Дело № 3а-57/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 43 293 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 734,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 22 913 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 3188,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 77 496 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1126,8 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 32 684 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1559,7 кв.м, расположенного по адресу: ................ равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 42 808 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена на основании отчета об оценке № ................ от 31 июля 2024 года, выполненного ООО «ФБОЭ».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме, установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своих письменных возражениях указала, что заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступило письменное возражение на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником:

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................ площадью 734,5 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 3188,5 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1126,8 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1559,7 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 12 сентября 2024 года, представленными в материалы дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 71 219 006,61 рублей, 33 086 881,94 рублей, 143 631 753,69 рублей, 53 531 124,23 рублей и 74 096 995,44 рублей соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке № ................ от 31 июля 2024 года, выполненного ООО «ФБОЭ», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 43 293 000 рублей, 22 913 000 рублей, 77 496 000 рублей, 32 684 000 рублей и 42 808 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 25 сентября 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Краевая Академия Эксперт» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке № ................ от 31 июля 2024 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № КАЭ-759 от 02 декабря 2024 года отчет об оценке № О-1425/2024 от 31 июля 2024 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. 

Также отмечено, что в отчете об оценке при определении рыночной стоимости объектов оценки в таблицах № 29, 30, 31, 32, 33 оценщик необоснованно допускает существенную разницу в ценах между объектами. Так, при расчете всех объектов разница объекта-аналога № 1 к объектам-аналогам № 2 и № 3 превышает 40%, что превышает значение 33%, которое установлено постановлением Росстата от 28 сентября 2004 года № 42.

Эксперт указал, что отчет об оценке допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение, в отчете не приведены иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. 

Кроме того, при использовании сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов не были использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость: 

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 69 942 001,29 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 734,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 32 493 611,61 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 3188,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 141 056 338,47 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1126,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 49 848 606,61 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1559,7 кв.м, расположенного по адресу: ................, определена в размере 66 955 175,93 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является корректным.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами. Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения, является способом оценки имущества, заключающимся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу. 

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегмента рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к продаже коммерческой недвижимости и отбора информации были выбраны объекты-аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению, типу объекта, назначению, техническому использованию и прочим характеристикам. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом принята скидка на торг, использованы поправки на масштаб площади, на долю стоимости земельного участка и на этажность.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2023 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, а также представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО3 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым заключение эксперта содержит существенные нарушения, не является достоверным и обоснованным, а также заключение эксперта не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки. 

Так, в обоснование своих замечаний указано, что экспертом при расчете рыночной стоимости объектов некорректно определен сегмент рынка недвижимости, что является нарушением п. 10 ФСО № 7, пп. б п. 11 ФСО №7, в связи с чем в качестве объектов-аналогов рассматриваются объекты из сегмента стрит-ритейл без применения корректировок.

Экспертом при проведении расчетов некорректно подобраны объекты-аналоги, которые значительно меньше оцениваемых объектов оценки по площади, а также расположены в жилых домах.

Экспертом нарушены п. 10 ФСО V, а также пп. б п. 22 ФСО №7, согласно которым в рамках сравнительного подхода при выборе объектов-аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые объекты-аналоги.

Кроме того, административный истец пояснил, что эксперт не установил стоимость объектов-аналогов без доли стоимости земельных участков, в то время как административный ответчик указал, что стоимость вычитаемой доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, в размере 35.8% применяется экспертом на основании справочника «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости», № 19, под редакцией ФИО7 (код сборника: СРКД 19/1-2023Н), однако выбор данного значения из указанного справочника экспертом не поясняется.

Административный истец указывает, что эксперт полагает о несоответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, поясняя, что это обусловлено существенной разницей в ценах объектов-аналогов, что следует из постановления Росстата от 28 сентября 2004 года № 42. Коэффициента вариации для цен объектов-аналогов, использованных в отчете об оценке, составляет 16 %, что меньше значения 33%, которое установлено постановлением Росстата от 28 сентября 2004 года № 42. 

Кроме того, в нарушение п. 22в ФСО № 7 экспертом не обоснован выбор объектов-аналогов, отсутствует указания на критерии отбора объектов-аналогов. Подобранные объекты-аналоги отличаются по фактору площади от объектов экспертизы более чем в 2 раза. Некорректный подбор объектов-аналогов привел к искажению итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы.

В заключении эксперта неверно введена поправка на масштаб площади. Отнесение объекта экспертизы с кадастровым номером ................, площадью 3 188,5 кв.м, к предыдущему по градации диапазону площадей является ошибочным. Нарушение п. 11, п. 22 ФСО №7, ст. 8, ст. 16, ст. 25 Закона № 73-ФЗ выражено в применении некорректных поправочных коэффициентов, а также корректировка на тип площади для объектов ТЦ и стрит-ритейл составляет 0,73 применительно к торговым центрам.

