 октября 2005 г. N 80 ).

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, а также с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28), АО «Недра» как арендатор спорных земельных участков вправе обращаться в суд с иском об установлении их рыночной стоимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, АО «Недра» является арендатором трех земельных участков:

- общей площадью 469 822 кв.м., кадастровый №..., расположен по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, (адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир г. Усть-Джегута, участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-восток), категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «карьер цементного сырья» (л.д.10 т.3), кадастровая стоимость установлена на 01.01.2018 г. в размере 23 110 544 руб. 18 коп (л.д. 5 т.3);

- общей площадью 108 667 кв.м., кадастровый №..., расположен по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, (адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир г. Усть-Джегута, участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-восток), категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «под иными объектами специального назначения» (л.д.20-21 т.3), кадастровая стоимость установлена на 01.01.2018 г. в размере 5 345 329 руб. 73 коп. (л.д.4 т.3);

-общей площадью 2 284 300 кв.м., кадастровый №..., расположен по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «карьер известняка «Южный», карьер глин «Восточный», отвал «Восточный» (л.д.28 т.3), кадастровая стоимость установлена на 01.01.2018 г. в размере 112 364 717 рублей (л.д.6 т.3).

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики от 21.11.2018 года №680 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Карачаево-Черкесской Республики".

АО «Недра», считая результаты государственной кадастровой оценки земельных участков завышенными и нарушающими его права как плательщика арендных платежей, обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 10 982 422 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 2 860 879 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 47 629 615 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018 г. отчетом оценщика ИП ФИО4

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки используемых им на праве аренды объектов недвижимости существенно превышающими их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы на указанное имущество, поскольку ведет к неправомерному увеличению арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, определенной ИП ФИО4 в отчетах об оценке.

Как следует из представленных в материалы дела копий договоров аренды, истец уплачивает арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости земельных участков. 

Так, по договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17 АО «Недра» является арендатором двух земельных участков: с кадастровым номером №... общей площадью 469 822 кв.м., с кадастровым номером №... общей площадью 108 667 кв.м. Земельные участки расположены по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район. Срок аренды – на 49 лет. Ежегодная арендная плата за оба участка – 300 814, 28 рублей (л.д.8 т.1). Согласно дополнительного соглашения от 06.06.2013 г. № 28 к договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17, в связи с изменением кадастровой стоимости земель с 01.01.2013 г. размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами №... и №... был определен в размере 226 363 рубля (л.д.14 т.1). Дополнительным соглашением от 25.10.2019 г. № 206 к договору аренды от 16 марта 2007 г. N 17 в связи с изменением кадастровой стоимости земель и процентных ставок от кадастровой стоимости, размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами №... и №... увеличился и был определен в размере 569 117, 48 рублей (л.д.15 т.1).

По договору аренды от 13 октября 2005 г. N 80 и дополнительному соглашению от 11.10.2016 г. № 156, АО «Недра» является также арендатором земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 2 284 300 кв.м., состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №... (л.д.18, 31 т.1). 

Согласно дополнительного соглашения от 06.11.2013 г. № 42 к договору аренды от 13 октября 2005 г. N 80, в связи с изменением размера земельного участка и кадастровой стоимости земель с 01.01.2013 г., размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 09:07:0021101:76 был определен в размере 400 895 рублей (л.д.29 т.1). Дополнительным соглашением от 25.10.2019 г. № 205 к договору аренды от 13 октября 2005 г. N 80 в связи с изменением кадастровой стоимости земель и процентных ставок от кадастровой стоимости, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 09:07:0021101:76 увеличился и был определен в размере 2 247 294 рубля (л.д.32 т.1).

В судебном заседании 3 ноября 2020 г. представитель АО «Недра» пояснила, что в случае удовлетворения заявленных исковых требований, уточненных, исходя из заключения судебной экспертизы, арендная плата за земельные участки с кадастровыми номерами 09:07:0021101:70 и 09:07:0021101:71 будет составлять за год 400 840 рублей, а арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 09:07:0021101:76 будет составлять за год 1 352 300 рублей, что значительно меньше нынешней арендной платы.

