Судья Смирнова Т.В. УИД 38RS0034-01-2023-001930-11

Судья-докладчик Яматина Е.Н. № 33-8123/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 декабря 2025 г. г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Яматиной Е.Н.,

судей Дяденко Н.А., Шашкиной Е.Н.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2144/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 - ФИО3 о взыскании стоимости приведения помещения в первоначальное состояние, судебных расходов

по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО4 - ФИО18

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование заявленных исковых требований указано, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес изъят>. Ответчик пользовалась указанным помещением со Дата изъята по Дата изъята на основании договора аренды и привела помещение в неудовлетворительное, технически непригодное для эксплуатации состояние. Договором предусмотрено право арендодателя на возмещение причиненных арендатором убытков в виде повреждения или уничтожения переданного имущества.

Ответчик освободила помещение после неоднократных уведомлений только Дата изъята , передав ключ через третье лицо; помещение по акту приема-передачи не передано; акт составлен с приглашением свидетелей. Часть имущества, переданного по акту, не возвращено. Стоимость восстановительного ремонта помещения составила 497 484 рубля, что подтверждается заключением эксперта ФИО9 Стоимость затрат на подготовку отчета об оценке составила 5 000 рублей. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о приведении помещения в надлежащий вид, однако его обращения ответчиком проигнорированы.

В связи с чем, истец ФИО1 просил суд взыскать с ФИО4 стоимость восстановительного ремонта в размере 497 484 рубля, расходы на оценку ущерба в размер 5 000 рублей, коммунальные услуги в размере 4 763 рубля 48 копеек.

В процессе рассмотрения спора истец отказался от иска в части взыскания с ответчика коммунальных услуг в размере 4 763 рубля 48 копеек; производство по делу в данной части прекращено, о чем вынесено определение суда.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от Дата изъята исковые требования удовлетворены.

Суд постановил: взыскать с ФИО2 - ФИО3 (Дата изъята г.р., уроженка (данные изъяты)) в пользу ФИО1 (Дата изъята г.р., уроженец (данные изъяты)) стоимость приведения помещения в первоначальное состояние в размере 497 484 рубля, расходы на досудебное заключение в размере 5 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО4 - ФИО18 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что ответчик не согласна с выводом суда о наличии её вины относительно приведения помещения в неудовлетворительное состояние и как следствие в причинении ущерба на стоимость восстановительного ремонта.

Указывает, что в соответствии с договором купли – продажи нежилого помещения истец признал неудовлетворительное состояние объекта и не имеет претензий к техническому состоянию объекта и его площади.

При этом под техническим состоянием помещения понимается характеристика его фактического состояния на данный момент времени, отражающая его пригодность к дальнейшей эксплуатации и соответствие требованиями безопасности и функциональности.

В соответствии с данным договором истец признал следующие факты: после ряда затоплений объект в целом нуждается в капитальном ремонте и в связи с постоянными аварийными ситуациями на системах водоснабжения и канализации нуждается в полной замене пол (лаги, доски, фанера, плинтуса).

Суд не проанализировал данный договор, не установил причины капитального ремонта помещения из-за ряда затоплений либо его отсутствия, проигнорировал отсутствие вины ответчика в приведение помещения в неудовлетворительное состояние, так как данное состояние возникло вследствие затоплений.

Кроме того, истец, зная о необходимости проведения ремонта, тем не менее, предлагал ответчику продлить договор аренды на условиях повышения арендной платы до 50 000 руб.

Выражая несогласие с решением суда, ответчик указывает на необоснованность выводов суда об отсутствии текущего ремонта со ссылкой на заключение судебной строительно – технической экспертизы, поскольку данная экспертиза основана на результатах оценки другого специалиста, вследствие порочности которых и назначена судебная экспертиза. При этом судом проигнорирован договор о выполнении работ от Дата изъята , заключенный между ООО «Ангарастрой» и ФИО2 – ФИО3 о проведении текущего ремонта в 2021 г.

Также ответчик считает необоснованными выводы об отсутствии текущего ремонта, сделанные на основании оценки черно – белых фотографий, полагая, что из них не представляется возможным сделать вывод об отсутствии текущего ремонта.

Ответчик указывает на противоречивость выводов суда, поскольку из решения следует, что ответчик могла привести помещение в негодное состояние в течение 1,5 лет после проведения текущего ремонта, что противоречит выводам заключения судебной экспертизы, согласно которым ремонт не проводился в течение 8 лет.

