Дело № 2-1277/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 13 мая 2019 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Савчук А.Л.,

при секретаре судебного заседания Перминовой Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, ссылаясь на то, что 01.08.2015 между ним и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества – помещения, общей площадью 48,65 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под магазин. Арендная плата по договору составляет 24 325 рублей, и вноситься не позднее 15 числа каждого месяца. В нарушение условий заключенного договора аренды ФИО2 не исполнил свои обязательства перед ФИО1 по внесению ежемесячных платежей. В результате задолженность ФИО2 за просрочку арендных платежей в период с 01.10.2015 по 01.06.2018 составила 778 400 рублей. Просил взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды недвижимого имущества в размере 778 400 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 984 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Пояснил, что ключей от спорного нежилого помещения не имел, приходил туда только в присутствии ответчика либо его сотрудников. В определенный период по просьбе ФИО2 занимался реставрацией дверей либо на складе, либо уже установленных у клиентов, за что ответчик платил ему денежные средства. В трудовых отношениях с ответчиком не состоял, какую-либо иную деятельность в спорном помещении не осуществлял.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ФИО2 пояснил, что Пояснил, что между ним и истцом до 01.10.2017 были устные договоренности, которые не регламентировались договорами аренды. Какие именно договоренности существовали, пояснить отказался. Не отрицал, что пользуется все площадью нежилого помещения. Никаких договоренностей в последнее время между сторонами не было, истец на нежилое помещение не претендовал, передал ему помещение в безвозмездное пользование. Печать, оттиск которой имеется в представленном договоре, принадлежит ему, однако находится в свободном доступе в магазине. Доступа в помещение у истца не было, ключей не было, но он каждый день находился в офисе, периодически выполнял его поручения, пользовался помещением. Истец приходил и сидел с 10 до 18 часов, в кабинете стоит 2 рабочих стола. В нежилом помещении расположен его офис, он занимает всю площадь помещения, на которой располагается его продукция- межкомнатные двери, продавец, который продает указанный товар.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, ссылаясь на то, что договор аренды его доверитель не подписывал, подпись в договоре ему не принадлежит. Взыскание платы за пользования нежилым помещением по иным основанием является изменением основания и предмета иска, что невозможно в ходе настоящего судебного разбирательства. При этом полагал, что его доверитель пользуется только частью помещения, соответствующей его доле, поскольку двери расположены только по периметру выставочного зала, истцу в пользовании свободной частью помещения никто не препятствовал. Истец до определенного времени приходил в нежилое помещение и выполнял какую-то работу, пользуясь столом и стулом, находящимися в помещении. Кроме того его доверитель оплачивал коммунальные услуги за все нежилое помещение и нес расходы на его содержание.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2006 собственником ? доли в праве общей долевой собственности, нежилого помещения № 10П, с номерами: №, общей площадью 97,30 кв.м, находящиеся на втором этаже нежилого здания, Литера Б, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 13)

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2018 собственниками нежилого помещения № №, инвентарный номер № общей площадью 97,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 

<

адрес> являются ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждый (л.д. 28-31).

Истцом в материалы дела представлен договор аренды от 01.08.2015, заключенный между ФИО1 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), согласно которому арендатору сроком до 30.06.2016 передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 48,656 кв.м., для использования под магазин непродовольственных товаров. Размер арендной платы в месяц составляет 24 325 рублей (л.д. 6).

Неотъемлемой частью договора является акт приема – передачи нежилого помещения, подписанный сторонами 01.08.2015 (л.д. 6).

По ходатайству ответчика, ссылавшегося на то, что названный договор им не подписывался, по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований».

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы две подписи от имени ФИО2, расположенные в разделе «5. Адреса и реквизиты сторон:» на втором листе договра аренды нежилого помещения от 01.08.2015, заключенного между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, а также в графе «Арендатор:» в акте приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.08.2015 выполнены в необычных условиях с подражанием подлинной подписи ФИО2 Данные подписи не могли быть выполнены ФИО2 как при обычных условиях выполнения, так и при необычных условиях, не связанных с намеренным изменением своего почерка (при изменении внешней обстановки и внутреннего состояния исполнителя). Каких-либо признаков, указывающих на выполнение исследуемых подписей самим ФИО2 с намеренным изменением своего почерка (автоподлог) не выявлено. Однако отсутствие этих признаков не может служить основанием для вывода о том, что подписи не могли быть выполнены ФИО2 с намеренным изменением своего почерка. Объясняется это тем, что и исследуемые подписи, и сравнительные образцы подписей ФИО2 характеризуются краткостью и простотой строения составляющих их безбуквенных элементов, вследствие чего собственные признаки исполнителя при намеренном изменении своего почерка могли не проявиться.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

То обстоятельство, что ФИО4 в обоснование заявленных требований ссылается на заключение между сторонами договора аренды, недействительность которого установлена в ходе судебного разбирательства, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании денежных средств за пользование принадлежащим истцу жилым помещением.

