Решение

 

именем Российской Федерации

11 марта 2021 года город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югра в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Пономаревой Т.А., с участием представителя истцов ФИО3, представителя ответчика ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» о взыскании расходов на устранение недостатков в переданном жилом помещении, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» (далее – ООО «УК «Центр Менеджмент») с вышеназванным иском.

В обоснование исковых требований указали, что приобрели у ответчика по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в общую совместную собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>, оплатив продавцу стоимость квартиры в размере 3 450 000 руб. В процессе эксплуатации квартиры в ней обнаружились существенные дефекты: продувание наружной стены дома; стены смонтированы с нарушением строительных норм, имеются отклонения и дефекты кладки стен; продувание, промерзание оконных блоков, балконной двери, что приводит в зимнее время к скапливанию льда и снега; окна, балконная дверь в квартире и оконные блоки на лоджии (балконе) установлены с нарушением строительных норм; в квартире не работает вентиляция, из вентиляционных отверстий воздух поступает обратно; шумоизоляция в квартире не соответствует установленным требованиям. Истцы направляли ответчику претензию с требованием об устранении недостатков, однако ответчик уклоняется от получения претензии. Согласно расчету специалиста, стоимость ремонтно-восстановительных работ и строительных материалов, необходимых для устранение строительных недостатков в квартире составила 531 127 руб. За составление сметы расходов истцы оплатили 30 000 руб. За нарушение их прав потребителей истцы исчислили ответчику неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 801,43 руб. Основываясь на изложенном, истцы просят взыскать с ответчика в пользу каждого из них: стоимость работ и материалов по устранению строительных недостатков квартиры в размере 265 563,50 руб., неустойку в соответствии со ст.23 Закона «О защите прав потребителей» в размере 23 900,71 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей»; в пользу ФИО1 просят также взыскать расходы на составление сметы в размере 30 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, уведомлялись надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Действующий в интересах истцов на основании доверенности от 16.11.2020 г. представитель ФИО3 на удовлетворении иска настаивал в полном объеме по доводам искового заявления. Представил письменные возражения на заключение судебной экспертизы составленное экспертом ООО «Оценка и консалтинг». В обоснование возражений указал, что эксперт ФИО6, проводивший тепловизионное обследование в квартире, не был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ и выводы в экспертном заключении им не подписаны; к экспертизе не приложены документы, подтверждающие квалификацию и компетентность эксперта ФИО6; выводы в заключении экспертизы об отсутствии недостатков в обследованной квартире не обоснованы и противоречат проведенным исследованиям, которым было установлено промерзание стены в детской комнате; обследование соответствия шумоизоляции квартиры нормативным требованиям экспертом не проводилось. На этом основании представитель истцов заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручить другому экспертному учреждению.

Представитель ответчика ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала в полном объеме. Указала, что заявленные истцами недостатки квартиры не являются строительными и возникли в результате вмешательства истцов в вентиляционную систему квартиры и в конструкцию оконных блоков, а также в результате перепланировки и переустройства квартиры, что является нарушением условий пункта 10 договора. Отсутствие недостатков в квартире было подтверждено проведенной по делу судебной экспертизой, с которым представитель ответчика выразила полное согласие, при этом отметила, что обследование квартиры проводилось при очень низкой температуре наружного воздуха в присутствии истцов, которые находились в квартире в легкой одежде и не испытывали дискомфорта от температуры воздуха внутри квартиры. Отметила также, что ответчиком неоднократно предпринимались меры к попаданию внутрь квартиры истцов для проведения ее обследования и установления наличия фактических оснований для претензий истцов, однако они препятствовали ответчику в этом, что, по мнению представителя ответчика, является злоупотреблением правом. Указала, что в соответствии с п.6 договора купли-продажи квартиры на нее установлен гарантийный срок 2 года с даты подписания разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в то время как такое разрешение было подписано ДД.ММ.ГГГГ, и к моменту направления истцами претензии гарантийный срок прошел. Против назначения по делу повторной экспертизы возражала, считая, что для этого отсутствуют предусмотренные законом основания.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры по адресу: 

<

адрес>, на праве общей совместной собственности на основании договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС «Югория» (Продавец) (л.д.8-12).

В соответствии с п.4 договора стоимость квартиры составила 3 450 000 руб.

Согласно пункту 5 договора, квартира передается покупателю в состоянии, указанном в Приложении № 2 к настоящему договору. К моменту подписания Договора квартира Покупателем осмотрена, претензии и замечания к подлежащей передаче квартире у покупателя отсутствуют.

Гарантийный срок на переданную квартиру установлен 2 года (то есть 24 месяца следующих подряд) с даты подписания разрешения на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию (п.6 договора).

В соответствии с п.10 договора переустройство, перепланировка жилого помещения МКД проводятся с соблюдением требований законодательства, по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения, в том числе с учетом положений статей 25,26,28 Жилищного кодекса РФ, п.1.7 по п.1.7.4 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В случае невыполнения Покупателем требований пункта 10 договора гарантийные обязательства Продавца в отношении квартиры прекращаются досрочно с момента осуществления такой незаконной перепланировки/переустройства.

Согласно приложению № 2 к договору купли-продажи, квартира передана Покупателю без отделки и инженерного оборудования (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому квартира была передана Покупателю в соответствии с условиями договора купли-продажи и соответствует техническим характеристикам, указанным в Приложении № к договору; на момент подписания настоящего передаточного акта Покупатель произвел осмотр квартиры; замечания и претензий по переданной квартире у него не имеется (л.д.16)

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику претензию, в которой указали, что в процессе проживания в квартире выявлены следующие дефекты: продувание наружной стены дома; стены смонтированы с нарушением строительных норм, имеются отклонения и дефекты кладки стен; продувание, промерзание оконных блоков, балконной двери, что приводит в зимнее время к скапливанию льда и снега; окна, балконная дверь в квартире и оконные блоки на лоджии (балконе) установлены с нарушением строительных норм; в квартире не работает вентиляция, из вентиляционных отверстий воздух поступает обратно; шумоизоляция в квартире не соответствует установленным требованиям. На этом основании истцы потребовали от ответчика в течение 10 дней разработать техническое решение устранения выявленных дефектов, копию данного заключения предоставить заявителям для рецензирования и согласования, на основании технического решения установить стоимость устранения строительных дефектов (недостатков) и в срок 10 дней с момента получения претензии утсранить недостатки или возместить расходы на исправление выявленных строительных недостатков; в случае нарушения срока удовлетворения данной претензии выплатить неустойку в соответствии с законом о защите прав потребителей; выплатить компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. (л.д.20-21)

Согласно отчету об отслеживании почтовым идентификатором (ШПИ 62842643719679), данная претензия не была получена ответчиком и ДД.ММ.ГГГГ возвращена отправителю за истечением срока хранения.

ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с гражданином ФИО8 договор на оказание услуг по составлению сметной документации, согласно которому стоимость соответствующих услуг составила 30 000 руб. Согласно предмету указанного договора и техническому заданию по нему, предметом услуг является составление сметной документации на выполнение работ по объекту – квартире по адресу: 

<

адрес> (л.д.62)

Согласно локальной смете на устранение выявленных недостатков квартиры, стоимость работ и материалов составляет 531 127 руб. (л.д.22-55)

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

По ходатайству представителя ответчика судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг» (л.д.145-149).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к выводам о том, что 

<

адрес>, расположенная в 

<

адрес>, в том числе ее планировка, не соответствует условиям договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и проектной документации шифр 35-12-2, поскольку в ней: изменено расположение ванной комнаты, совмещённой с санузлом; изменены геометрические параметры ванной комнаты, совмещенной с санузлом; изменено расположение кладовой комнаты, а также зафиксированы отклонения от проектных решений по следующим системам и конструктивам: приборы отопления, система приточно-вытяжной вентиляции, ограждение лоджии, устройство полов на лоджии не соответствуют проектной документации; отсутствует утепление кухонной наружной стены со стороны лоджии. 