Судом не установлен вред, причиненный затоплением, как до заключения договора купли – продажи от Дата изъята , так и после него до Дата изъята г., хотя всем сторонам договора было известно о затоплении.

Таким образом, суд вынес решение о взыскании стоимости приведения помещения в первоначальный вид, не установив причину нанесения повреждений.

Также ответчик выражает несогласие с расчетом стоимости восстановительного ремонта, полагая, что расходы на ремонт полов 209 339,41 руб. следовало вычитать из расчета стоимости ремонтно – восстановительных работ, определенной на дату Дата изъята , так как расчеты сделаны в таких ценах. При этом ремонт полов составляет 408 626,31 руб., а не 209 339,41 руб., данная сумма не подлежит включению в расчет стоимости ущерба.

После допроса эксперта в суде апелляционной инстанции и получения локального сметного расчета исключительно по текущему ремонту эксперта ФИО11, представил письменные пояснения, в которых указал, что затраты на ремонт полов в размере 84845,25 рублей и затраты на ремонт линолеума и плинтусов в размере 154400,13 рублей должны быть исключены из общей суммы затрат в размере 534642,70 рублей (с НДС). Итого стоимость затрат с учетом НДС по иску ФИО1 составляет 295397,32 рублей.

Согласно письменным возражениям с учетом дополнительных возражений истец ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица, при надлежащем их извещении.

Заслушав доклад судьи Яматиной Е.Н., выслушав пояснения представителя ответчика ФИО18, поддержавшего доводы апелляционной жалобы; пояснения истца ФИО1 и его представителя ФИО12, возражавши против доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При рассмотрении спора судом установлены следующие обстоятельства.

Дата изъята между ООО «СибирьЖилКомИнформ» и ФИО4 заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым, ООО «СибирьЖилКомИнформ» передал, а ФИО5 приняла в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес изъят>, общей площадью (данные изъяты) с целью использования под группу продленного дня.

Дополнительным соглашением от Дата изъята стороны продлили действие договора до Дата изъята .

Согласно п. 2.4 договора аренды, затраты на содержание внутренних помещений, инженерных сетей и коммуникаций передаваемого в аренду нежилого помещения в надлежащем и техническо исправном состоянии несет арендатор. Текущий ремонт арендуемых помещений в период арендного срока при необходимости производится за счет средств арендатора.

В силу п.п. 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 договора аренды, арендатор обязан нести ответственность за сохранность находящегося в арендованном помещении имущества; устранять материальный ущерб, причиненный помещению в результате его действий (бездействий); при необходимости производить текущий ремонт помещения.

Из акта приема-передачи видно, что нежилое помещение по адресу: 

<

адрес изъят>, принято Дата изъята ФИО4 по договору аренды.

Суду представлен план нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, из которого видно, что помещение состоит из пяти помещений, туалета, коридора.

Истец ФИО1 в настоящее время является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят>, с Дата изъята , что подтверждается договором купли-продажи, заключенным с ООО «СибирьЖилКомИнформ» от Дата изъята , выпиской из ЕГРН от Дата изъята .

Проверяя доводы стороны ответчика о том, что ФИО1 является ненадлежащим истцом по настоящему иску, суд нашел данные доводы необоснованными в силу следующего.

Решением Номер изъят от Дата изъята единственного учредителя ООО «СибирьЖилКомИнформ» ФИО13 решено передать полномочия ООО «СибирьЖилКомИнформ» к ФИО1 (истцу) по всем предыдущим взаимоотношениям общества с арендатором нежилого помещения ФИО4, включая вопросы недобросовестной эксплуатации данного помещения, его содержания и необходимого ремонта в рамках заключенного договора от Дата изъята (с последующими дополнениями и изменениями договора).

ФИО1 на основании приказа Номер изъят являлся финансовым директором ООО «СибирьЖилКомИнформ».

Суду представлен договор уступки права требования от Дата изъята , в соответствии с которым, ООО «СибирьЖилКомИнформ» уступило ФИО1 все права требования, возникшие из договора аренды от Дата изъята , в том числе все подлежащие долги вследствие просрочки исполнения обязанности по оплате арендных платежей, санкций, процентов, неустойки, а так же иные требования, связанные с неисполнением условий договора аренды.