Доводы стороны ответчика о том, что взыскание денежных средств за фактические использование нежилого помещения не по договору аренды, а на основании иных правовых норм приведет к одновременному изменению основания и предмета иска состоятельными не являются.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Соответственно, нормы права, на которых основываются исковые требования, не являются основанием исковых требований.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 подтвердил, что пользуется спорным нежилым помещением, в нем расположен принадлежащий ему магазин по продаже дверей, ключей от помещения у ФИО1 нет.

То обстоятельство, что в определенный период времени ФИО1, выполняя поручения ФИО2, занимался реставрацией дверей, принадлежавших магазину или установленных им у покупателей, не свидетельствует об использовании ФИО1 принадлежащей ему доли в нежилом помещении в своих интересах.

Доказательств иного использования истцом в спорный период части нежилого помещения, пропорционально принадлежащей ему доли, суду не представлено.

Ссылки стороны ответчика на наличие свободного пространства в помещении, использование его только на площади, не превышающей принадлежащую ФИО2 долю, убедительными не являются.

Выводы, имеющиеся в представленном отчете ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» оценщика ФИО5, о том, что фактически занимаемая ФИО2 площадь помещения составляет 48,91 кв.м. судом оцениваются как необоснованные и не подтвержденные какими-либо объективными данными.

Представленный отчет не содержит информации о том, какими нормативными актами, методическими рекомендациями или иными источниками руководствовался оценщик при его составлении в части выводов о занимаемой площади, каким образом определена ширина полосы вдоль стен, почему в качестве занимаемой площади учтена только часть помещения № № по какой причине не учтена площадь помещений 37.1 и 37.2 в заключении не приведено. Также суд обращает внимание, что из отчета усматривается наличие между помещениями № колонны, по периметру которой также расположены двери, однако занимаемая ими площадь оценщиком не отражена и не учтена при исчислении общей площади занимаемой заказчиком.

Между тем из имеющихся в данном отчете фотографий видно, что помещение является единым пространством магазина по продаже дверей «Краснодеревщик», а также подсобными помещениями (в том числе кабинет с мебелью (столы, стулья, диван, шкаф с документами), холодильником, микроволновой печью, кулером для воды, санузел, коридор). Согласно представленному техническому паспорту на нежилое помещение №, расположенное по адресу

<

адрес> помещения № № являются торговым залом, № – подсобное помещение, № – кабине, № – коридор, № – санузел.

Таким образом, магазин, находящийся в спорном нежилом помещении, является единым объектом торговли, по периметру помещения расположены выставочные образцы товара, а центральная часть используется для прохода к ним и иным частям магазина (рабочему месту продавца, подсобным помещениям) как сотрудников, так и посетителей магазина.

Использования центральной части торгового зала магазина для иных целей, не связанных с осуществлением этим магазином своей деятельности, с точки зрения разумности не представляется возможным.

При этом суд обращает внимание, что ключей от нежилого помещения, в котором расположен магазин, у ФИО1 нет, на что указали обе стороны в судебном заседании.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что находящееся в долевой собственности сторон нежилое помещение в течение длительного времени, в том числе и в спорный период используется ФИО2 в своих интересах с целью извлечения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности. Какой-либо оплаты за пользование принадлежащей истцу частью помещения ответчик не вносил.

То обстоятельство, что истец не требовал от ответчика освобождения принадлежащей ему доли, не лишает его права требовать компенсации за пользование ее.

Доводы стороны ответчика о согласовании сторонами безвозмездного пользования нежилым помещением судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии со ст. 423 ГГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В силу ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме

Из приведенного выше следует, что в случае предоставления истцом, принадлежащей ему доли в нежилом помещении на условиях безвозмездного пользования, договора безвозмездного пользования должен был быть заключен между сторонами в письменной форме.

