Дело № 2-4856/2025

УИД 47RS0011-01-2025-003067-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ломоносов 04 декабря 2025 г.

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Амелькович Е.С.

при секретаре Плехановой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВЛЕНО:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт", в котором, с учетом уточнения, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на устранение недостатков квартиры в размере 120 576 рублей 75 копеек, неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательств по выплате денежных средств в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы в размере 120 576,75 рублей, начиная с 01.01.2026 г. по день фактического исполнения обязательств, судебные издержки в размере 2500 руб., расходы по оплате экспертных услуг в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 17.11.2021 года между ФИО5 и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

03.08.2023 года между ФИО1(истец) и ФИО5 был заключён договор уступки прав требования по договор участия в долевом строительстве.

При приемке квартиры 05.09.2023 г. истцом ФИО1 выявлено наличие ряда существенных строительных недостатков, что отражено в акте осмотра от 05.09.2023, составленного с ответчиком, для определения стоимости устранения которых истец обратилась к ИП ФИО2, согласно заключению которого СтДЭ-121-07/25 от 12.07.2025 г. истцом определена цена иска в первоначальной редакции.

В адрес ответчика истцом направлена претензия 16.07.2025 года, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие и отсутствие своего представителя, исковые требования поддерживает.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте слушания дела, предоставил возражения относительно исковых требований, содержащие заявление об отсрочке исполнения решения суда и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" и ФИО5 заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

Цена договора составила 4019225 руб.00 коп. (п. 4.1), уплачена истцом ответчику в установленный законом срок, что сторонами не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № №) от 17.11.2021 года права требования в рамках договора долевого участия в строительстве перешли от ФИО5 к ФИО1.

При подписании сторонами передаточного акта от 05.09.2023 г. цена договора была снижена до 3 962 483 рубля.

При приемки квартиры выявлено наличие ряда строительных и отделочных недостатков, а также оборудования квартиры, что подтверждается актом осмотра квартиры и оборудования квартиры от 05.09.2023, подписанного истцом и ответчиком.

Для определения стоимости устранения недостатков истец обратилась в ИП ФИО2, составившему заключение специалиста № СтДЭ-121-07/25 от 12.07.2025 г..

Согласно выводам специалиста ИП ФИО2 в обследуемой 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, городской 

<

адрес> выполненные ремонтно-строительные работы нормативам в строительстве (ГОСТ, СП, СНиП и пр.), не соответствуют. Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 634368 рублей.

Заключение специалиста, содержание акта осмотра квартиры от 05.09.2023 ответчиком не оспаривалось.

Согласно ч. 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 и 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 5 этой же статьи установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 указанного закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 07.03.2023 года № 305-ЭС22-22698 по делу № А41-49147/2019, поскольку презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств, то бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.

Ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представил доказательств, опровергающих выводы указанного досудебного технического заключения и акта осмотра квартиры от 05.09.2023, равно как и не представлено доказательств безвозмездного устранения недостатков в квартире истца в установленный законом срок.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности и законности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков в квартире, которые являются следствием некачественного выполнения застройщиком строительных работ.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которой установлено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Учитывая вышеуказанные положения с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 118 874 рублей 49 копейки, из следующего расчета: 3 962 483 руб. 00 коп. * 3 % = 118 874, 49 (где 3 962 483 руб. 00 коп.- цена договора, с учётом передаточного акта).

Частью 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи, с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 3 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

С учетом вышеуказанных разъяснений, принимая во внимание потребительский характер отношений,учитывая установленный факт нарушения прав истца, как потребителя, ввиду передачи жилого помещения с рядом недостатков строительных, монтажных и отделочных работ, руководствуясь требованиями принципа разумности и справедливости, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, однако полагает заявленный ко взысканию размер завышенным и подлежащим снижению до 20 000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика в свою пользу неустойки до момента фактического исполнения обязательств.

Учитывая, что в настоящее время распространяется действие моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 (в редакции постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925), ввиду чего в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу этого постановления до 31 декабря 2025 г. включительно, и период действия названного моратория неоднократно продлевался, суд находит не подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика в свою пользу неустойки до момента фактического исполнения обязательств ввиду неопределенности дальнейшей возможности для применения к ответчику названной санкции, а также отсутствие на дату рассмотрения дела доказательств того, что в будущем времени права истца будет нарушены.

При этом суд отмечает, что в случае снятия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326, истец не лишена возможности обратиться в суд за взысканием с ответчика неустойки в порядке ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу ст.ст. 15 ГК РФ, 88, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки понесенные истцом по составлению заключения специалиста № СтДЭ-121-07/25 от 12.07.2025 г в размере 30 000 руб., исходя из выводов которого истцом были обоснованы исковые требования, расходы на оформление доверенности в размере 2500 руб.

Ответчик ходатайствовал перед судом об отсрочке исполнения решения суда до 31.12.2025 включительно и далее до дня снятия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326.

Исходя из положениист. ст. 203, 434 ГПК РФ, предоставление отсрочки или рассрочки является исключительной мерой, применяемой лишь при наличии объективно непредотвратимых и непредвиденных обстоятельств, затрудняющих исполнение решения суда.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены судом в части взыскания с ответчика расходов на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, на что действие установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 моратория не распространяется, а также учитывая, что доказательств, свидетельствующих об отсутствии реальной возможности исполнить решение суда ответчиком не представлено, учитывая необходимость своевременного и полного исполнения решения суда, исходя из баланса интересов сторон, суд не находит исключительных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, в связи с чем оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда по ходатайству ответчика не имеется.

руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>, расходы на устранение недостатков квартиры в размере 118 874 рублей 49 копейки, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, убытки по оплате услуг эксперта в размере 30 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 2500 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский городской суд Ленинградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 26.01.2026

Судья Е.С. Амелькович