Так же по договору уступки, в силу п.1.1, ООО «СибирьЖилКомИнформ» уступило ФИО1 право требования к арендатору ФИО4 в части всех отношений, вытекающих их заключенного с ней договора аренды от Дата изъята , включая вопросы недобросовестной эксплуатации данного помещения, его содержания и ремонта, а так же возмещения ущерба, возникшего из необходимости проведения ремонта в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес изъят>.

Актом приема-передачи от Дата изъята , ФИО1 принял от ООО «СибирьЖилКомИнформ» документы, касаемо договора аренды: сам договор аренды, уведомления о прекращении аренды.

В силу ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что к ФИО1 перешли все права и обязанности по договору аренды, в том числе, переданное право возмещения ущерба, возникшего из необходимости проведения ремонта в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес изъят>.

Доводы ответчика о том, что истец не вправе требовать стоимости приведения помещения в первоначальное состояние в связи с тем, что согласно договору купли-продажи истец принял в собственность помещение уже в технически ненадлежащем состоянии, суд нашел не обоснованным, поскольку данное право требования было передано истцу предыдущим собственником и предыдущим арендодателем спорного имущества.

В силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что ответчиком (арендатором) ФИО4 объект аренды – нежилое помещение по адресу: 

<

адрес изъят>, после окончания аренды надлежащим образом не было передано собственнику ФИО1, а само помещение, являющееся объектом аренды на момент принятия его собственником, находилось в ненадлежащем техническом состоянии, в отсутствие текущего ремонта. Данное обстоятельство подтверждается следующим.

Уведомлениями от Дата изъята , от Дата изъята , ФИО1 уведомил ФИО5 о прекращении аренды нежилого помещения по адресу: 

<

адрес изъят> Дата изъята ; от подписи ФИО5 в уведомлении отказалась.

Дата изъята истец уведомил ответчика о прекращении аренды с Дата изъята ; от подписи ответчик в уведомлении так же отказалась.

Дата изъята истец уведомил ответчика о прекращении аренды с Дата изъята ; от подписи ответчик в уведомлении так же отказалась.

Суду представлен акт от Дата изъята , которым в присутствии ФИО1, ТСЖ «Бородино», директора ООО «Иркутск-Сибсервис», директора ООО «СибирьЖилКомИнфоорм» установлено, что ФИО5 занимала нежилое помещение по адресу: 

<

адрес изъят>, по Дата изъята включительно. В установленном порядке, предусмотренном договором, ФИО5 помещение не передала собственнику; акт приема-передачи отсутствует; комплект ключей был передан третьим лицом Дата изъята .

Проверяя довод стороны ответчика о том, что спорное помещение было приведено в плохое техническое состояние не по ее вине, а в связи с имеющейся аварийной ситуацией, при которой было затоплено помещение, судом исследовано следующее.

Из справки об аварийных ситуациях в нежилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес изъят>, составленной ТСЖ «Бородино» видно, что за период с 2021 года по 2023 год в указанном помещении произошла одна аварийная ситуация (затопление канализационными стоками в результате засора канализационной трубы общего пользования одного помещения и коридора) в новогодние дни начала 2022 года. В период новогодних каникул данное помещение было закрыто, в нем никто не находился и не осуществлял контроль за техническим состоянием инженерного оборудования. Устранение данной аварийной ситуации осуществлялось совместно ТСЖ «Бородино» и собственником помещения. В апреле 2023 года была проведена оценка нанесенного ущерба, Дата изъята было произведено обследование. В ходе обследования было и выявлены повреждения той комнаты, которая пострадала при затоплении, которые нашли отражение в Акте осмотра от Дата изъята . В результате досудебных переговоров было заключено мировое соглашение о возмещении ущерба, которое исполнено. В ноябре 2022 года при аварийной ситуации помещение по адресу: 

<

адрес изъят>, не пострадало.

Как видно из акта осмотра от Дата изъята при затоплении в новогодние дни 2022 года пострадало помещение Номер изъят площадью (данные изъяты). В нем пострадали полы из фанеры, линолеум, плинтус, черновые полы. В заключении эксперта ФИО9 Номер изъят от Дата изъята перечислены повреждения от затопления и указана стоимость восстановительного ремонта помещения площадью (данные изъяты).

Стоимость восстановительного ремонта помещения площадью (данные изъяты)., пострадавшего от затопления по вине управляющей компании, истец к ответчику в настоящем иске не предъявляет, поскольку как пояснила представитель истца и подтверждается справкой ТСЖ «Бородино» по восстановлению данного помещения площадь (данные изъяты). достигнуто мировое соглашение с ТСЖ «Бородино» на сумму 48 339 рублей.

Изучив вышеуказанные документы, суд пришел к выводу, что действительно имела место аварийная ситуация, однако затоплению подверглась только одна комната в помещении, Номер изъят, и пострадали полы из фанеры, черновые полы, линолеум. Иные материалы затронуты не были.

Суду истцом в доказательства ненадлежащего состояния спорного помещения на дату передачи помещения ответчиком, представлено заключение эксперта ФИО9 в ООО «ЭкспрессЭкспертиза» Номер изъят от Дата изъята , в выводах которого указано, что рыночная стоимость восстановительного ремонта объекта оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> составляет 497 484 рубля.

Из акта осмотра поврежденного имущества по адресу: 

<

адрес изъят>, составленного экспертом ФИО9 Дата изъята , видно, что им исследованы нежилые помещения Номер изъят, Номер изъят Номер изъят, Номер изъят, Номер изъят, Номер изъят, Номер изъят, Номер изъят, в которых установлено: на 50% потолочного покрытия потолков помещений наблюдаются темные следы копоти, сажи, темно-желтых брызг (необходимо шпатлевка, окраса, ВДК светильники потолочные); стены – наличие повреждений обоев по всей площади помещений в виде потертостей, закопчения, надрывов, частичное (необходимо шпатлевка, обои. Данные повреждения произошли в результате эксплуатации.

Изучив материалы заключения, суд усмотрел, что осмотр помещения производился Дата изъята , ответчик извещалась о дате осмотра, что подтверждается уведомлением истца.

Доводы ответчика о ненадлежащем ее извещении со стороны истца, в том числе и о том, что имело место быть смена собственника, расторжение договора аренды, суд нашел неуважительными, поскольку истец извещал ответчика по имеющемуся у него известному адресу ответчика, указанному в договоре аренды. В суд так же первоначально обратился по адресу ответчика, указанному ею в договоре аренды.

В силу ст. 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

Суду стороной ответчика не представлено каких-либо уведомлений в адрес арендодателя о том, что у нее изменился адрес места жительства, соответственно, все юридически важные сообщения истец правомерно направил по известному ему месту жительства ответчика, указанному ею в договоре аренды.

В судебном заседании допрошен свидетель ФИО14, который суду показал, что он снимал одно помещение в нежилом помещении по адресу: 

<

адрес изъят> аренду до 2015 года. Так же он являлся директором ООО «ООО «СибирьЖилКомИнформ». В то время в 2015 году на дату передачи помещения ответчику, в помещении был отличный ремонт, все было новое, стены, обои, плинтуса, полы. В июне 2022 года свидетель заходил в спорное помещение, в нем все было заляпано и как будто чем-то залито, линолеум разорванный, плинтуса оторваны. Подтвердил, что им был подписан договор уступки права требования от Дата изъята как директором в связи с продажей квартиры истцу.

Суду стороной ответчика представлено заключение Номер изъят от Дата изъята , выполненное ФИО15 по результатам рецензионного исследования заключения эксперта ООО «ЭкспрессЭкспертиза» Номер изъят от 24 апреля 2-23 года об оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта, в выводах которого, указано, что в вышеуказанном заключении эксперта ФИО9 невозможно установить какие средства измерения использовались; отсутствует информация о технических параметрах объекта оценки; не приводится детальная фотофиксация выявленных повреждений, не указан размер повреждений; расчет объема ремонтных работ подсчитан исходя из предложений на рынке, а не из утвержденных строительных нормативов допущено задвоение работ. Согласно локальному расчету ФИО15 стоимость восстановительного ремонта составляет 257 918 рублей 03 копейки.

Из письменных пояснений эксперта ФИО9 к заключению Номер изъят от Дата изъята следует, что акт осмотра от Дата изъята и фотоматериалы входят в состав заключения; в состав заключения не входят работы и стоимость по устранению повреждений, возникших в результате аварийной ситуации в помещении площадью 19,9 кв.м.; мнение эксперта относительно рыночной стоимости восстановительного ремонта объекта действительно только на дату оценки.

Проверяя доводы сторон о нуждаемости помещения в текущем ремонте, о размере денежной суммы, необходимой для восстановления нежилого помещения в первоначальное техническое состояние, учитывая, что в материалах дела два сметных расчета и два заключения экспертов, проведенных сторонами во несудебном порядке, и выводы которых расходятся, судом по делу назначена строительно-техническая оценочная экспертиза, порученная эксперту ФИО19 в ООО «Перитус Артифекс».

В выводах заключения эксперта ФИО19 Номер изъят указано следующее:

- на основании материалов дела, техническое состояние строительных конструкций спорного помещения оценивается как работоспособное; техническое состояние нежилого помещения по адресу: 

<

адрес изъят> на дату Дата изъята – неудовлетворительное из за отсутствия необходимых текущих ремонтов;

- текущий ремонт за 8 лет не производился, что противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, правил эксплуатации, Постановления Госстроя;

- повреждения, гниль, протечки на поверхности чернового пола в помещении могут быть вызваны аварийными ситуациями в новогодние каникулы 2022 года;

- согласно локальному сметному расчету, общая стоимость ремонтно-строительных работ на Дата изъята составляет 686 721 рубль 95 копеек; на дату производства экспертизы составила 804 082 рубля 73 копейки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО19 выводы своего заключения поддержала, пояснив, что в связи с осуществленным ремонтом невозможно на основании фактического осмотра определить состояние квартиры на дату Дата изъята , однако по материалам дела, фотографиям, акта осмотра эксперта Хорошуна от Дата изъята , возможно установить повреждения и рассчитать стоимость восстановительного ремонта, к которым она отнесла побелку, покраску, шпатлевку, побелку, поклейку обоев, укладу линолеума и плинтусов, а так же стоимость работ и материалов. Данные работы являются текущим ремонтом и были необходимы исходя из фотографии акта осмотра.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 1, 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, оценивая представленное заключение эксперта ФИО19, пришел к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов следуя тактики и способа проведения экспертизы, основывается на исходных объективных данных, а именно, материалах дела.

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При оценке судом заключения экспертизы как одного из доказательств по делу сомнений в его правильности и обоснованности не возникло. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с чем, суд принял выводы заключения эксперта ФИО19 как допустимое и относимое доказательство по делу и пришел к выводу, что на момент передачи арендованного помещения, ответчик вернула помещение не в том состоянии, в котором она его получила.

При этом, установленное при осмотре ФИО9 состояние обоев, линолеума, плинтусов, потолка, суд не признал нормальным износом, поскольку как установил эксперт, протолок загрязнен на 50%, обои загрязнены и потерты по всей площади, частичные надрывы.

В соответствии со п. Дата изъята договора аренды, по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения арендатор обязан передать арендуемое помещение арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа по акту приемки передачи в срок 3 календарных дня с момента прекращения договорных отношений.

Согласно п. 3.4.2 договора аренды, арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных действиями или бездействиями арендатора, повлекшими повреждение или уничтожение переданного в аренду помещения и имущества, а так же иных убытков, возникших в связи с не исполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб, вред), а так же неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В связи с чем, суд пришел к выводу, что ответчик обязана в силу договора возместить истцу стоимость текущего ремонта арендуемого помещения.

Не влияет на данный вывод суда представленный ответчиком договор о выполнении работ от Дата изъята , из которого видно, что ответчик поручила ООО «Ангарастрой» выполнить работы по текущему ремонту в нежилом помещении по адресу: 

<

адрес изъят>, площадь (данные изъяты). в срок с Дата изъята по Дата изъята ; стоимость работ определена в размере 165 000 рублей. Из акта приема-передачи от Дата изъята видно, что ФИО5 приняла у ООО «Ангарастрой» работы по договору.

Само по себе осуществление текущего ремонта в августе 2021 года не свидетельствует о том, что спустя полтора года, на дату передачи помещения истцу, оно было в надлежащем состоянии.

При этом, стороной ответчика не представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение было передано ею истцу в установленном порядке, с фиксацией технического состояния и наличия/отсутствия каких либо повреждений, требующих капительного ремонта. Напротив, ответчик данную обязанность по передаче помещения не исполнила, передала ключи третьим лицам, при передаче помещения не присутствовала, на акт осмотра не явилась.

Проверяя смету в экспертном заключении на перечень работ и материалов, суд исключил расходы и затраты на ремонт полов, в том числе, разборку полов из древесностружечных плит, досок, их ремонт, ремонт простильных деревянных полов, защита их против грибка всего на общую сумму 209 339 рублей 41 копейка, поскольку повреждение черновых полов, а так же самих оснований полов произошло в помещении Номер изъят не по вине ответчика, данные работы не относятся к текущему ремонту, и стоимость данных работ была компенсирована истцу управляющей компанией.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что для производства текущего ремонта для приведения помещения в состояние, которое существовало при передаче помещения ответчику по договору аренды, необходима денежная сумма в размере 594 743 рубля 32 копейки.

Иных доказательств, в силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, сторонами суду не представлено.

Заявленная в иске истцом сумма к возмещению ремонта составляет 497 484 рубля.

Учитывая, что в числу п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а случаев, предусмотренных федеральным законом в данном случае не имеется, и учитывая, что истец самостоятельно определяет объем его нарушенных прав, каких-либо увеличений исковых требований в суд не поступало, а заявленная в иске сумма не превышает установленную судом сумму в размере 594 743 рубля 32 копейки, суд пришел к выводу, что требование ФИО1 о взыскании с ФИО4 стоимости приведения помещения в первоначальное состояние в размере 497 484 рубля подлежит удовлетворению.

В порядке ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы за производство экспертного заключения ООО «ЭкспрессЭкспертиза» в размере 5000 рублей поскольку признаны судом обоснованными и подтверждены материалами дела.

Судебная коллегия, с учетом проведенной по делу дополнительной подготовки, соглашается с выводами суда первой инстанции в полном объеме, поскольку они основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым дана оценка на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец знал о неудовлетворительном состоянии жилого помещения, что имеются сведения о фактах затопления нежилого помещения, что не учтены положения договора о выполнении работ от Дата изъята , заключенного между ООО «Ангарастрой» и ФИО2 – ФИО3, а также учитывая доводы апелляционной жалобы, что причинами неудовлетворительного состояния нежилого помещения явились затопления, а не эксплуатация помещения, судом апелляционной инстанции по делу проведена дополнительная подготовка, о чем вынесено соответствующее определение от Дата изъята .

В рамках дополнительной подготовки истцу предложено представить - доказательства всех затоплений, произошедших до Дата изъята , их устранение, фактическое устранение; правовое обоснование предъявления требований по капитальному ремонту к ответчику, наличие вины ответчика в затоплении помещений, доказательства необходимости осуществления текущего (а не капитального) ремонта; представить свой расчет согласно имеющейся экспертизе, исключающий расходы и затраты на ремонт полов.

Ответчику предложено представить доказательства всех выполненных работ в соответствии с договором от Дата изъята , заключенным между ООО «Ангарастрой» и ФИО2 – ФИО3

А также для уточнения обстоятельств по заключению судебной экспертизы № Дата изъята от Дата изъята , судом апелляционной инстанции вызвана для допроса эксперт ФИО19, проводившая судебную экспертизу.

Эксперт ФИО19, суду апелляционной инстанции пояснила, что ею был произведен расчет по работам, которые относятся к текущему ремонту. С начала действия договора аренды она сделала вывод, что в течении 8 лет текущий ремонт не производился. В материалы был представлен один договор без перечня работ. Какие работы производились по данному договору определить невозможно, сравнивая фотоматериалы, которые были представлены в досудебном заключении, они были идентичными. Замена оснований полов относится к капитальному ремонту. Основанием является деревянный пол, фанерное основание – это подложка под линолеум, либо ламинат. В данном случае, выполнение таких работ может проводиться в рамках текущего ремонта, поскольку основной пол не меняется. Текущий ремонт помещения выполняется раз в 5 лет.

Также экспертом суду апелляционной инстанции представлен локальный сметный расчет исключительно по текущему ремонту (с исключением ремонта полов, относящихся к капитальному ремонту), где стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 534642 рубля, что превышает заявленную истцом сумму исковых требований. ( л.д.201-208 т.4).

Судебная коллегия не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что из представленного суду апелляционной инстанции локального сметного расчета эксперта ФИО11 - затраты на ремонт полов в размере 84845,25 рублей и затраты на ремонт линолеума и плинтусов в размере 154400,13 рублей должны быть исключены из общей суммы затрат в размере 534642,70 рублей (с НДС), исходя из следующего.

В соответствии с п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с ч.6, 8, 8.1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

(в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 541-ФЗ)

В случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений. (часть 8.1 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ)

Учитывая понятия капитального и текущего ремонтов, основным отличием текущего ремонта от капитального является тот факт, что текущий ремонт проводится для поддержания соответствующих параметров устойчивости, надежности зданий, то капитальный ремонт предназначен для замены и (или) восстановления строительных конструкций.

Также положениями п.3.12 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с изменениями Номер изъят) определено, что текущий ремонт – это комплекс мероприятий, осуществляемый в плановом порядке в период расчетного срока службы здания (сооружения) в целях восстановления исправности или работоспособности, частичного восстановления его ресурса, установленной нормативными документами и технической документацией, обеспечивающих их нормальную эксплуатацию.

Как следует из Приложения № 7 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» - работы по обустройству черновых полов из ДСП относятся к текущему ремонту.

Обустройство черновых полов из ДСП под линолеум обосновано необходимостью выравнивания основания для укладки напольного покрытия. ДВП подходит для обустройства чернового пола сверху бетонного или деревянного основания. Вместе с тем, работы по обустройству дощатых полов исключены из сметы возмещения затрат.

Замена линолеума предусмотрена в рамках проведения текущего ремонта помещения как в расчетах досудебного эксперта ФИО9, так и в локально -сметном расчете судебного эксперта, а также представленных суду фотографиях, из которых следует, что физический износ линолеума очевиден.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих отсутствие её вины относительно приведения помещения в неудовлетворительное состояние и как следствие в причинении ущерба, равно как и не представлено доказательств иной стоимости восстановительного ремонта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, зная о необходимости проведения ремонта, тем не менее, предлагал ответчику продлить договор аренды на условиях повышения арендной платы до 50 000 руб. не относятся к предмету рассмотрения указанного спора и на выводы суда не влияют.

Доводы о несогласии с судебной строительно – технической экспертизой, поскольку данная экспертиза основана на результатах оценки другого специалиста, являются несостоятельными, поскольку экспертиза проведена с учетом всех представленных сторонами доказательств.

Ответчик не заявляла ходатайств о назначении дополнительной, либо повторной с экспертизы, выводы эксперта не опровергла.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом проигнорирован договор о выполнении работ от Дата изъята , заключенный между ООО «Ангарастрой» и ФИО2 – ФИО3 о проведении текущего ремонта в 2021 г. являются несостоятельными, поскольку судом верно сделан вывод о том, что представленный ответчиком договор о выполнении работ от Дата изъята , не свидетельствует о том, что на дату передачи помещения истцу, оно было в надлежащем состоянии.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком не был представлен перечень работ, которые были сделаны по вышеуказанному договору.

Приложение к договору о выполнении работ от 06.06.2021г. представлено лишь в суд апелляционной инстанции, вместе с тем из пояснения эксперта ФИО19, следует, что с начала действия договора аренды в течении 8 лет текущий ремонт не производился, в том числе с учетом сравнивая фотоматериалов, которые были представлены в досудебном заключении, они были идентичными.

Учитывая, что по условиям договора аренды именно на арендатора возлагалась обязанность передать арендуемое помещение в том состоянии, в котором оно было получено, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; при этом доказательств исполнения данных обязанностей ответчиком в материалы дела не представлено, с учетом выводов эксперта, что текущий ремонт за 8 лет не производился, что противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, ответчик обязана возместить стоимость работ по приведению имущества в надлежащее состояние в пределах заявленных истцом исковых требований.

Размер ущерба, определенный по уточненному локально-сметному расчету эксперта ФИО19 не опровергнут ответчиком, превышает заявленную истцом сумму исковых требований и взысканную судом.

Вместе с тем, как следует из п.3.4.2 договора аренды, арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных действиями или бездействием арендатора, повлекшими повреждение или уничтожение переданного в аренду помещения и имущества, а также иных убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, а лишь выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые, по смыслу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, могли бы служить основанием для отмены обжалуемого решения, не установлено.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2025 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья – председательствующий Е.Н. Яматина

Судьи Н.А. Дяденко

Е.Н. Шашкина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 г.