Дело № 2-699/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

24 мая 2018 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Комиссаровой Е.А.,

при секретаре Зверевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания, 

установил:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя требования тем, что в соответствии с условиями стабилизационного займа № от 

<

дата> (в редакции дополнительного соглашения №-ЗД/1 от 

<

дата> (далее Договор 1) ФИО1 ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время АО «Агентство финансирования жилищного строительства») предоставило заем в размере 558589,92 руб. на срок по 

<

дата> для целевого использования, а именно для оплаты ежемесячных платежей и исполнения иных обязательств Заемщика по кредитному договору 

<

***> от 

<

дата> - далее Договор заимствования №, заключенному между ответчиком и Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО). 

<

дата> в соответствии со ст. 414 ГК РФ прежние обязательства, вытекающие из вышеперечисленных договоров, были заменены новым обязательством, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиком Соглашение о новации №-СН (в редакции дополнительного соглашения №-НД от 

<

дата>) (далее Соглашение о новации).

По условиям данного Соглашения прежние обязательства по Договору заимствования № и Договору заимствования № прекращаются. Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть денежную сумму в размере 2 474 595 руб. 78 коп. в срок по 

<

дата>.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по Соглашению о новации (п. 2.2.4.1) 

<

дата> был заключен договор об ипотеке №-ДИ в редакции дополнительного соглашения №-ИД от 

<

дата>, согласно которому в залог была передана квартира, расположенная по адресу 1, запись об ипотеке в органе госрегистрации произведена 30 декабря 2011 года.

Права залогодержателя по Соглашению о новации, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной УФРС по КО первоначальному залогодержателю - АО «АФЖС» от 20 апреля 2012 года (далее Закладная). Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ранее имевшее наименование - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»).

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Залогодержателя на Закладную удостоверены записью по счету депо, что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо, выданной «Газпромбанк (АО) 22 августа 2017 года. Согласно ч. 10 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета.

Начиная с ноября 2013 года ответчиком платежи по Соглашению о новации не осуществляются. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получен6ие денежных средств, предусмотренных Соглашением о новации. Залогодержателем в соответствии с п. 4.4.1 Соглашения о новации предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Требование от 19 октября 2016 года). Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Задолженность ответчика по состоянию на 28 ноября 2017 года составляет 5 993279,28 руб.: в том числе 2 323458,03 руб. - задолженность по основному долгу; 1643059,36 руб. - задолженность по процентам; 2026761,89 руб. - задолженность по пеням. Указанные суммы просят взыскать с ответчика, а также обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 44:27:070305:650, расположенную по адресу 1, принадлежащую ФИО1 на праве собственности. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из рыночной стоимости, определенной в отчете №-СВ/17 от 

<

дата> с учетом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 1 400 000 руб. Взыскать с ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 44 166,40 руб.

В ходе рассмотрения дела истец сменил наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «Дом.РФ»

Представитель истца ФИО2 иск поддержала по указанным в иске основаниям.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена, ее интересы по доверенности со всеми правами представляет ФИО3, которая иск не признала, поддержала письменные возражения.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено, что при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что 

<

дата> между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и ФИО1 заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) 

<

***> для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 1, на сумму 1 800 000 рублей, сроком на 180 месяцев.

ФИО1 является собственником вышеуказанной квартиры с 

<

дата>.

В соответствии с условиями стабилизационного займа № от 

<

дата> (в редакции дополнительного соглашения №-ЗД/1 от 

<

дата> ФИО1 ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время АО «Агентство финансирования жилищного строительства») предоставило заем в размере 558589,92 руб. на срок по 

<

дата> для целевого использования, а именно для оплаты ежемесячных платежей и исполнения иных обязательств Заемщика по кредитному договору 

<

***> от 

<

дата>.

<

дата> в соответствии со ст. 414 ГК РФ прежние обязательства, вытекающие из вышеперечисленных договоров, были заменены новым обязательством, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиком Соглашение о новации №-СН (в редакции дополнительного соглашения №-НД от 

<

дата>) (далее Соглашение о новации).

Пунктом 1.2 Соглашения о новации предусмотрено, что Стороны признают и согласны, что : на дату подписания настоящего Соглашения Заемщик (ФИО1) является должником по договору заимствования № и по Договору Заимствования № (п. 1.2.1); на дату подписания настоящего соглашения Кредитор (ОАО «АРИЖК») является законным владельцем прав требования по Договору заимствования № и по договору заимствования №.

Таким образом по условиям данного Соглашения прежние обязательства по Договору заимствования № от 

<

дата> и Договору заимствования № от 

<

дата> прекращаются. Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть денежную сумму в размере 2 474 595 руб. 78 коп. в срок по 

<

дата>.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по Соглашению о новации (п. 2.2.4.1) 

<

дата> был заключен договор об ипотеке №-ДИ в редакции дополнительного соглашения №-ИД от 

<

дата>, согласно которому в залог была передана квартира, расположенная по адресу 1, запись об ипотеке в органе госрегистрации произведена 

<

дата>.

Права залогодержателя по Соглашению о новации, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной УФРС по КО первоначальному залогодержателю - АО «АФЖС» от 

<

дата> (далее Закладная). 

Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» (ранее - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было изменено на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 

<

дата>, ГРН №), в дальнейшем изменены на АО «ДОМ.РФ» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 

<

дата>, ГРН №).

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Залогодержателя на Закладную удостоверены записью по счету депо, что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо, .... Согласно ч. 10 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета.

С учетом документов, представленных в материалы дела суд полагает, что доводы стороны ответчика о том, что АО «Дом.РФ» является ненадлежащим истцом, являются необоснованными. Требования истца основаны на письменных документах, с условиями соглашения о новации ФИО1 ознакомлена, с учетом ее профессиональной деятельности оснований полагать о том, что она не понимала существа подписывапемых ею обязательств оснований не имеется.

При просрочке в исполнении обязательств заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Пунктом 5.3 кредитного договора установлены пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных, настоящим Соглашением, Договором об ипотеке, Договорами страхования, указанными в п. 4.1.8 настоящего соглашения; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; и др.

Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесении ежемесячных платежей по денежному обязательству более раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требований владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

Начиная с ноября 2013 года ответчиком платежи по Соглашению о новации не осуществляются. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Соглашением о новации. Залогодержателем в соответствии с п. 4.4.1 Соглашения о новации предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Требование от 

<

дата>). Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Задолженность ответчика по состоянию на 

<

дата> составляет 5 993279,28 руб.: в том числе 2 323458,03 руб. - задолженность по основному долгу; 1643059,36 руб. - задолженность по процентам; 2026761,89 руб. - задолженность по пеням.

Расчет задолженности соответствует условиям кредитного договора, принимается судом как арифметически верный, поскольку согласуется с фактами нарушения заемщиком обязательств по договору.

Ответчиком заявлено о применении сроков исковой давности и необходимости произвести перерасчет всех взыскиваемых сумм с учетом сроков исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности три года.

Правила определения момента начала течения исковой давности установлены статьей 200 ГК РФ, согласно пункту 1 которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу абзаца первого пункта 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Кредитным договором установлена периодичность платежей, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по уплате периодических платежей.

Таким образом, условия кредита предусматривали исполнение обязательства по частям (статья 311 ГК РФ).

Вместе с тем течение срока давности по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору начинается со дня невнесения заемщиком очередного платежа и исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъясняется, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Поскольку по рассматриваемому договору предусмотрено исполнение заемщиком своих обязательств по частям (путем внесения ежемесячных платежей, включающих ежемесячное минимальное погашение кредита), что согласуется с положениями статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, то исковая давность подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права. 

Как видно из искового заявления, требования истцом были заявлены по состоянию на 

<

дата>, начисление процентов за пользование кредитом, штрафных процентов, пени, убытков после указанной даты истцом не производилось.

Учитывая, что исковое заявление сдано в суд 

<

дата>, истец просил взыскать задолженность по состоянию на 

<

дата>, суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по основному долгу, процентам и неустойке с 

<

дата> по 

<

дата>.

В связи с этим размер основного долга составит 2255000,31 руб., размер процентов 1 341 217,55 руб., пени 1 900904,78 руб.

Представителем ответчика заявлено о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера пеней, сумма которых фактически приближается к сумме основного долга.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17(часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В силу п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В обзоре судебной практики по гражданским делам, утвержденном. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013, указано, что решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

Учитывая период просрочки обязательства, обстоятельства ее возникновения, соотношение сумм штрафных санкций и просроченного платежа, на который начислена неустойка, соотношение процентной ставки по неустойке, определенной договором с размерами ставок применительно к ст. 395 ГК РФ, принимая во внимание, что неустойка носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон, суд полагает, что заявленная истцом к взысканию сумма неустойки не соразмерна последствиям нарушения обязательства и не обеспечивает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, в связи с чем подлежит снижению по штрафным санкциямдо 100 000 руб.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ (в действующей редакции и редакции, действовавшей на момент заключения договора залога) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Представленными истцом доказательствами подтверждается существенное нарушение заемщиком ФИО1 условий соглашения о новации. Требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на задолженное имущество основаны на законе и условиях договора, в связи с чем подлежат удовлетворению. 

Из пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

В связи с тем, что с момента проведения оценки, на основании которой была установлена залоговая стоимость квартиры и до момента обращения взыскания на предмет залога, прошел значительный промежуток времени, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из рыночной стоимости квартиры в размере 1750 000 руб. согласно отчету № 4331-СВ/17 от 23 ноября 2017 г. ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» с учетом пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, в размере 1 400 000 рублей.

Сторона ответчика рыночную стоимость квартиры и отчет об оценке не оспаривала. Представитель ответчика в судебном заседании согласилась с оценкой. Ходатайств о назначении оценочной экспертизы стороны не заявляли.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФсудебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом уменьшение размера штрафных санкций в соответствии с пунктом 1 ст. 333 ГК РФ не влияет на размер судебных расходов по оплате госпошлины, определенной к возмещению ответчиками в пользу истца.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина за требования имущественного характера и 6000 руб. за требования не подлежащие оценке.

С учетом частичного удовлетворения иска (применение сроков исковой давности) государственная пошлина подлежит взысканию в сумме 35685,61+6000 руб.=41685,61 руб.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд,

решил:

Иск АО «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Дом.РФ» задолженность по соглашению о новации от 27 октября 2011 года: основного долга 2255000,31 руб., процентов 1 341 217,55 руб., пени 100 000 руб., всего в сумме 3696217,86 руб.

Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 44:27:070305:650, расположенную по адресу Костромская область город Кострома м-он Давыдовский-2 дом 41, кВ. 58, принадлежащую ФИО1 на праве собственности путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 400 000 руб. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Дом.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 41685,61 руб.

Решение суда может быть в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца.

Судья