Дело №

УИД: 59RS0№-88

Решение

 в окончательной форме изготовлено 18 августа 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Пермский районный суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Мусихиной Р.Р.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

представителей истца ФИО8О. – ФИО11, ФИО5, действующих на основании доверенности, 

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры, 

установил:

ФИО8 ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО7 (до брака ФИО3) А.А. о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 4 250 000,00 руб. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику денежные средства в размере 4 250 000,00 руб., что подтверждается чеками и расписками. В связи с тем, что ответчик являлась собственником квартиры менее 5 лет в момент подписания основного договора, она представила иной проект договора купли-продажи, в котором стоимость квартиры была указана 3 220 000 руб. Истцом не оспаривается, что дата подписания договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ, но фактически она была приобретена и оплачена по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ до заключения брака между ФИО8О. и ФИО10К., что влечет исключение этого имущества из состава совместно нажитого имущества супругов. Неуказание в п. 3 договора о том, что ответчику производилась оплата в период с ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору и была оплачена до заключения основного договора нарушает баланс интересов и ведет к убыткам истца. Ответчик отказалась подписывать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в этой связи истец вынужден был обратиться в суд. На основании изложенного, истец просит изменить условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изложив пункт 3 Договора в иной редакции; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 000,00 руб., по оплате юридических услуг в размере 95 000,00 руб.

Определением Индустриального районного суда 

<

адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры передано по подсудности в Пермский районный суд 

<

адрес> (л.д. 68).

Впоследствии истцом подано уточненное исковое заявление, в котором указано, что сумма 3 220 000 руб. была передана покупателем и получена продавцом в следующем порядке: 2 830 000,00 руб. оплачены истцом до заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), 390 000,00 руб. оплачены после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и до передачи договора на регистрацию. Неуказание порядка оплаты цены договора нарушает баланс интересов и ведет к убыткам истца. На основании изложенного, истец просит изменить условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изложив пункт 3 Договора в иной редакции; считать пункт 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ измененным с момента вступления в законную силу решения суда.

Протокольным определением Пермского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ уточненное исковое заявление принято к производству суда.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители истца ФИО11, ФИО5 в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. В материалы дела представлены письменные возражения на исковое заявление, дополнение к письменным возражениям на исковое заявление, в которых указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Указанный договор полностью исполнен, ответчиком спорная квартира передана истцу, истцом стоимость квартиры, указанная в договоре, полностью оплачена. Истцом не приведено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. То обстоятельство, что после приобретения имущества изменилось семейное положение истца, не может служить основанием для внесения изменений в исполненный договор купли-продажи. Предъявленный истцом расчет сумм не совпадает в просительной и описательной частях. Предварительный договор не был подписан сторонами и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, юридической силы не имеет. Исковые требования не соответствуют требованиям закона. Истцом выбран неверный способ защиты права. Внесение изменений в исполненный договор (по сути, «задним числом») невозможно. Истцом не представлено доказательств существенного изменения договора (л.д. 35, 110-111). 

В ходе судебного заседания ответчик ФИО7 пояснила, что подтверждает суммы и дни оплаты, внесенные истцом и его родственниками за него ей в рамках исполнения договора купли-продажи. После получения задатка в размере 100000 руб., а также перечисления ей суммы в размере 800000 руб., ДД.ММ.ГГГГ она передала ключи от квартиры ФИО8О., и истец начал пользоваться квартирой, после чего ФИО8О. начал оплачивать сумму за квартиру разными платежами, так как у него были финансовые трудности. На момент регистрации договора купли-продажи стоимость квартиры была оплачены в полном объеме. Проверив, представленные в рамках данного дела истцом чеки, она подтверждает, что именно такие платежи совершались в рамках исполнения договора купли-продажи, на общую сумму 3220000 руб. Но полагает, что вносить изменения в части произведенных оплат в исполненный обеими сторонами договор неправомерно. 

Третье лицо ФИО10К. в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В материалах дела имеется телефонограмма, согласно которой третье лицо просит рассмотреть дело в свое отсутствие, приобщить к материалам дела ранее направленные письменные возражения. Из письменных возражений следует, что ФИО10К. не согласна с исковыми требованиями. Указывает, что в данном случае истец пытается изменить условия договора, включив в него платежи с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 2 880 000 руб., что противоречит условиям договора, поскольку по его условиям денежные средства получены продавцом в день подписания договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Действия истца предполагают злоупотребление правом и направлены исключительно на то, чтобы «вывести» из совместно нажитого имущества спорную квартиру. Настоящий договор сторонами исполнен и претензий друг к другу на протяжении всего времени не имелось. Изменение договора и признание его (части) недействительным влекут последствия для третьего лица, поскольку спорная квартира куплена в период брака и является в силу закона совместно нажитым имуществом.

Представитель третьего лица ФИО9 в суд не явился, ранее суду пояснил, что возражает против удовлетворения исковых требований. 

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 59:01:4410730:655, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17).

В соответствии с п. 3 указанного договора, продавец и покупатель договорились, что цена спорной квартиры составляет 3 220 000 руб., которые оплачиваются покупателем при подписании настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В п. 3 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена в сумме 3 220 000 руб., на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты им ответчику стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Согласно сведениям из ЕГРН собственником спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО8 ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19).

Соответственно, продавцом обязательства по передаче квартиры в собственность покупателя также исполнены надлежащим образом.

Изложенное свидетельствует, о том, что истец самостоятельно, по своему усмотрению принял решение о заключении договора купли-продажи квартиры на изложенных в нем условиях. Поскольку договор заключался по волеизъявлению обеих сторон, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, его условия устанавливались сторонами по согласованию, нарушений прав истца при этом не установлено.

Истец не был лишен возможности отказаться от подписания договора в случае несогласия с его условиями; истцом не представлено доказательств того, что он имел намерение заключить договор на иных условиях. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания спорного договора купли-продажи также следует, что стороны действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме, никаких дополнений и изменений к изложенным условиям договора стороны не имеют (п. 10), договор сторонами прочитан, претензий и замечаний к нему сторон не имеется (п. 14).

Судом установлено, что продавец и покупатель передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ Факт передачи квартиры ответчиком истцу сторонами не оспаривался.

После осуществления перехода права собственности, никаких претензий по поводу спорной квартиры либо заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец к ответчику не предъявлял.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено, следовательно, спорный договор купли-продажи не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

Ссылка истца на то, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, является несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу того, что согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В материалы дела не представлен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, подписанный истцом и ответчиком.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что то обстоятельство, что после приобретения имущества изменилось семейное положение истца, не может служить основанием для внесения изменений в исполненный договор купли-продажи. Предъявляя настоящий иск и требуя внесения изменений в договор купли-продажи на выгодных для него условиях, с целью приобретения в единоличную собственность совместно нажитого имущества, истец, по сути, перекладывает бремя доказывания на ответчика, который добросовестно исполнил условия договора купли-продажи еще в 2022 г.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО8 ФИО1 отказано в полном объеме, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО12 ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры – оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Пермский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Р.Р. Мусихина

Копия верна:

Судья Р.Р. Мусихина

подлинник подшит

в гражданском деле №

Пермского районного суда 

<

адрес>

УИД:59RS0№-88