Дело № 3а-111/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 11 сентября 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по адресу: 

<

адрес> в размере равном их рыночной стоимости, составляющей соответственно 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб., указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № составляет по 

<

данные изъяты> руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что площадь подобранных в качестве аналогов объектов № 2 и № 3 значительно превышает площадь объекта оценки. Кроме того, анализ рынка объекта оценки произведен за 2013 год. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, произведено в рамках иного субъекта РФ. Использованные в расчетах объекты аналоги предложены к продаже в 2019 году, что не соответствует требованиям ФСО. Примененные в процессы оценки корректировки определены на основании справочника 2016 года. В отчете отсутствует обоснование применения корректировок на инженерно-геологические условия и затопляемость участка.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области указано, что датой определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № является 12.12.2014. Вышеуказанные объекты недвижимости оценены в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 № 490. Удовлетворение требований оставляется на усмотрение суда. 

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО «Ломоносовский муниципальный район» Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в повторной судебной экспертизе. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 03.10.2014 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № площадью 10430 кв.м. каждый по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов.

Из выписок из ЕГРН от 12.02.2019 следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № составляет по 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 12.12.2014. 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 15.02.2019 № следует, что по состоянию на 12.12.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> руб.

Отчет составлен ФИО8, членом СРО «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков».

При исследовании отчета об оценке от 15.02.2019 № судом установлено, что оценщик, определяя сегмент рынка к которому принадлежит объект оценки, использовал данные Московской области. В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж. В качестве аналогов выбраны три объекта, предложение о продаже которых размещены в феврале 2019 года. Размеры корректировок на торг, площадь, местоположение, инженерно-геологические условия, затопляемость участка применены оценщикам по справочникам 2016-2017 гг. Применяя корректировку на отличие в рельефе оцениваемых объектов от объектов аналогов оценщик исходил из допущения, что оцениваемые объекты имеют неровности, застройка невозможна, однако никаких подтверждений наличия неровностей на оцениваемых участках в отчете не приведено. Также, в отчете не приведено данных о степени заболоченности оцениваемых земельных участков. 

Вместе с тем, согласно п.8 ФСО № 1, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В п.10 ФСО № 7 указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Исходя из положений п.8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

Согласно п.5 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанным требованиям отчет об оценке от 15.02.2019 № не соответствует.

В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиком требований ФСО №1, №3 и №7, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ФИО2 о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 14.05.2019 № по состоянию на 12.12.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> руб.

Экспертиза выполнена ФИО9, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Административным ответчиком Правительством Ленинградской области, после исследования судом заключения эксперта от 14.05.2019 №, указано, что в экспертном заключении отсутствует подтверждение таких обстоятельств, как наличие неровного рельефа и заболоченности оцениваемых участков, препятствующих их застройке. При определении размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № эксперт уменьшил площадь участка на 5811 кв.м. и не привел обоснования невозможности использования указанной части земельного участка. Экспертом вместо положительной корректировки применена отрицательная поправка к объектам-аналогам.

С учетом выявленных недостатков заключения эксперта от 14.05.2019 № судом назначена по делу повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно заключению повторной экспертизы №-оц от 05.08.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., а земельного участка с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> руб. Повторная экспертиза выполнена ФИО10, членом Ассоциации СРО «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков», которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта №-оц от 05.08.2019 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

В качестве аналогов экспертом отобраны 4 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади, местоположении земельных участков, обеспеченности коммуникациями и наличие ограничений в использовании земельных участков.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости определенной повторной судебной экспертизой. 

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 12 декабря 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 12 декабря 2014 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 14 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 16 сентября 2019 г.