Отказ эксперта от использования доходного подхода несостоятелен, так как рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Новороссийск развит, существует множество предложений о сдаче в аренду помещений, схожих с объектами исследования по ценообразующим факторам. Данный отказ является нарушением п. 23 ФСО №7, ст.ст. 8,16 Закона №73-ФЗ.

Экспертом в расчетах необоснованно использовано максимальное значение величины скидки на торг в размере 20,7%. Объекты-аналоги № 1 и № 3 значительно отличаются по площади от объектов экспертизы.

Согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Указание эксперт на невозможность применения доходного подхода в связи с отсутствием сопоставимых с объектами экспертизы помещений коммерческого назначения не является корректным.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного истца и административного ответчика, дал полные объяснения по всем поставленным вопросам.

Пояснил, что объект экспертизы относится к сегменту коммерческой недвижимости, анализ сегмента рынка отражен в заключении эксперта, а также представлены объекты, которые могут использоваться или используются по своему коммерческому назначению, пояснив, что эксперт не обязан использовать конкретные справочные материалы.

Экспертом было принято решение об использовании максимально сопоставимых объектов-аналогов с последующим использованием корректировок на площадь. При производстве экспертного исследования было использовано 6 корректировок, что является соблюдением требований ФСО. 

Отказ от применения доходного подхода экспертом мотивирован на основании сведений о социально-экономическом положении в государстве на предстоящий год дате оценки, а также в связи с отсутствием сопоставимых объектов на рынке аренды.

Сообщил, что объекты-аналоги, указанные в отчете об оценке, не соответствуют установленным требованиям. Расстояния между объектами экспертизы и указанными объектами-аналогами составляет от 3 км до 10 км. В отчете об оценке было применено 8 корректировок, для осуществления полного анализа необходимо применить две дополнительные корректировки.

Коэффициента вариации для цен объектов-аналогов рассчитывается после осуществления расчетов. При производстве экспертного исследования коэффициент составил 29% после произведения расчетов, однако коэффициент вариации в размере 16% в отчете об оценке рассчитан до произведения необходимых расчетов.

Эксперт пояснил, что в зданиях могут располагаться не только объекты стрит-ритейл. Определение сегмента рынка было произведено, было установлено коммерческое использование объектов, что подтверждается документацией, а также фактическим использованием. Отбор объектов-аналогов в заключении эксперта обоснован, отбирались объекты-аналоги наиболее сопоставимые по площади, по местоположению и возможности использования, по наличию или отсутствию оборудования, к которым были применены корректировки. 

Указал, что в ходе экспертного исследования был применен справочник, основывающийся на данных применительно к Краснодарскому краю. 

В отношении замечания об отнесении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ................, площадью 3 188,5 кв.м, к предыдущему по градации диапазону площадей пояснил, что при наличии незначительного расхождения от границ установленных диапазонов эксперт или оценщик имеет право отнести объект к тому или иному диапазону, применение степенной зависимости осуществляется на усмотрение эксперта. В ходе экспертного исследования была применена матричная зависимость, что не противоречит ФСО или положениям федерального законодательства.

В заключении эксперта объекты не обозначаются как объекты стрит-ритейла, имеется указание о назначении объектов-аналогов, их отношение к коммерческой недвижимости. Справочник оценщика, под редакцией ФИО8, невозможно применить к рассматриваемой дате оценки.

Эксперт указал, что коэффициент скидки на торг в размере 20,7% был принят на основании количественно-качественных характеристик объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода, а также с учетом социально-экономической обстановки в Краснодарском крае.

Пояснил, что объекты экспертизы значительно отличаются по площади. Подобрать достаточное количество объектов-аналогов по площади не представилось возможным, в связи с чем были подобраны объекты-аналоги, к которым были применены корректировки.

Экспертом было принято решение производить корректировку на долю стоимости земельного участка в среднем значение в размере 35,8% на основании справочника, содержащего сведения применительно к Краснодарскому краю, которая отражена на стр. 52.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного истца и административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, в связи с чем ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы судом отклонено.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 08 сентября 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 08 сентября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1581 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 69 942 001 (шестьдесят девять миллионов девятьсот сорок две тысячи один) рубль 29 (двадцать девять) копеек. 

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 734,5 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 32 493 611 (тридцать два миллиона четыреста девяносто три тысячи шестьсот одиннадцать) рублей 61 (шестьдесят одна) копейка.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 3188,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 141 056 338 (сто сорок один миллион пятьдесят шесть тысяч триста тридцать восемь) рублей 47 (сорок семь) копеек.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1126,8 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 49 848 606 (сорок девять миллионов восемьсот сорок восемь тысяч шестьсот шесть) рублей 61 (шестьдесят одна) копейка.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 1559,7 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 66 955 175 (шестьдесят шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч сто семьдесят пять) рублей 93 (девяносто три) копейки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 08 сентября 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 марта 2025 года.

Председательствующий: