Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 июня 2019 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1328/2019 по административному исковому заявлению ОАО «Сургутское» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Сургутское» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что у административного истца в пользовании находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 057 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором расположены принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № и №.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 6 ноября 2018 года и составляет 20 895 984 рубля 31 копейка.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы. 

В обоснование заявленных требований ОАО «Сургутское» ссылается на отчёт об оценке от 15 апреля 2019 года № 06/19, подготовленный оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 6 ноября 2018 года составляет 2 859 125 рублей 35 копеек.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 8 мая 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии от 29 мая 2019 года № 19/10с-2 заявление ОАО «Сургутское» было отклонено.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, ОАО «Сургутское» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 057 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 ноября 2018 года в размере 2 859 125 рублей 35 копеек.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 10 июня 2019 года, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше. 

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области и Администрации городского поселения Суходол муниципального района Сергиевский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение заявленных административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Представители Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области и Администрации городского поселения Суходол муниципального района Сергиевский Самарской области в письменных возражениях просят суд рассмотреть дело без их участия, в удовлетворении заявленных административных исковых требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ОАО «Сургутское» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утверждён порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что ОАО «Сургутское» на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, № и №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, д. 1А.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 20 057 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады, по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 7 февраля 2007 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 5 апреля 2019 года №№ 63/174/722/2019-415, 63/174/722/2019-416, 63/174/722/2019-417, 63/174/722/2019-419, 63/174/722/2019-420 и от 10 апреля 2019 года № 63/174/722/2019-401.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, цена земельного участка, рассчитывается исходя из размера его кадастровой стоимости.

Согласно постановлению Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области от 29 июня 2018 года № 708, ОАО «Сургутское» предварительно согласовано предоставление спорного земельного участка в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 апреля 2019 года № 63-00-102/19-282193, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 6 ноября 2018 года и составляет 20 895 984 рубля 31 копейка.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельных участков в собственность и вправе оспорить его кадастровую стоимость, если цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, права и законные интересы ОАО «Сургутское» напрямую затрагиваются установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 8 мая 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 29 мая 2019 года № 19/10с-2 заявление ОАО «Сургутское» было отклонено, после чего Общество 13 июня 2019 года обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

На основании изложенного, обращение ОАО «Сургутское» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статей 39.20, 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера платежей за пользование земельным участком, его выкупной цены и земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчёт об оценке от 15 апреля 2019 года № 06/19, подготовленный оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 057 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: 

<

адрес>, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 6 ноября 2018 года составила 2 859 125 рублей 35 копеек.

Общие требования к отчёту об оценке установлены статьёй 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчёте.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 6 ноября 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчёте об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчёту об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ» ФИО1 следует, что на страницах 109 и 111 отчёта об оценке содержится информация, позволяющая с достоверностью судить о цене предложения для объектов-аналогов № 5 и № 7. Оценщик пояснила, что пункт 5 ФСО № 3 не нарушен, поскольку элементы со специальными условиями финансирования отсутствуют.

На странице 57 отчёта об оценке при описании значения ценообразующего фактора «Высокий потенциал местоположения» допущена техническая ошибка. Вместо «Административный центр (

<

...>)» следует читать «Административный центр населённого пункта». Оценщик указала, что все аналоги первичной выборки имеют значения «Низкий потенциал местоположения» и данная техническая ошибка не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Согласно оферте, представленной на странице 109 отчёта об оценке, аналог № 5 принадлежит к категории земель поселений. Как следует из сведений с сайта публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 63:03:0211049:651 (аналог № 12, страница 116 отчёта) относится к категории земель населённых пунктов. Указанные данные дали основания оценщику исключить принадлежность аналогов № 5 и № 12 к землям сельскохозяйственного назначения. Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и виду разрешённого использования внутри своей категории (то есть, виду разрешённого использования внутри категории). Согласно оферте, представленной на странице 109 отчёта (аналог № 5), вид разрешённого использования участка – для сохранения сельскохозяйственного инвентаря, сельскохозяйственной продукции, транспорта, то есть вид разрешённого использования позволяет строительство определённых объектов недвижимости – складов для хранения сельскохозяйственной продукции, то есть относит участок к сегменту земельных участков производственно-складского назначения. Согласно информации, размещённой на сайте публичной кадастровой карты земельный участок 63:03:0211049:651 (аналог № 12, страница 116 отчёта) имеет вид разрешённого использования – для сельскохозяйственных предприятий и объектов, то есть вид разрешённого использования позволяет строительство определённых объектов недвижимости – предприятий и объектов, то есть относит участок к сегменту земельных участков производственно-складского назначения. В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, из чего следует, что оценщиком пункт 22 ФСО № 7 не нарушен. 

Оснований не доверять письменным пояснениям оценщика ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ» ФИО3 у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, в исходе дела не заинтересована.

С учётом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчёт об оценке от 15 апреля 2019 года № 06/19, подготовленный оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд считает возможным принять отчёт об оценке от 15 апреля 2019 года № 06/19, подготовленный оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчёта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ОАО «Сургутское» в суд является 13 июня 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 8 мая 2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ОАО «Сургутское» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 057 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 ноября 2018 года в размере 2 859 125 рублей 35 копеек.

Дата подачи ОАО «Сургутское» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 8 мая 2019 года, в суд – 13 июня 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 июня 2019 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.