дело № 3а-37/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Элиста 18 октября 2021 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе: 

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Мучкаевой Р.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что на основании договора аренды земельного участка является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: *, кадастровый номер *, общей площадью * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» составила 885522 руб. Не соглашаясь с установленной кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, полагая ее завышенной, нарушающей ее права, административный истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка к независимому оценщику С., согласно отчету которого от 31 августа 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 403650 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 11 октября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Элисты Республики Калмыкия.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 в судебном заседании просила разрешить заявленные административные исковые требования по усмотрению суда.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив никаких доводов и возражений по заявленным административным исковым требованиям.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 названной статьи).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Закона.

В силу ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 декабря 2019 года, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером * площадью * кв.м. расположенного по адресу: *, указанный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером *, ограничений прав и обременения объектов не зарегистрировано, сведения об объектах недвижимости имеют статус «актуальные».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 августа 2021 года № * земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 15 сентября 2016 года по 14 сентября 2019 года, ограничение установлено в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Элисты Республики Калмыкия, № * от 15 сентября 2016 года. В пределах земельного участка с кадастровым номером * расположен объект недвижимости с кадастровым номером *.

Из содержания договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Элисты Республики Калмыкия, № * от 15 сентября 2016 года усматривается, что между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в лице врио Министра Л. и ФИО1. заключен договор аренды земельного участка. Предметом договора аренды является земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории города Элисты, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенный по адресу: *, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 2.1. договора срок действия договора установлен с 15 сентября 2016 года по 14 сентября 2019 года. Пунктом 3 договора определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы земельного участка (Приложение 1).

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость арендуемого ФИО1 земельного участка составила 885522 руб.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 27 августа 2021 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, согласно которой, на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 885522 руб. (восемьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот двадцать два рубля). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, административный истец обратилась за проведением оценки его рыночной стоимости к независимому оценщику С., согласно отчету которого от 31 августа 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2019 года составила 403650 рублей.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от 31 августа 2021 года № * приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Применена корректировка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков в диапазоне 8,8-9,9% согласно справочнику оценщика недвижимости (2018 год, под редакцией Л.А. Лейфера, земельные участки, часть 2, табл.121), публикация продаж объектов-аналогов была осуществлена в период с июня по ноябрь 2018 года, то есть в разумно допустимый период (6-12 месяцев), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка, дата предложения актуальна на дату оценки, в связи с чем, корректировка по дате предложения не проводилась. Объект оценки согласно справочнику оценщика недвижимости (2018 год, под редакцией Л.А. Лейфера, земельные участки, часть 1 табл.7) относится к V типу – окраины города, как и объекты-аналоги, поправка на местоположение не применялась. Одновременно площади объектов недвижимости - аналогов и объекта оценки попадают под интервал 

<

 1500 кв.м., аналоги сопоставимы с объектом оценки, корректировка на площадь участка не проводилась. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 года.

Независимый оценщик С. включен в реестр оценщиков ассоциации «Русское общество оценщиков», являющейся правопреемником общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № *от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом акционерном обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 11 июня 2021 года, сроком действия до 30.06.2022 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 31 августа 2021 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 403650 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 13 сентября 2021 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 403650 (четыреста три тысячи шестьсот пятьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 18 октября 2021 года.