Таким образом, довод административного искового заявления о том, что неверное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на права истца как плательщика арендной платы, нашло свое подтверждение, т.к. размер арендной платы после определения кадастровой стоимости указанных земельных участков, установленных Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики от 21.11.2018 года №680 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Карачаево-Черкесской Республики", увеличился. 

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 09.02.2017 года №19 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске» установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации и Министерством транспорта Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из представленных административным истцом документов следует, что для земельных участков, находящихся у него в аренде, арендная плата рассчитана, исходя из их кадастровой стоимости. В связи с этим он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости трех вышеназванных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, истец представил в суд отчеты оценщика ФИО4 об определении их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 10 982 422 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 2 860 879 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 47 629 615 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018 г.

Согласно же кадастровым справкам, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 г. земельного участка с кадастровым номером №... установлена в размере 23 110 544,18 рублей (л.д.5 т.3, л.д.208 т.1); земельного участка с кадастровым номером №... установлена в размере 534 329,73 рубля (л.д.4 т.3, л.д.68 т.2), земельного участка с кадастровым номером №... установлена в размере 112 364 717 рублей (л.д.6 т.3, л.д. 100 т.1).

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчеты оценщика ФИО4, представленные административным истцом, суд нашел неточности, допущенные оценщиком при проведении оценки.

Так, земельный участок площадью 469 822 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район (адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир г. Усть-Джегута, Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-восток), относится к категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», имеет вид разрешенного использования – «карьер цементного сырья» (л.д.210-211 т.1).

В качестве аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода оценщиком выбраны объекты, имеющие иную категорию, нежели земельный участок с кадастровым номером №.... 

Кроме того, оцениваемый земельный участок с кадастровым номером №... имеет вид разрешенного использования – «карьер цементного сырья». Выбранные же оценщиком 5 объектов-аналогов, по его мнению, имеют вид разрешенного использования «производственная деятельность», однако в приложенных к отчету объявлениях о продаже земельных участков-аналогов отсутствуют сведения об их виде разрешенного использования (л.д.220-222 т.1). Согласно объявлению о продаже по земельному участку – аналогу №1, он является бывшими паями совхоза «Кубанский», назначение: ведение сельскохозяйственного производства (л.д.220 т.1). Согласно объявлению по земельному участку – аналогу №2, «…есть возможность переделать сельскохозяйственные бумаги на производственные» (л.д.220 т.1). Согласно объявлению по земельному участку – аналогу №3, в нем не указаны ни вид разрешенного использования, ни категория земель (л.д.220 т.1). Согласно объявлению по земельному участку – аналогу №4, он является паем совхоза «Кубанский», назначение в объявлении не указано (л.д.221,222 т.1). 

Объявление о продаже земельного участка - аналога №5 не содержит описания объекта кроме его размера, в связи с чем проверить достоверность сведений, приведенных оценщиком в Таблице №3, не представляется возможным.

Аналогичные нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 допущены оценщиком в отчете N 20-11 от 31.01.2020 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... (л.д.1-80 т.2).

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также из-за сомнений в достоверности отчета оценщика ФИО4 судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Юридическое агентство «Аргумент».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 05-Э/09/2020 от 09.09.2020 г., проведенной экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент», 

- рыночная стоимость земельного участка площадью 469 822 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район (адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир г. Усть-Джегута, Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-восток), категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «карьер цементного сырья» по состоянию на дату установления государственной кадастровой оценки - 01.01.2018 г. составляет 15 880 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 108 667 кв.м., кадастровый №..., расположеного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, (адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир г. Усть-Джегута, участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-восток), категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «карьер цементного сырья» по состоянию на дату установления государственной кадастровой оценки - 01.01.2018 г. составляет 4 162 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2 284 300 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, категория земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «карьер известняка «Южный», карьер глин «Восточный», отвал «Восточный» по состоянию на дату определения государственной кадастровой стоимости - 01.01.2018 г. составляет 67 615 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, достаточным стажем работы экспертом в оценочной деятельности.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с выездом для их осмотра.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Для сравнения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, иных открытых источников информации. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Выбирая необходимые по его по собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", эксперт мотивировал их выбор.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 г. с кадастровым номером №... составляет 15 880 000 рублей; с кадастровым номером №... составляет 4 162 000 рублей; с кадастровым номером №... составляет 67 615 000 рублей.

