Дело № 2а-2661/2024

25RS0002-01-2024-004117-46

Мотивированное 

решение

изготовлено 16.07.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2024 года г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе 

председательствующего судьи Бакшиной Н.В., 

при ведении протокола секретарем Прокофьевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об оспаривании решения, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование указав, что 8 сентября 2023 года между ним и ООО «ЭКОС-ПЛЮС» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с которым ФИО1 перешли права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1078 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 30 ноября 2023 года административный истец обратился через отделение МФЦ в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРН в части смены арендатора указанного земельного участка с ООО «ЭКОС-ПЛЮС» на ФИО1 Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 7 декабря 2023 года была приостановлена государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала № В качестве причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указаны: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (нет прямого указания на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в договоре купли-продажи либо в виде отдельного соглашения к договору купли-продажи); форма заявления о внесении изменений в запись ЕГРН не соответствует действующему законодательству. В связи с истечением срока приостановления 7 марта 2024 года Управлением Росреестра по Приморскому краю было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав по заявлению ФИО1 от 30 ноября 2023 года. С указанным отказом административный истец не согласен, поскольку из ответа УМС г. Владивостока от дата №-ог/28 следует, что отражены изменения в отношении арендатора по договору аренды земельного участка № от 6 июня 2000 года, с 27 сентября 2023 года права и обязанности по договору аренды переданы ФИО1 Считает, что представленных в отделение МФЦ документов достаточно для внесения изменений в запись ЕГРН о смене арендатора земельного участка. В части несоответствия формы заявления действующему законодательству полагает, что такое несоответствие невозможно, поскольку заявление было подано ФИО1 посредством заполнения электронной формы сотрудником МФЦ.

Просит признать незаконным и отменить уведомление об отказе в государственной регистрации права № №/4 от дата, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу внести изменения в запись реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:18 в виде замены прежнего обременения в пользу прежнего арендатора – ООО «ЭКОС-ПЛЮС» на новое обременение в пользу нового арендатора – ФИО1; взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования. 

Представитель административного ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, указал, что форма передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть письменной, поскольку все вносимые в договор аренды изменения должны быть совершены в той же форме, что и основной договор. Форма заявления не соответствует действующему законодательству, поскольку заявителем подано заявление о внесении изменений в запись о регистрации договора аренды, а необходимо было подать заявление о регистрации сделки. Считает, что заявленная административным истцом сумма расходов на услуги представителя не соответствует принципам разумности и соразмерности.

Представитель заинтересованных лиц администрации г. Владивостока, УМС г. Владивостока исковые требования поддержал, пояснил, что ООО «ЭКОС-ПЛЮС» ликвидировано 17 мая 2023 года. 27 сентября 2023 года права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к административному истцу. Поскольку переход права собственности на объекты недвижимого имущества влечет переход права аренды земельного участка, на котором они расположены, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Административный истец, представители заинтересованных лиц Межмуниципального отдела Управления Росреестра по Приморскому краю, КГАУ ПК «МФЦ» в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения извещены надлежащим образом.

Поскольку оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 152 КАС РФ, не имеется, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов, или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Статьей 226 КАС РФ установлена необходимость, прежде всего, выяснять, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, обязывая его доказать это нарушение (пункт I части 9, часть 11).

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ решение об удовлетворении требования о признании оспариваемого решения или действия (бездействия) незаконным принимается при установлении одновременно двух условий: решение, действие (бездействие) не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: 1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права; 2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке; 3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости; 4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения; 5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения нрава или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке; 6) основания возникновения, недвижимости; 7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок. 

Органом государственной регистрации прав осуществляется государственная регистрация обременении, ограничений вещных прав в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 2 названной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что 8 сентября 2023 года между ФИО1 и ООО «ЭКОС-ПЛЮС» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с которым ФИО1 перешли права собственности на следующие объекты недвижимости:

- нежилые помещения в здании (лит. 1), общей площадью 2 283,1 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, пом. I; кадастровый №;

- нежилое помещение в здании (лит. 1), площадью 37,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; кадастровый №;

- нежилое помещение в здании (лит. 1), площадью 22,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

- здание мастерских, гаражей, площадью 128,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 1.2 договора указанные помещения, здание мастерских, гаражей расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1078 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания института. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании Договора аренды земли № от дата.

Как указано в п. 1.3 договора, в соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. покупатель обязуется в течение 2 (двух) месяцев с момента регистрации перехода права собственности на имущество, поименованное в п.1.1, настоящего Договора совершить все действия необходимые для переоформления (внесение изменений в договор) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020020:18, в соответствии с порядком установленным действующим законодательством.

30 ноября 2023 года административный истец обратился через отделение МФЦ в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРН в части смены арендатора указанного земельного участка с ООО «ЭКОС-ПЛЮС» на ФИО1 

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 7 декабря 2023 года была приостановлена государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала № В качестве причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указаны: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (нет прямого указания на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в договоре купли-продажи либо в виде отдельного соглашения к договору купли-продажи); форма заявления о внесении изменений в запись ЕГРН не соответствует действующему законодательству. 

В связи с истечением срока приостановления 7 марта 2024 года Управлением Росреестра по Приморскому краю было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав по заявлению ФИО1 от 30 ноября 2023 года. 

Вместе с тем, согласно ответу УМС г. Владивостока от дата №-ог/28 следует, что отражены изменения в отношении арендатора по договору аренды земельного участка № от 6 июня 2000 года, с 27 сентября 2023 года права и обязанности по договору аренды переданы ФИО1

В силу п. 1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абз. 2 п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В абзаце втором п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, оспариваемое решение административного ответчика не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем заявленное требование в данной части подлежит удовлетворению. 

Вместе с тем, при принятии решения, в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 124 КАС РФ, требования истца об обязанности административного ответчика принять решение по конкретному вопросу или совершить определенные действия не может рассматриваться как способ восстановления нарушенного права истца, поскольку предоставление земельных участков в собственность является компетенцией управления муниципальной собственности г. Владивостока, суд не подменяет собой орган государственного власти с учетом его полномочий и функций.

Поскольку при разрешении заявленных требований суд пришел к выводу о признании незаконным решения Управления Росреестра по Приморскому краю об отказе во внесении изменений в записи ЕГРН, на административного ответчика надлежит возложить обязанность устранить допущенные нарушения прав административного истца в установленный законом срок и в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 111 КАС РФ с административного ответчика в ползу административного истца подлежат взысканию документально подтвержденные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

В силу ст. 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

С учетом объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, продолжительности рассмотрения дела, суд находит разумными и подлежащими взысканию с административного ответчика в пользу административного истца расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 рублей по правилам статей 111,112 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить в части. 

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации прав, выраженном в уведомлении № №/4 от дата.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю устранить нарушение прав административного истца в установленный законом срок и в установленном законом порядке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (дата года рождения, место рождения 

<

адрес>, ИНН №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Бакшина