Судья Макаровская И.Я. Дело № 33-371/2017

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2017 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ариничева С.Н.,

судей Ахрамеева С.В., Половниковой Л.П., 

при секретаре Лёзиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Половниковой Л.П. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Обнинского городского суда Калужской области от 19 июля 2016 года по делу по иску акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК»), обратившись 29 сентября 2015 года в суд с иском к ФИО1, просило расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика задолженность в размере 1 077 291,20 руб., начиная с 26.09.2015 и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,50% годовых; обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 2 505 600 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 мая 2010 года между ООО банк «Элита» и ФИО1 был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №, по условиям которого ответчику был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 900 000 руб. на срок 324 месяца для приобретения в собственность последнего квартиры по адресу: 

<

адрес>. Права залогодержателя по указанному договору были удостоверены закладной, законным владельцем которой является АО «АИЖК». С декабря 2013 года ответчик принятые на себя обязательства не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на 25 сентября 2015 года в размере 1 077 291 руб. 20 коп.

Заочным решением Обнинского городского суда Калужской области от 17 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.

Определением того же суда от 17 февраля 2016 года указанное заочное решение суда от 17 ноября 2015 года отменено.

Определением суда от 23 марта 2016 года исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Определением Обнинского городского суда Калужской области от 27 июня 2016 года отменено определение того же суда от 23 марта 2016 года об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Истец АО «АИЖК», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направил, в письменном заявлении поддержал заявленные требования, а также просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Решением Обнинского городского суда Калужской области от 19 июля 2016 года исковые требования удовлетворены, постановлено:

расторгнуть кредитный договор № от 28 мая 2010 года, заключенный между ООО банк «Элита» и ФИО1;

взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» задолженность по кредитному договору № от 28 мая 2010 года в сумме 1 077 291 руб. 20 коп., рассчитанную по состоянию на 25 сентября 2015 года, судебные расходы по уплате государственной пошлины 25 510 руб. 42 коп.;

начиная с 26 сентября 2015 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,50% годовых;

обратить взыскание на предмет ипотеки – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от 2 июня 2010 года, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 2 505 600 руб.

В апелляционной жалобе ответчика ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требования закона и вынесении нового решения в части установления начальной продажной цены залогового имущества в размере 2 880 000 руб., исходя из реальной рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела в размере 3 600 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из дела видно, что 28 мая 2010 года между ООО банк «Элита» (кредитор) и ФИО1 (заемщик) был заключен кредитный договор при ипотеке в силу закона №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме 900 000 руб. под 11,5 % годовых на 324 месяца для покупки двухкомнатной квартиры общей площадью 51,3 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 3 000 000 руб. В соответствии с данным договором ФИО1 принял на себя обязанности по возврату полученных денежных средств в полном объеме и оплате всех начисленных процентов за весь фактический период пользования кредитом. Обеспечением исполнения обязательства ответчика является ипотека в силу закона.

Согласно закладной от 28 мая 2010 года указанное жилое помещение передано в залог ООО банк «Элита».

Из записей на закладной усматривается, что 10 августа 2010 года на основании договора купли-продажи закладной № от 24 июня 2010 года ОАО «Калужская ипотечная корпорация» передало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» право требования по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от 28 мая 2010 года, заключенному между ООО банк «Элита» и ФИО1

28 мая 2010 года меду ФИО1 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с ипотекой в силу закона, цена которой составила 3 000 000 руб., уплаченная за счет собственных средств покупателя и кредитных средств, предоставленных ООО банк «Элита».

Суд, установив, что ООО банк «Элита» исполнил обязательства по выдаче кредита в указанном размере, что не оспорено ФИО1, однако последний обязательства по возврату займа надлежаще не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по кредитному договору, составляющая на 25 сентября 2015 года 1 077 291 руб. 20 коп., из которых: 879 367 руб. 08. коп. – неисполненные обязательства по основному долгу; 147 942 руб. 12 коп. – начисленные, но не уплаченные проценты за пользование кредитом; 50 000 руб. – пени, в соответствии со статьями 309, 310, 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об удовлетворении иска о взыскании образовавшейся задолженности с ответчика.

В указанной части решение суда не обжалуется.В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество (п.1). Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п.2). 

Аналогичные положения содержатся и в Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 54.1).

Из представленного истцом в обоснование заявленных исковых требований отчета № от 27 мая 2010 года, изготовленного по заказу ФИО1 ИП ФИО5, следует, что рыночная стоимость квартиры № по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 25 мая 2010 года составляет - 3 132 000 руб., ликвидационная – 2 192 000 руб. (т. 1 л.д. 55-56).

Суд, руководствуясь положениями ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также придя к выводу, что ответчиком не представлены возражения относительно начальной продажной стоимости заложенного имущества и доказательств иной стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения дела, определил начальную продажную стоимость заложенного имущества в публичных торгах исходя из 80% указанной рыночной стоимости спорного имущества согласно закладной и отчету оценщика ФИО5, которая составляет 2 505 600 руб.

Однако с данными выводами суда нельзя согласиться.

В силу статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Заявляя требование об обращении взыскания на заложенное имущество и о его реализации с публичных торгов, истец указал начальную цену заложенного имущества в соответствии с залоговой стоимостью, указанной в закладной на основании отчета оценщика ФИО5 по состоянию на 25 мая 2010 года в размере 2 505 600 руб. (80% от 3 132 000 руб.), не представив суду отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд с данным иском.

Из вышеуказанного отчета № от 27 мая 2010 года, изготовленного ИП ФИО5, следует, что согласно п. 26 Федерального стандарта оценки № 1, обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, данный отчет может быть рекомендован для указанных целей до 27 ноября 2010 года.

При этом ответчик в своем заявлении, представив суду первой инстанции справку ООО «Азбука жилья» от 20.01.2016 о рыночной стоимости спорной квартиры на указанную дату в размере 3 600 000 руб. (т. 1 л.д. 159), ссылался на более высокую стоимость его квартиры на момент рассмотрения дела и указывал на то, что установление более низкой продажной стоимости спорной квартиры в размере 2 505 600 руб. существенно нарушит его права (т. 1 л.д. 149). 

Судом апелляционной инстанции истцу в соответствии со ст. 57 ГПК Российской Федерации было предложено представить отчет о рыночной стоимости спорной квартиры на момент обращения в суд с данным иском, который представлен не был.

Учитывая, что истцом в обоснование своих требований в указанной части не представлены доказательства, в том числе отчет о рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд с данным иском, а ответчиком оспаривалась начальная продажная стоимость квартиры, указанная в иске, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска в данной части.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения об отказе в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 (п. 3, 4 ч. 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия 

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обнинского городского суда Калужской области от 19 июля 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в удовлетворении исковых требований к ФИО1 об обращении взыскания на предмет ипотеки – жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО1, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от 2 июня 2010 года, и определении способа реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 2 505 600 руб., - отказать.

В остальном решение Обнинского городского суда Калужской области от 19 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи