Судья Каменских И.В. УИД 39RS0011-01-2025-001454-46

дело №2-1580/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№33-1032/2026

11 марта 2026 года

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при секретаре Семеновой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 1 декабря 2025 года по иску администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1 о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Макаровой Т.А., пояснения представителя администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» - ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика ФИО1, его представителя ФИО3, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с иском, которым с учетом уточнений требований просила взыскать с ФИО1 задолженность по пени по договору от 6 мая 2006 года аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере 39 632 рубля, а также расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 6 мая 2006 года между администрацией муниципального округа «Зеленоградский район» и ФИО1

В обоснование заявленных требований администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» указала на то, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №

В связи с невнесением в установленные договором сроки оплаты арендных платежей у ответчика образовалась заложенность по пени в размере 39 632 рубля.

Также ссылаясь на существенное нарушение ФИО1 условий договора аренды земельного участка, выразившееся в невнесении арендных платежей в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, администрация просила расторгнуть договор аренды земельного участка.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 1 декабря 2025 года исковые требования администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворены в части.

С ФИО1 в пользу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» взыскана задолженность по договору №168-КЗО/2006 от 6 мая 2006 года аренды земельного участка с кадастровым номером № по пени по состоянию на 31 октября 2025 года в размере 39 632 рубля.

Указано на то, что решение суда в данной части исполнению не подлежит в связи с погашением указанной задолженности.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

С ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 рублей.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым требования удовлетворить в полном объеме.

Выражает несогласие с выводами суда о том, что по состоянию на 31 октября 2025 года у ФИО1 имелась переплата по арендной плате в размере 17 817,71 рублей, и с учетом представленного чека на сумму 21 814,29 рублей, задолженность в размере 39 632 рубля отсутствует.

Повторяя доводы искового заявления, указывает на то, что ответчиком была оплачена сумма основного долга в размере 51 248,40 рублей, сумма пени в размере 36 266,05 рублей не оплачена, а после уточнения требований сумма пени составила 39 632 рубля.

Указывает на то, что арендные платежи и пени это разные виды платежей, сумма задолженности по данным платежам оплачивается на разные реквизиты, о чем администрация ежегодно уведомляет арендаторов путем информирования на официальном сайте. ФИО1 оплачивал задолженность по реквизитам арендных платежей, а не пени, в связи с чем самовольно засчитывать сумму внесенных платежей без заявления арендатора администрация не может, равно как и суд не может самовольно засчитать данную сумму задолженности.

Кроме того, выражает несогласие с выводами суда о том, что спорный земельный участок используется по назначению. Настаивают на то, что спорный земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, представленные ответчиком фотоматериалы не свидетельствуют о надлежащем использовании земельного участка. В связи с тем, что арендатором не своевременно вносятся арендные платежи, а также не используется земельный участок по целевому назначению, имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 6 мая 2006 года между администрацией муниципального округа «Зеленоградский район» и ИП ФИО4 был заключен договор № 168-КЗО/2006 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 33300 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Сокольники, сроком до 6 мая 2055 года, с видом разрешенного использования для разведения ценных пород рыб.

Соглашением от 18 декабря 2021 года права и обязанности по договору перешли к ФИО1.

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата перечисляется в срок до 15 августа каждого года.

В соответствии с п.3.7 договора, не использование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы за землю.

В соответствии с разделом 4 договора аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В соответствии с п.5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

8 июля 2025 года администрацией муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в адрес ФИО1 была направлена претензия, в которой ему указано на наличие задолженности по арендной плате в размере 51248,40 рублей, по пени в размере 36266,40 рублей, а всего 87514,44 рублей, которую арендатору было предложено погасить в срок до 15 августа 2025 года, а также в тот же срок явиться в администрацию для досрочного расторжения договора аренды.

Как следует из искового заявления, ответчиком была оплачена сумма основного долга в размере 51248,40 рублей.

Из представленного истцом расчета задолженности по договору № аренды земельного участка с кадастровым номером № и акта сверки расчетов по состоянию на 31 октября 2025 года, следует, что за период с 23 декабря 2021 года по 31 октября 2025 года задолженность ответчика составила по пени – 39 632 рубля, переплата по арендной плате 17817,71 рублей.

