Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 15 июля 2020 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе: председательствующего-судьи Строковой О.А.,

при секретаре Макеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка и жилого дома, постановление администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области, распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Борисоглебского-района Воронежской области недействительными в части указания площади земельного участка, сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, внесении изменений в кадастр недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором поясняет, что на основании данных БТИ Борисоглебского района Воронежской области жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, значится за ней на основании договора купли-продажи (купчей) от 16.05.2000, удостоверенного нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированного в реестре № 1344, по которому она купила, а ФИО4 и ФИО5 продали жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

Как указывает истец, настоящий договор по действующему на тот момент законодательству подлежал регистрации в государственном учреждении юстиции «Воронежский центр государственной регистрации прав на недвижимость». Однако этого сделано не было, договор купли-продажи был поставлен на учет в БТИ Борисоглебского района Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным технического паспорта на указанный жилой дом, составленного 26.03.2019 специалистами БТИ Борисоглебского района, общая площадь жилого дома, в котором была произведена реконструкция, составляет 352,0 кв.м, жилая – 237,8 кв.м. 

Истец указывает в иске, что для того, чтобы ей зарегистрировать своё право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в органах юстиции и получить свидетельство о государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ей необходимо сохранить указанный жилой дом в реконструированном состоянии.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок площадью 733 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежал на праве общей долевой собственности по1/2 доли за каждым за ФИО4 и ФИО5 

Поскольку описание местоположения границ земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, не соответствовали установленным законодательством требованиям, ФИО3 обратилась в БТИ Борисоглебского района к кадастровому инженеру ФИО2 для проведения кадастровых работ по уточнению местоположения его границ и площади.

15.04.2019 кадастровым инженером АО «Воронежоблтехинвентаризация» ФИО2 были выполнены кадастровые работы в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по сложившимся границам и существующей застройке, по результатам которого был составлен межевой план этого земельного участка. 

Согласно заключению кадастрового инженера, фактическая площадь не соответствует площади по кадастровым данным, общая площадь указанного земельного участка составляет 838 кв.м. Межевание названного земельного участка выполнено по его фактическим границам и заборам. 

Ссылаясь на указанные в иске обстоятельства, с учетом требований уточненного иска ФИО3 просит суд: 

- признать договор купли-продажи (купчая) от 16.05.2000, удостоверенный нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированный в реестре за № 1344, по которому ФИО3 купила, а ФИО4 и ФИО5 продала жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> недействительным в части площади земельного участка;

- признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи (купчая) от 16.05.2000, удостоверенному нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированному в реестре за № 1344;

- сохранить и признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 352,0 кв.м, жилой – 237,8 кв.м.

- признать постановление администрации г. Борисоглебска и района Воронежской области № 783 от 27.06.1995 недействительным в части указания площади земельного участка и считать, что ФИО5 и ФИО4 передан в собственность (бесплатно) земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 838 кв.м;

- признать распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска и района Воронежской области № 218 от 05.04.2000 недействительным в части указания площади земельного участка и считать, что ФИО5 и ФИО4 передан в собственность (бесплатно) земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 838 кв.м;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о площади земельного участка в размере равном 733 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и считать площадь земельного участка 838 кв.м.

- признать за ней право собственности на земельный участок площадью 838 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи (купчая) от 16 мая 2000 года, удостоверенный нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированного в реестре за №1347;

- считать решение суда основанием для внесения изменения в государственный реестр недвижимости в части правильного указания площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и считать площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу; 

<

адрес>, равной 838 кв.м.

Истец ФИО3, ответчики ФИО4, ФИО5, представитель ответчика администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области и представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

От истца ФИО3, представителя ответчика администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области ФИО6, действующей на основании доверенности от 26.12.2019 №13931, начальника Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области ФИО7 поступили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, возражений против удовлетворения иска не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи (купчей) от 16.05.2000, удостоверенному нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированному в реестре № 1344, ФИО4 и ФИО5 продали, а ФИО3 купила жилой дом и земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.8-10).

В соответствии с выпиской БТИ Борисоглебского района Воронежской области (л.д.7) указанный жилой дом поставлен на учет в БТИ Борисоглебского района Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ. Надлежащим образом данный договор не был зарегистрирован в регистрирующем органе, поэтому право собственности на жилой дом и земельный участок у истца не возникло.

В настоящее время истец не может зарегистрировать за собой переход права собственности на приобретенную недвижимость, поскольку жилой дом в настоящее время находится в реконструированном состоянии.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку договор никем не оспаривается, он заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, у суда имеются основания признать за истцом право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи (купчей) от 16.05.2000, удостоверенному нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированному в реестре № 1344. 

Постановлением главы администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области от 27.06.1995 № 789 «О внесении изменений в договор застройки» (п.2) внесены изменения в договор, заключенный с ФИО5 от 18.11.1991 № 7278 на застройку участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по которому площадь земельного участка составляет 733 кв.м, вместо 600 кв.м с границами: по передней меже – 27, 57 кв.м, по задней меже – 27,57 кв.м, по левой меже – 26,57 кв.м, по правой меже – 26,57 кв.м.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска-района Воронежской области № 218 от 05.04.2000 за ФИО4 и ФИО5 (в праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому) закреплен земельный участок общей площадью 733 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.05.2020 № земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет площадью 733 кв.м. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.30).

Для определения границ земельного участка ФИО3 было организовано межевание земельного участка. 

Согласно межевому плану, подготовленному 27.11.2019 кадастровым инженером ФИО2 (БТИ Борисоглебского района), в результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с уточнением местоположения границ земельного участка по сложившимся границам и существующей застройке, выявлено, что фактическая площадь земельного участка составляет 838 кв.м, что не соответствует сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

В своем заключении кадастровый инженер указала, что межевание этого земельного участка выполнено по его фактическим границам, заборам. Споров по поводу границ земельного участка со смежными землепользователями не имеется.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ст. 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы граждан или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Указанные обстоятельства дают суду основания считать, что правильная площадь спорного земельного участка составляет 838 кв.м, вместо ранее учтенных размеров – 733 кв.м, и признать постановление главы администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области от 27.06.1995 № 783 «О внесении изменений в договор застройки» (п.2) недействительным в части общей площади земельного участка и считать общую площадь земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной 838 кв.м вместо 733 кв.м, а также признать распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска-района Воронежской области № 218 от 05.04.2000 недействительным в части площади земельного участка, и считать, что в общую долевую собственность ФИО4 и ФИО5 в равных долях (по 1/2 доле каждому) передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 838 кв.м вместо площади 733 кв.м.

Следует также признать договор купли-продажи (купчая) от 16.05.2000, заключенный между ФИО5, ФИО4, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, удостоверенный нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированный в реестре № 1344, недействительным в части площади земельного участка, являвшегося предметом сделки, и считать площадь земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной 838 кв.м.

Согласно данным технического паспорта, составленного 26.03.2019 специалистами БТИ Борисоглебского района (л.д.15-22), общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 352,0 кв.м, жилая – 237,8 кв.м. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ №90 от 01.03.2016 площадь жилого дома составляет 394,9 кв.м. На реконструкцию, на ввод объекта в эксплуатацию литеры «АА1п/А» разрешение не представлено.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО8 от 16.07.2020 на земельном участке по адресу: 

<

адрес> расположен один индивидуальный 3-х этажный, в том числе с мансардой, и подвалом жилой дом, усадебного типа, который эксплуатируется в реконструированном состоянии при 100 % готовности его архитектурно-строительной части и с учётом реконструкции всех существующих ранее инженерных систем.

Эксперт указывает в своем заключении, что двухэтажный благоустроенный 3-х комнатный жилой дом литеры «АА1А2А3» в составе 11 помещений, в том числе со встроенным гаражом, был реконструирован с увеличением внешних габаритов каждого этажа по всему периметру, а также за счёт возведения мансардного этажа. 

В ходе реконструкции дома были снесены: 2-х этажная жилая пристройка (с гаражом) литера «А1» и 1- этажные жилые пристройки литера «А2» и литера «A3». 

С учётом общей планировки каждого этажа, изменена планировка помещений на каждом этаже оставшейся части дома. В составе помещений дома имелся подвал, который значился как погреб под литером «п/А» с входом в него через люк в бывшей кухне. В настоящее время (в столовой № 5) люк заделан, а в бетонной стене подвала пробит дверной проём наружного входа, в том числе с устройством стен кирпичного схода.

В планировке 6-ти комнатного дома помещения размещены следующим образом: 

в подвале - складские: № 1 площадью 15,8 кв.м и № 2 площадью 1,3 кв.м;

на 1-ом этаже - коридор № 3 площадью 4,8 кв.м, коридор (прихожая) № 4 площадью 18,6 кв.м, столовая № 5 площадью 25,7 кв.м, ванная (совмещённый санузел) № 6 площадью 5,0 кв.м, кухня № 7 площадью 13,0 кв.м и кладовая № 8 площадью 4,3 кв.м;

на 2-ом этаже - холл № 9 площадью 19,1 кв.м, комната № 10 площадью 13,8 кв.м, комната № 11 площадью 37,3 кв.м, комната № 12 площадью 38,4 кв.м, гардеробная № 13 площадью 11,2 кв.м, коридор № 14 площадью 5,3 кв.м и санузел (совмещённый) № 15 площадью 10,3 кв.м;

в мансарде - холл № 16 площадью 39,8 кв.м, комната № 17 площадью 22,7 кв.м, комната № 18 площадью 17,2 кв.м, комната № 19 площадью 23,8 кв.м, санузел № 20 площадью 9,6 кв.м.

Площади и внутренние габариты всех помещений жилого дома соответствуют требуемым строительным нормам с учётом функционального назначения каждого из них. Помещения соответствуют нормам в части расстановки необходимого набора мебели и размещения кухонного и санитарно-бытового оборудования. 

В результате реконструкции и перепланировки общая площадь дома составляет 352,0 кв.м, в том числе жилая - 237,8 кв.м. Однако, по мнению эксперта, жилая комната № 17 площадью 22,7 кв.м мансардного типа в целях приведения жилой площади мансарды в соответствие с предъявляемыми требованиями, должна быть исключена из состава помещений жилых, поэтому в целях сохранения жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии, возникает необходимость пересчёта его жилой и подсобной площади, которые надлежит считать следующими:

жилую 237,8 кв.м - 22,7 кв.м = 215,1 кв.м.

подсобную 114,2 кв.м + 22,7 кв.м = 136,9 кв.м.

Как указывает эксперт, при визуальном осмотре никаких деформаций и разрушений строительных конструкций дома не выявлено. Реконструкция жилого дома с увеличением его габаритов выполнена без нарушения расстояния отступа от правой межевой границы. При этом противопожарный разрыв между жилым домом № и жилым домом №, расположенным на соседнем земельном участке по 

<

адрес>, не нарушен и, в соответствии с требованиями градостроительных норм, составляет не менее 10,0 м.

В заключении экспертом сделан вывод о том, что жилой дом литеры «п/ААА1» общей площадью 352,0 кв.м, из них: жилой - 215,1 кв.м и подсобной - 136,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к жилым одноквартирным домам в области малоэтажного жилищного строительства при следующем условии: закрепить за помещением № 17 площадью 22,7 кв.м в мансарде литера «А1» его функциональное назначение - гардеробная.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Данная позиция Верховного Суда РФ изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Учитывая изложенное, а также мнение эксперта, суд считает возможным сохранить в реконструируемом и перепланированном состоянии жилой дом литеры «п/ААА1» общей площадью 352 кв.м, в том числе жилой – 215,1 кв.м, подсобной – 136,9 кв.м, площадью в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 90 от 01.03.2016 – 394,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признав за ФИО3 право собственности на указанный жилой дом в реконструированном состоянии. 

Поскольку сведения о спорном земельном участке включены в Единый государственный реестр недвижимости ошибочно, суд считает необходимым внести изменения в ЕГРН в части сведений о площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном 733 кв.м, и считать площадь земельного участка равной 838 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать постановление главы администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области от 27.06.1995 № 783 «О внесении изменений в договор застройки» (п.2) недействительным в части общей площади земельного участка и считать общую площадь земельного участка по адресу: 

<

адрес>, равной 838 кв.м вместо 733 кв.м.

Признать распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска-района Воронежской области № 218 от 05.04.2000 недействительным в части площади земельного участка, и считать, что в общую долевую собственность ФИО4 и ФИО5 в равных долях (по 1/2 доле каждому) передан земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 838 кв.м вместо площади 733 кв.м.

Признать договор купли-продажи (купчая) от 16.05.2000, заключенный между ФИО5, ФИО4, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, удостоверенный нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированный в реестре № 1344, недействительным в части площади земельного участка, являвшегося предметом сделки, и считать площадь земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной 838 кв.м.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом площадью 110,5 кв.м и земельный участок площадью 838 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи (купчей) от 16.05.2000, удостоверенному нотариусом Борисоглебского нотариального округа Воронежской области ФИО1, зарегистрированному в реестре № 1344.

Сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии жилой дом литеры «п/ААА1» общей площадью 352 кв.м, в том числе жилой – 215,1 кв.м, подсобной – 136,9 кв.м, площадью в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 90 от 01.03.2016 – 394,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, закрепив за помещением № 17 площадью 22,7 кв.м в мансарде литера «А1» его функциональное назначение - гардеробная.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом литеры «п/ААА1» общей площадью 352 кв.м, в том числе жилой – 215,1 кв.м, подсобной – 136,9 кв.м, площадью в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 90 от 01.03.2016 – 394,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном 733 кв.м, и считать площадь земельного участка равной 838 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий - 

1версия для печати