Материал изготовления фасадных (внешних) и внутренних стен соответствует проектной документации шифр 35-12-2; качество выполненных работ по изготовлению и монтажу внешних (фасадных) и внутренних стен, соответствует требованиям СНиП и ГОСТ, что подтверждается исполнительной документацией, документами о качестве применённых материалов (паспорта, сертификаты) и заключением № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии.

В квартире по адресу: 

<

адрес>, отсутствует продувание и промерзание наружных стен. Проектные решения по утеплению наружных стен в квартире по адресу: 

<

адрес>, соответствуют строительным нормам и правилам; проектная документация имеет положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № выданное ДД.ММ.ГГГГ ООО «Институт Проектирования и Экспертизы». Вместе с тем в помещении кухня со стороны лоджии полностью отсутствует утепление наружной стены (демонтировано собственником помещения), что не соответствует проектным решениям и является грубейшим нарушением строительным норм и правил и условий договора. Отсутствие утепления кухонной наружной стены, имеет прямое воздействие на параметры внутреннего микроклимата, на систему естественной приточно-вытяжной вентиляции в жилых помещениях. 

Состояние утепления наружных стен в спальной и детской на момент обследования соответствует проектным решениям и строительным нормам, и правилам, что подтверждается проведенным тепловизионном обследованием наружных стен.

В квартире имеется продувание и промерзание оконных створок, расположенных в помещениях спальная и детская комната, в местах расположения уплотнительной резины створок. Промерзание и продувание оконных блоков связано с регулировкой плотности закрытия оконных створок и потерей эластичности уплотнительного материала, установленного в оконных створках и оконной раме. Промерзание и продувание по периметру оконного блока в местах примыкания к наружным стенам не установлено. Также в ходе обследования оконных блоков в детской и в спальной установлено, что по периметру оконных створок собственником помещения установлен (проклеен) дополнительный уплотнитель. Таким образом, выявленные проблемные участки не связаны с технологией монтажа оконных блоков, устройством утепленных откосов или использованными (для монтажа) герметизирующими материалами. Выявленные недостатки не свидетельствуют о необходимости полного демонтажа утеплителя стен, окон и балконной двери.

Промерзания и/или продувания оконного блока и балконной двери в помещении кухня не выявлено.

Параметры микроклимата в помещениях исследуемого объекта 

<

адрес> по адресу 

<

адрес> соответствуют п.4.4 ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» и находятся в пределах допустимых норм.

Эксперт установил факт внесения собственником помещения изменений в конструкцию вентиляционной системы, не соответствующих проектной документации, и перепланировки помещений, в связи с чем сделал вывод о невозможности установить работоспособность системы естественной приточно-вытяжной вентиляции. При этом указал, что на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ лабораторным центром Филиал ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в ХМАО-Югре в городе Сургуте и в 

<

адрес>, в городе Когалыме» сделан вывод о соответствии производительности систем вентиляции в 

<

адрес>, требованиям СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». В то же время фактически на дату обследования квартиры экспертом установлены следующие отклонения в системе вентиляции: в помещении кухни предусмотренное проектом вентиляционное отверстие полностью закрыто и находится за натяжным потолком, доступ для проведения исследования отсутствует; данное переустройство системы вентиляции является существенным нарушением п.ДД.ММ.ГГГГ СП 60.13330.2016 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 (с Изменением №) и проектных решений, не обеспечивает нормального воздухообмена в помещениях, что в свою очередь отражается на параметрах внутреннего микроклимата во всех помещениях квартиры.

Ввиду выполненной собственником перепланировки помещений вентиляционный канал, предназначенный для воздухообмена в ванной комнате, фактически расположен в кладовой, при этом в ванной комнате установлен вентилятор и при помощи воздуховода, проложена вентиляция в кладовую и далее в вентиляционный блок. (Фото № 56, 57). Данное решение не соответствует проектной документации.