В отсутствие такого договора, пользовании принадлежащей истцу долей нежилого помещения предполагается возмездным.

Также суд обращает внимание, что оспоренный в ходе настоящего судебного разбирательства договор аренды нежилого помещения предоставлялся от имени ФИО2 в АО «Банк Интеза» при получении кредита с целью подтверждения своего финансового состояния и осуществления предпринимательской деятельности, что подтвердил банк при ответе на запрос суда (т. 1 л.д. 116).

В приведенной связи суд приходит к выводу о наличии у ФИО2 обязанности возместить ФИО1 сбереженные вследствие использования принадлежащей ему части нежилого помещения по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С целью определения компенсации подлежащей выплате истцу за пользование его долей имущества сторонам предложено представить сведения о средней рыночной стоимости арендной платы спорного объекта.

Истцом представлена аналитическая справка о реальной рыночной стоимости аренды нежилого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> в период с 4 квартала 2015 года по 2 квартал 2018 года, составленной Некоммерческим партнерством Омская коллегия оценщиков 12.05.2019 с учетом месторасположения помещения, его функционального назначения, площади, состояния с применением коэффициента уторговывания (скидки на торг). В результате произведенного анализа сделан вывод, что в 4 квартале 2015 года реальная арендная ставка объекта должна составлять 577 руб./кв.м./мес., в 2016 году – 520 руб./кв.м./мес., в 2017 году – 566 руб./кв.м./мес., в 1 полугодии 2018 года – 530 руб./кв.м./мес., средняя за названный период – 548 руб./кв.м./мес. Данная стоимость арендной ставки указана без учета технического износа здания, арендная ставка на основании технической экспертизы может быть снижена на стоимость затрат на реконструкцию здания, в котором расположен объект.

Ответчиком представлен отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки Альтернатива» оценщика ФИО5, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. объекта оценки в месяц составляет 350 рублей.

При этом оценка произведена по состоянию на 08.05.2019 сравнительным подходом путем сравнения стоимости пяти аналогов с применением соответствующих коэффициентов корректировок. При этом один из объектов находится в цокольном этаже здания, и только один из объектов находиться в здании торгового комплекса, остальные в объектах недвижимости иного назначения.

Учитывая, что только представленная истцом аналитическая справка содержит информацию о стоимости аренды нежилого помещения, существовавшей в спорный период пользования помещение в данной местности, иных доказательств стоимости аренды квадратного метра нежилого помещения в спорный период в Кировском АО г. Омска либо на территории г. Омска в целом в материалы дела не представлено, суд полагает возможным использовать указанные в аналитической справке сведения при определении подлежащей взысканию в пользу истца компенсации.

Следовательно, расчет компенсации будет выглядеть следующим образом:

Доля ФИО1 в спорном нежилом помещении соответствует 48,65 кв.м. (97,3/2).

за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 (3 месяца): 577х48,65х3=84 213,15 рублей;

за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 (12 месяцев): 520х48,65х12= 303 576 рублей;

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (12 месяцев):566х48,65х12=330 430,80 рублей;

за период с 01.01.2018 по 01.06.2018 (5 месяцев): 530х48,65х5=128 922,50 рублей,

всего 847 142,50 рублей.

Вместе с тем в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таких обстоятельствах с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет компенсации за пользование недвижимым имуществом в размере 778 400 рублей.

Действительно, как указывает сторона ответчика, собственники должны нести расходы по содержанию пропорционально долям в праве общей долевой собственности. Однако требований об учете при определении подлежащей взысканию суммы понесенных за спорный период расходов по содержанию нежилого помещения, его реконструкции и ремонту ФИО2 в ходе судебного разбирательства не заявлял, доказательств их единоличного несения суду не представил, соответственно оснований для оценки указанных довод и снижения суммы компенсации за пользование принадлежащей ФИО4 долей в нежилом помещении у суда не имеется, что не лишает ФИО2 права предъявить соответствующие требования в отдельном производстве.

Кроме того применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные ФИО1 при подаче иска расходы пор оплате государственной пошлины в сумме 10 984 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО1 денежные средства за пользование недвижимым имуществом в размере 778 400 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 984 рубля, всего 789 384 (семьсот восемьдесят девять тысяч триста восемьдесят четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Л. Савчук

Мотивированный текст решения изготовлен 16 мая 2019 года.

Судья А.Л. Савчук