Дело № 2-3288/2025

УИД 55RS0006-01-2025-005001-37

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года

Советский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Савченко С.Х.,

при секретаре Пономаревой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. ФИО2 гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЖСК «Центральный 1» о признании права собственности, в обоснование иска указала, что ООО НПП «Энергонефтегаз», в лице директора ФИО5 и ЖСК «Центральный-1», в лице председателя правления ФИО6, действующего на основании Устава, заключили договор об инвестиционной деятельности. Согласно договора ЖСК «Центральный-1» обязуется передать ООО НПП «Энергонефтегаз» денежные средства для строительства двух жилых многоквартирных домов, расположенных в Советском АО адрес, со строительными адресами: адрес(63-67), и адрес(63-65). Между ООО «СтройГрадОмск» (Заказчик) и ООО «Система два» (Подрядчик) был заключен договор подряда №, согласно которому подрядчик обязался выполнить остекление лоджий на объекте г. ФИО2, адрес, общий объем работ 830 кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет 3 315,00 руб. Актом № от .... подтверждается принятие выполненных работ со стороны Заказчика. .... между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору подряда №, согласно которому Подрядчик обязуется выполнить работы по замене глухих створок в ПВХ окнах на створки с поворотным открыванием на объекте г. ФИО2, адрес, общий объем работ 256 шт. Актом № от .... подтверждается принятие выполненных работ со стороны Заказчика.

Между ФИО1 и ЖСК «Центральный-1» был заключен договор №Ц/2-ЖК об инвестиционной деятельности от ..... Предметом настоящего договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По договору соинвестор обязался передать инвестору денежные средства в сумме 2 493 165 рублей для строительства девятиэтажного односекционного кирпичного жилого дома строительный № по адресу адрес а инвестор обязался использовать переданные денежные средства в соответствии с условиями договора с последующей передачей в собственность соинвестору нежилого помещения строительный №Ц, расположенного в цокольном этаже в осях 3-7/А-В объекта, площадью 75,60 кв.м.

Между ЖСК «Центральный-1», ООО НП «Энергонефтегаз», ООО «СтройГрандОмск», ООО Система два» и ФИО1 подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом № от .....

Согласно справке ЖСК «Центральный-1» ФИО1 в полном объеме в соответствии с условиями соглашения уплачен взнос в размере 2 493 165 руб. за офисное помещение №Ц общей площадью (предварительно определенной) 75,6 кв.м., расположенное в цокольном этаже в осях 3-7/А-В девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером № (65-67), строящегося по адрес АО г. ФИО2.

Согласно акту приема-передачи от .... ЖСК «Центральный-1 «(Инвестор) передало, а ФИО1(Соинвестор) приняла офисное помещение №П общей площадью 75,4 кв.м., в цокольном этаже жилого дома, расположенном по адресу: адрес.

Распоряжением департамента строительства Администрации адрес от .... № объект был введен в эксплуатацию общей площадью здания 2246,2кв.м., общей площадью квартир без учета балконов, лоджий, веранд и террас 2 246,2 кв.м., общей площадью квартир с учетом балконов, лоджий, веранд и террас 2 323,3 кв.м., со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 147,8 кв.м., введен в эксплуатацию с почтовым адресом: адрес.

Нежилому помещению, подлежащему по договору соинвестору, присвоен номер: нежилое помещение №П по адресу: адрес, площадью 74 кв.м.

В нарушение принятых по договору обязательств инвестор в установленном законом порядке в собственность соинвестора вышеуказанное жилое помещение не передал. Просил признать за собой право собственности нежилое помещение №П, площадью 75,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже адрес, кадастровый №. Просит признать за ней право собственности на нежилое помещение №П, площадью 75,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже адрес, кадастровый №.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, была извещена о дате и времени его проведения надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, пояснила, что истец после подписания документов с ЖСК «Центральный-1», подала документы в Росреестр на регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости, ей было отказано, так как земельный участок не предоставлен в собственность ЖСК «Центральный-1», предложено обратиться в суд.

Ответчик ЖСК «Центральный-1», в лице представителя, в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не представил.

Третьи лица Управление Росреестра по адрес, Администрация г. ФИО2, департамент имущественных отношений Администрации г. ФИО2, в лице своих представителей в судебном заседании участия не принимали, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 233 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 (Заимодавец) и ООО «Система два» был заключен договор займа б/н, от ...., сумма займа установлена договором в размере 7 500 000 рублей предоставляется траншами по заявке заемщика, срок возврата не позднее .....

Согласно пункту 2.2. договора займа, датой исполнения Заемщиком настоящего договора по возврату суммы займа и перечислению платы за пользование займом считается дата передачи денежных средств Заемщику, в том числе возможно досрочное и частичное погашение займа.

Между ЖСК «Центральный-1» (Инвестор) и ООО НПП «Энергонефтегаз» (Застройщик) был заключен договор об инвестиционной деятельности от ...., согласно которому ЖСК «Центральный-1» обязуется передать денежные средства для строительства двух жилых многоквартирных домов, расположенных в Советском АО адрес, со строительными адресами: адрес(63-67), и адрес(63-65).

Между ООО НПП «Энергонефтегаз» (Застройщик) ООО «СтройГрадОмск» (Генеральный подрядчик) был заключен договор генерального подряда на строительство объекта № от .....

Между ООО «СтройГрадОмск» (Заказчик) и ООО «Система два» (Подрядчик) был заключен договор подряда №, согласно которому подрядчик обязался выполнить остекление лоджий на объекте г. ФИО2, адрес, общий объем работ 830 кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет 3 315,00 руб. Сторонами было подписано дополнительное соглашение от .... к договору подряда №, согласно которому Подрядчик обязуется выполнить работы по замене глухих створок в ПВХ окнах на створки с поворотным открыванием на объекте адрес, общий объем работ 256 шт. Актом № от .... подтверждается принятие выполненных работ со стороны Заказчика.

Между ФИО1 и ЖСК «Центральный-1» был заключен договор №Ц/2-ЖК об инвестиционной деятельности от ..... Предметом настоящего договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По договору соинвестор обязался передать инвестору денежные средства в сумме 2 493 165 рублей для строительства девятиэтажного односекционного кирпичного жилого дома строительный № по адресу адрес, а инвестор обязался использовать переданные денежные средства в соответствии с условиями договора с последующей передачей в собственность соинвестору нежилого помещения строительный №Ц, расположенного в цокольном этаже в осях 3-7/А-В объекта, площадью 75,60 кв.м.

Между ЖСК «Центральный-1», ООО НП «Энергонефтегаз», ООО «СтройГрандОмск», ООО Система два» и ФИО1 подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом № от .....

.... между ЖСК «Центральный-1» и ФИО1 был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому ФИО1 принял нежилое помещение №П, общей площадью 75,4 кв.м. в цокольном этаже в жилом доме по адресу: адрес

.... адрес был введен в эксплуатацию.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права Управления Росреестра по адрес Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от .... осуществление действий по государственной регистрации права в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: адрес, приостановлены в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно не предоставлен правоустанавливающий документ на помещение с кадастровым номером №. В соответствии с записями ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами адрес, №, принадлежат застройщику на праве субаренды. Инвестор правом на земельный участок не обладает. Следовательно, в данном случае, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у застройщика, имеющего права на земельный участок. При этом инвестор (подрядчик) имеет право на оплату выполненных работ. Для государственной регистрации права собственности на помещение необходимо наличие в ЕГРН государственной регистрации права собственности на помещение за ЖСК "Центральный-1". В случае невозможности предоставления документов и невозможности государственной регистрации права собственности ЖСК "Центральный-1" на помещение право собственности на помещение может быть установлено вступившим в законную силу судебным, актом.

Так, пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлена возможность судебной защиты нарушенного права.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации приведен перечень способов защиты нарушенного права, который не является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от .... № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав) (далее - Постановление №), если иное не предусмотрено законом, иск о ! признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в том случае, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ.

Правоотношения по финансированию строительных работ, помимо общих норм, регулируются Федеральным законом от .... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25,02.1999 №-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон №-Ф3).

Согласно ст. 8 Закона №-Ф3 отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны, а при неисполнении обязательства по передаче ему объекта в натуре вправе требовать защиты своих прав.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 свои финансовые обязательства по договору №Ц/2-ЖК об инвестиционной деятельности от .... в сумме 2 493 165 рублей выполнила.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от .... N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или ре-конструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона адрес "Об инвестиционной деятельности в адрес", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч.ч. 3, 7 ст. 1 ФЗ от .... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Статьей 309 этого же кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что надлежащее исполнение обязательств в указанных выше правоотношениях означает создание объекта недвижимости и передачу его с необходимыми документами приобретателю, что является основанием для регистрации и возникновения у него права собственности на этот объект.

Учитывая изложенное, оценив доказательства по делу, установив, что обязательства в рамках договор № об инвестиционной деятельности от .... ФИО1 перед ООО «Центральный-1» выполнено, .... выдано разрешение на ввод объекта, жилого дома, по адресу: адрес, в эксплуатацию; спорное нежилое помещение передано истцу в пользование по акту приема-передачи от ...., с этого момента помещение, находящееся в здании, эксплуатируется истцом, указанными конклюдентными действиями ответчик ООО «Центральный-1» подтвердил исполнение обязательств истцом по договору, однако, ответчик ООО «Центральный-1» уклоняется от оформления права собственности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: адрес, с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья С.Х. Савченко

Мотивированное решение составлено .....