Из представленных стороной ответчика чеков по операции от 28 октября 2025 года и 30 ноября 2025 года следует, что ФИО1 в счет погашения задолженности по договору № № аренды земельного участка с кадастровым номером № произвел оплату в размере 21 814,29 рублей.

Таким образом, установив, что по состоянию на 31 октября 2025 года у ФИО1 имелась переплата по арендной плате в размере 17817,71 рублей, а в счет погашения задолженности внесено 21814,29 рублей, суд пришел к выводу о том, что задолженность по пени у ответчика перед администрацией в размере 39632 рубля отсутствует.

Вместе с тем, учитывая, что истец в части взыскания задолженности по арендной плате по состоянию на 31 октября 2025 года не отказался, суд пришел к выводу о том, что требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка по пени в размере 39632 рубля подлежат удовлетворению, при этом указал на то, что в данной части решение исполнению не подлежит, ввиду полного погашения данной части задолженности ответчиком.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация муниципального «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» также заявила требование о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора не является существенным и устранено.

Судебная коллегия полагает выводы суда обоснованными по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 42 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из представленного в суд апелляционной инстанции, акта сверки арендных платежей по состоянию на 1 декабря 2025 года у ФИО1 имелась переплата по арендной плате в размере 39 632 рубля, а также задолженность по пени в размере 39 632 рубля.

Поскольку у ответчика на момент вынесения решения суда имелась переплата по основному долгу в размере 39 632 рубля, а договором аренды не предусмотрено перечисление арендной платы и пени за просрочку арендной платы на разные реквизиты, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по пени в размере 39 632 рубля по договору аренды земельного участка.

Соглашаясь с данными выводами суда первой инстанции по существу спора, судебная коллегия отмечает, что ответчик свое согласие на погашение пени выразил путем перечисления денежных средств в заявленном истцом размере.

При этом, неуказание в платежном документе основания как оплата по пени по договору аренды не является основанием для взыскания заявленной истцом задолженности.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции верно пришел к выводу о зачете внесенных ФИО1 платежей в счет погашения задолженности по пени.

Разрешая доводы жалобы о необходимости расторжения договора аренды, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договор - невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

На основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда РФ от 20 августа 2018 года № 307-ЭС18-11476 по делу № А56-22117/2017.

Действительно, ФИО1 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату по договору.

Между тем такое нарушение было им устранено непосредственно после получения претензии от истца.

Учитывая размер образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и ее погашение в разумный срок, суд справедливо признал допущенное ФИО1 нарушение несущественным и, принимая во внимание, что досрочное расторжения договора является крайней мерой, обоснованно отказал в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Вопреки доводам заявителя, наличие у ответчика задолженности по пени в силу закона основанием к расторжению договора аренды не является. Более того, являясь штрафной санкцией, пеня может быть снижена в связи с ее явной несоразмерностью последствиям допущенного нарушения.

Судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы о неиспользовании ответчиком земельного участка по целевому назначению несостоятельными.

В соответствии с п. 4.4.2. договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом.4.4.8 договора аренды установлено, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Согласно п. 7.1 договора основанием для досрочного расторжения договора аренды является: арендатор не выполняет один из пунктов договора, невнесение арендной платы в установленные договором сроки, использование земельного участка не по целевому назначению или способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером № от 6 октября 2025 года и приложенным к нему схемам и фотоматериалам, при осмотре земельного участка обнаружено наличие водоема, прилегающая к водоему территория находится в неухоженном состоянии, трава не скошена, на участке отсутствуют какие-либо сооружения, предназначенные для рыболовства, в частности, установки для разведения рыбы в контролируемых условиях с замкнутым циклом водоснабжения.

Как следует из пояснений стороны ответчика, данных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, спорный земельный участок используется по назначению, в настоящее время подготовлен проект, для разведения рыбы с целью коммерческой ловли, участок огорожен, к нему выполнена дорога из бетонной крошки около 400 м, берег водоема укреплен, окос производится два раза в год, что подтверждается представленными фотоматериалами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком не представлен в администрацию проект для разведения ценных пород рыб, судебной коллегией отклоняются, как несостоятельные.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды и освобождении земельного участка, а доводы апелляционной жалобы о наличии условий для расторжения договора аренды и земельного участка находит несостоятельными.

Иные доводы апелляционной жалобы, не опровергают выводы суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судом.

При рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 1 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи