РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2017 года ст. Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Найда В.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

при секретаре Ковалевской Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, третьи лица: нотариус ФИО4 Аксайского нотариального округа Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, 

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский районный суд Ростовской области обратился с исковым заявлением ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи домовладения и земельного участка от 14.04.1998, заключенного между К.П.А. в лице представителя по доверенности ФИО3, и ФИО1, расположенных по адресу: 

<

адрес> мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между К.П.А. в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи домовладения и земельного участка. Данный договор был удостоверен нотариусом Егорлыкского района Ростовской области ФИО5 и зарегистрирован в реестре за №.

Однако стороны не произвели регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства. Впоследствии К.П.А. умерла ДД.ММ.ГГГГ в г. Аксай Ростовской области, где и было открыто наследственное дело нотариусом ФИО4 Аксайского нотариального округа. После смерти К.П.А. с заявлением о принятии наследства обратилась ФИО3, которая и является единственным наследником. В связи с чем в настоящее время регистрация договора купли-продажи не может быть произведена в связи со смертью продавца К.П.А.., а действующим законодательством не установлен срок, в течение которого договор купли-продажи должен быть зарегистрирован. Таким образом, во внесудебном порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок не возможно. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился в суд с заявлением о рассмотрении гражданского дела в его отсутствии, в связи с чем, дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ без его участия.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседании не явилась, извещена надлежащим образом, обратилась в суд с заявлениями о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствии, в связи с чем дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ без ее участия.

Третьи лица: нотариус ФИО4, Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в суд с ходатайствами об отложения слушания дела не обращались, в связи с чем дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ без их участия. 

Выслушав представителя ответчика по доверенности ФИО6, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Конституционная обязанность государства охранять права свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу частей 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи домовладения и земельного участка, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между К.П.А. в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО1, последний приобрел в собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Данный договор купли-продажи был удостоверен нотариусом ФИО5 и зарегистрирован в реестре за №

Согласно указанному договору купли-продажи, отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на землю № свидетельство о котором выдано ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Земельного комитета Егорлыкского района Ростовской области, а целое домовладение на основании свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного нотариусом Егорлыкского нотариального округа, Ростовской области, зарегистрированного в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 ГГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор купли-продажи подписан сторонами: продавцом – К.П.А. и покупателем – ФИО1, удостоверен нотариусом ФИО5 и зарегистрирован в реестре за №, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельный участок продается за 

<

данные изъяты> рублей, целое домовладение за 

<

данные изъяты> рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что было засвидетельствовано нотариусом.

В силу требований ч. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно требований п. 6 договора купли-продажи передача недвижимости «продавцом» и принятие её «покупателем» осуществлены при подписании настоящего договора. Стороны согласились признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

Факт передачи продавцами земельного участка и доли жилого дома с хозяйственными постройками, в судебном заседании сторонами по делу не оспаривается.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, так как заключен в письменной форме и удостоверен нотариусом.

Требованиями п. 12 договора купли-продажи предусмотрена его регистрация в МПТИ ст. Егорлыкской, Ростовской области и Земельном комитете ст. Егорлыкской Ростовской области.

Однако стороны не произвели регистрацию в соответствии с требованиями действующего в то время законодательства и право собственности на приобретенный земельный участок и жилой дом истец не зарегистрировал за собой, что подтверждается соответствующими выписками.

Согласно требований ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу требований ч.1-ч. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно требованиям ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Анализ требований ч. 1 ст. 130, ч. 2 ст. 223 ГК РФ, а также п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности на земельный участок и жилой дом подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка и жилого дома с момента такой регистрации.Таким образом, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен.

Однако передача такого объекта недвижимости как земельный участок и жилой дом, не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не влечёт перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 ГК РФ, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступала К.П.А., в лице своего представителя ФИО3

В силу требований ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требованиями ч. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании из записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Отделом ЗАГС администрации Аксайского района Ростовской области, установлено, что К.П.А. умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1ст.1153 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти К.П.А., выразившей свою волю на отчуждение жилого дома и земельного участка, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом земельный участок, обязанности по договору купли-продажи перешли к наследнику, которым согласно наследственного дела №, является ФИО3, которая ДД.ММ.ГГГГ получила свидетельство о праве на наследство, то есть приняла права и обязанности наследодателя.

Как указывается в п. 2.1. Определения Конституционного Суда РФ от 02.07.2009 № 756-О-О – в соответствии со статьей 1110 ГК Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное. Наследование, таким образом, относится к числу производных, т.е. основанных на правопреемстве, способов приобретения прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п. 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации № 61/014/002/2017-1105 от 19.05.2017, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Егорлыкский), данный орган приостановил государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с отсутствием продавца. 

Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации права собственности покупателя –ФИО1 на земельный участок и жилой дом с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является смерть продавца –К.П.А.

Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - земельный участок и жилой дом, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.

Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в надлежащей форме, удостоверен нотариусом, сторонами исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, смерть продавца, стороны договора купли-продажи, делает невозможным регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем требования истца ФИО1 о регистрации перехода права собственности от К.П.А. к ФИО1 на земельный участок №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и жилой дом №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенные по адресу: 

<

адрес> подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 88 ГПК РФ государственная пошлина отнесена к судебным расходам.

На основании п.п. 1, 2 ст. 92 ГПК РФ основания и порядок доплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Учитывая, что истцовая сторона просила возложить все судебные расходы на нее, то руководствуясь п. 9 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ довзыскать с ФИО1 в доход бюджета Муниципального образования Егорлыкского района Ростовской области государственную пошлину в размере 10156,96 рублей = (цена иска 725696,48 руб.) 10456,96 руб. гос. пошлина – 300 руб. уплаченная гос. пошлина. 

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, от продавца К.П.А. к покупателю ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заверенному нотариусом ФИО5 и зарегистрированному в реестре за №

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Муниципального образования Егорлыкского района Ростовской области недоплаченную государственную пошлину в размере 10156 (десять тысяч сто пятьдесят шесть) рублей 96 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовской областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19.07.2017.

Судья