Дело № 2-306/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 сентября 2019 года п. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Федоровой Н.В.,

с участием истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указала, что указанный земельный участок был предоставлен ФИО1 по договору аренды ... от 15 июля 2013 г. на срок пять лет с 15 июля 2013 г. по 14 июля 2018 г. На основании соглашения от 16 апреля 2018 г. ФИО1 передал ей права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО 28 апреля 2018 г. После заключения соглашения она продолжила строительство жилого дома. В настоящее время дом возведен, осталось завершить внутреннюю отделку и установить отопление. В июле 2018 г. по её заявлению дом подключен к электроснабжению. Постановлением администрации МО «Орловское» от 21 июня 2017 г. ... дому присвоен адрес: .... 6 июля 2018 г. КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» с ней был заключен договор аренда земельного участка для завершения строительства жилого дома, который был направлен в Управление Росреестра на регистрацию. 24 июля 2018 г. регистрация была приостановлена в связи с несоблюдением процедуры предоставления в аренду земельного участка, 24 октября 2018 г. в регистрации отказано, в связи с чем договор аренды не вступил в законную силу. В заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства жилого дома КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» ей отказано. Считает, что на основании действующего земельного законодательства она имеет право на заключение договора аренды для завершения строительства жилого дома.

Истец ФИО2 в судебном заседании требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что строительство жилого дома осуществляла за счет собственных средств для личного пользования. В связи с истечением срока договора аренды земельного участка и отказом в заключении договора на новый срок для завершения строительства жилого дома, она не может поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на принадлежащий ей жилой дом. Земельный участок по настоящее время находится в её владении и пользовании, она оплачивает по договору арендную плату, продолжает строительство жилого дома, требований об изъятии у неё земельного участка собственником не заявлялось.

Ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» извещены надлежащим образом, председатель КУМИ ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя, в письменном отзыве указала, что истец в период действия договора аренды земельного участка обращалась о заключении нового договора, но в регистрации нового договора аренды земельного участка Управлением Росреестра было отказано в связи с несоблюдением процедуры предоставления в аренду земельного участка. Считает, что оснований для заключения нового договора не имеется. 

Заслушав объяснения истца, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 12 июля 2013 г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и ФИО1 15 июля 2013 г. заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с местоположением: примерно в 12 метрах по направлению на северо-запад от ориентира- здание магазина, расположенного за пределами участка по адресу: ..., с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства.

Как следует из указанного постановления от 12 июля 2013 г. ..., земельный участок ФИО1 был предоставлен на основании личного заявления, публикации в газете, в соответствии со ст. 22,29,30.1, 32 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения аукциона.

Срок действия договора установлен 5 лет, с 15 июля 2013 г. по 14 июля 2018 г.

Постановлением администрации МО «Орловское» от 8 октября 2013г. ... утвержден градостроительный план земельного участка № ... от 7 октября 2013 г., подготовленный на основании заявления ФИО1, в котором указан основной вид разрешенного использований участка- для ведения личного подсобного хозяйства, назначение проектируемого объекта капитального строительства на данном земельном участке- двухэтажный индивидуальный жилой дом. 

22 октября 2013 г. арендатору ФИО1 администрацией МО «Орловское» выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 21 октября 2023 г. 

Постановлением администрации МО «Орловское» от 21 июня 2017 г. ... вновь построенному жилому дому ФИО1, расположенному на земельном участке с кадастровым номером ..., присвоен адрес: ....

Соглашением от 16 апреля 2018 года права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15 июля 2013 г. переданы ФИО2 

16 апреля 2018 г. ФИО1 уведомил КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 июля 2013 г. ....

Государственная регистрация уступки прав осуществлена 28 апреля 2018 г.

Согласно техническому плану здания на земельном участке с кадастровым номером 29:18:120401:123 в 2019 г. завершено строительство жилого дома

В судебном заседании свидетель ФИО1 показал, что в 2013 году по его заявлению и публикации в газете ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером .... Данный земельный участок он брал с целью возведения на нем индивидуального жилого дома для личного пользования дочери ФИО2 и её семьи. В последующем передал дочери права и обязанности по договору аренды земельного участка с расположенным на нем незаконченным строительством жилым домом, помогал ей в строительстве данного дома, который в настоящее время возведен. ФИО2 продолжает строительство данного жилого дома, необходимо завершить внутреннюю отделку и провести отопление. 

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 14 июля 2018 г., срок разрешения на строительство не истек, установлен до 21 октября 2023 г.

Из п. 4.4.14 договора аренды земельного участка от 15 июля 2013 г. ... следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что по обращению ФИО2 от 3 мая 2018 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и ФИО2 6 июля 2018 г. был заключен на новый срок договор аренды земельного участка ... с кадастровым номером .... 

Уведомлением Управления Росреестра по Архангельской области и НАО в регистрации договора аренды земельного участка от 6 июля 2018 г. ... отказано в связи с несоблюдением процедуры предоставления в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

На повторное обращение ФИО2 от 26 апреля 2019 г. в заключении с ней договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства жилого дома Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» было отказано.

Судом установлено, что указанный земельный участок по настоящее время находится в пользовании ФИО2, арендодателем он не изымался, требований к арендатору об освобождении земельного участка и его передаче, не заявлялось. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО2 на праве собственности. 16 августа 2019 г. ФИО2 уплачена арендная плата за 2018 г.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечению срока действия договора).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка истец ФИО2 обращалась с заявлением от 3 мая 2018 г. о заключении с ней договора аренды на новый срок. Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 6 июля 2018 г. ... не была осуществлена по независящим от истца обстоятельствам.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец ФИО2 не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды не регистрировала свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Наличие на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимого имущества- индивидуального жилого дома подтверждается, в том числе техническим планом здания, подготовленным по состоянию на 12 сентября 2019 г.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный на предоставленном по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом – недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, акт приема-передачи земельного участка сторонами не составлялся, арендодатель не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является фактическим владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:18:120401:123, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства индивидуального жилого дома по договору аренды, уполномоченные органы в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не обращались, при таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ФИО2 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением: примерно в 12 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – здание магазина, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ..., для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рогачева А.М.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2019 г.