В ответе на вопрос 12 эксперт пришел к выводу о том, что шумоизоляция в квартире соответствует проектным решениям и СНиП. Достаточность принятых в проектной документации решений по достижению нормативных показателей по шумоизоляции подтверждается положительным заключением негосударственной экспертизы проектной документации № выданное ДД.ММ.ГГГГ ООО «Институт Проектирования и Экспертизы»

Выявленные проблемные участки на оконных блоках в помещениях детской и спальной, а именно промерзание и продувание створок в местах расположения уплотнительных резины не является следствием нарушения технологии монтажа оконных блоков. Устранение выявленных проблемных участков в оконных створках, решается путем проведения регулировки прижима оконной створки к раме и, при необходимости, замены уплотнительной резины на раме и оконных створках. Стоимость работ, с учётом стоимости материала для устранения промерзания и продувания оконных створок составит – 6 910,88 руб.

В ходе проведённого обследования объекта не выявлено повреждений отделочных работ, выполненных собственниками помещения, возникших по причине наличия промерзаний и/или продуваний ограждающих конструкций или иных дефектов, возникших по вине застройщика. В этой связи расчёт рыночной стоимости восстановительных расходов на проведение отделочных работ в квартире по адресу: 

<

адрес>, после приведения квартиры в исходное состояние не проводился, ввиду отсутствия таковых.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение №-СТЭ/2020 выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной деятельности, на основании непосредственного исследования объекта недвижимости, проектной документации, условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему. Экспертиза проведена экспертом ФИО9, имеющим специальную квалификацию, стаж работы по специальности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вышеуказанное экспертное заключение не противоречит иным доказательствам, имеющимся в материалах дела, выводы эксперта полностью соответствуют исследовательской части заключения.

Довод стороны истцов об исключении экспертного заключения из числа доказательств, поскольку в нем отсутствуют документы, подтверждающие квалификацию и компетентность эксперта ФИО6, который проводил тепловизионное обследование в квартире, при этом не был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, и выводы в экспертном заключении им не подписаны, суд находит несостоятельным.

Как видно из экспертного заключения №-СТЭ/2020, оно было составлено единственным экспертом – ФИО9, документы об образовании, стаже работы и квалификации которого имеются в заключении, и который несет ответственность за правильность и обоснованность своих выводов. В свою очередь гражданин ФИО6, о котором имеется упоминание в экспертном заключении никаких экспертных исследований не проводил, осуществлял лишь тепловизионное измерение специальным прибором, анализ и оценку показаний которого делал эксперт ФИО9 Как следствие, ФИО6 не мог и не делал в заключении никаких выводов и не свидетельствовал их своей подписью, не являясь их автором.

Вопреки доводам стороны истцов, в экспертном заключении №-СТЭ/2020 имеется исследование и выводы по вопросу суда, касающемуся соответствия шумоизоляция в квартире проектным решениям и строительным нормам и правилам. Несогласие представителя истцов с выводами экспертов не свидетельствует о недопустимости экспертного заключения.

Выводы эксперта категоричны, определенны, основаны на инструментальном исследовании приборами, прошедшими сертификацию и поверку. Противоречий в выводах эксперта и в его расчетах судом не усматривается. Стороной истцов собственных результатов исследования, опровергающих выводы эксперта не представлено.

Учитывая достаточную ясность и полноту судебной экспертизы, ходатайство представителя истцов о проведении повторной экспертизы судом отклонено. 

Учитывая изложенное, суд принимает экспертное заключение №-СТЭ/2020 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве относимого и допустимого доказательства и считает возможным основывать свои выводы по существу исковых требований на указанном заключении.

Поскольку исследованными в совокупности доказательствами не нашло подтверждения наличия в квартире строительных недостатков, ответственность за которые должно нести ООО «УК «Центр Менеджмент», исковые требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ответчика стоимости работ и материалов по устранению строительных недостатков квартиры, а также производных от него требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на составление сметы, судебных расходов не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» о взыскании расходов на устранение недостатков в переданном жилом помещении, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем подачи жалобы через Сургутский городской суд.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.В.Бурлуцкий

Копия верна

Судья И.В.Бурлуцкий