Представители сторон доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объектов руководствоваться заключением судебной экспертизы.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Рассматривая заявление ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании с административного истца АО «Недра» судебных расходов за проведение судебной экспертизы, суд полагает его подлежащим удовлетворению исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, объема произведенных экспертной организацией работ, их расчета и финансово-экономического обоснования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 23 110 544 руб. 18 коп., установленная судебной экспертизой рыночная стоимость составляет 15 880 000 руб., расхождение - 31%. 

Применительно к обстоятельствам настоящего дела имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости, определенной в порядке массовой оценки, и его рыночной стоимостью не является существенным (31%), укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений (пункт 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263), и, соответственно, не является свидетельством ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, приводящей к нарушению прав административного истца как налогоплательщика.

Аналогичный вывод о приемлемом диапазоне отклонений можно сделать и по земельному участку с кадастровым номером 09:07:0021101:71 (кадастровая стоимость определена в 5 345 329 руб. 73 коп.), так как его кадастровая стоимость расходится с рыночной стоимостью всего на 22% (рыночная стоимость определена в 4 162 000 руб.).

По земельному участку с кадастровым номером №... его кадастровая стоимость в размере 112 364 717 рублей расходится с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой, на 40% (67 615 000 руб.). В данном случае, полагая, что расходы за проведение судебной экспертизы следует возложить на административного истца, суд исходит из финансовой выгоды, получаемой АО «Недра» в результате установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... равной рыночной стоимости. Так, понесенные административным истцом судебные расходы значительно меньше, чем размер арендной платы, которая предположительно будет установлена, исходя из рыночной стоимости земельного участка. Так, в 2020 году годовая арендная плата, выплачиваемая АО «Недра» за пользование земельным участком с кадастровым номером №... согласно дополнительного соглашения от 25.10.2029 г. к договору аренды от 13.10.2005 г. составляет 2 247 294 рубля (л.д.32 т.1). После установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости предположительная годовая арендная плата за указанный земельный участок составит 1 352 300 рублей; ежегодная выгода – 894 994 рубля.

В связи с указанным, понесенные по настоящему делу судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, суд полагает в резолютивной части решения указать дату обращения с административным иском - 27 февраля 2020 года.

Руководствуясь ст. ст. 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Акционерного общества «Недра» к Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, общей площадью 469 822 кв.м., кадастровый номер: №..., равной по состоянию на 01.01.2018 г. его рыночной стоимости в размере 15 880 000 (пятнадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, общей площадью 108 667 кв.м., кадастровый номер: №..., равной по состоянию на 01.01.2018 г. его рыночной стоимости в размере 4 162 000 (четыре миллиона сто шестьдесят две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, общей площадью 2 284 300 кв.м., кадастровый номер №..., равной по состоянию на 01.01.2018 г. его рыночной стоимости в размере 67 615 000 (шестьдесят семь миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Указать дату обращения с административным иском 27 февраля 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости:

- земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Усть-Джегутинский район, общей площадью 469 822 кв.м., кадастровый номер: №...; 

- земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, общей площадью 108 667 кв.м., кадастровый номер: №...;

- земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, общей площадью 2 284 300 кв.м., кадастровый номер №....

Взыскать с Акционерного общества «Недра» в пользу ООО «Юридическое агентство «Аргумент» за проведение судебной оценочной экспертизы 190 000 (сто девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 1 декабря 2020 года.

Судья Верховного Суда 

Карачаево-Черкесской Республики З.И. Дзыба

1версия для печати