УИД: 68RS0003-01-2024-000719-91

№2-724/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2024 г. г. Тамбов

Советский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Федотов Л.А.,

при секретаре Мироновой И.В., 

с участием помощника прокурора Кикина А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ФИО3 и ФИО4 о выселении, и встречному иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о выселении из жилого помещения расположенного по адресу: .

В ходе рассмотрения гражданского дела к участию в нем привлечены несовершеннолетние дети истца ФИО1 и Н., в качестве ответчиков ФИО3 и ФИО4

В исковом заявлении ФИО1 указала, что ей и её несовершеннолетним детям Д. и Н. на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: . В данном жилом доме проживают ФИО2, ФИО3 и её сын ФИО4 Членами семьи ФИО1 указанные граждане не являются, в жилом доме не зарегистрированы, на требования ФИО1 выселиться не реагируют, что явилось основанием для обращения с данными исковым заявлением в суд.

Определением от судом к производству принято встречное исковое заявление ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: состоявшейся; признании права общей долевой собственности на данный жилой дом и земельный участок по 1/2 доли за каждым.

Во встречном исковом заявлении указано, что фактически в года между ФИО1 с одной стороны и ФИО2 и ФИО3 с другой стороны состоялась сделка купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: . Однако в письменной форме договор купли - продажи между его сторонами составлен не был. Стороны договора купли - продажи договорились о всех существенных условиях сделки, согласно которым стоимость спорных объектов недвижимого имущества составляла 800 000 руб., подлежащих выплате в течение двух лет, ежемесячными платежами, с правом вселения и проживания в жилом помещении. В счет оплаты купленного недвижимого имущества и исполнения договора купли - продажи ФИО2 и ФИО3 на банковский счёт ФИО1 переведены денежные средства в сумме 610 000 руб. От регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок ФИО1 уклоняется.

Истец / ответчик ФИО1, выступающая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей Д. и Н., в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, ссылаясь на отсутствие заключенного между сторонни спора договора купли - продажи в письменной форме.

Ответчик / истец ФИО3 и её представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили отказать.

Ответчик / истец ФИО2 и ответчик ФИО4, будучи надлежаще извещенными в судебное заседание не явились.

Выслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, считавшего необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). 

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

В силу статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Частью 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 (истец / ответчик по делу) и её несовершеннолетним детям Н. и Д. на праве общей долевой собственности, по 1/24 доли за каждым, принадлежит жилой дом (здание), площадью 111, 4 кв.м., расположенный по адресу: , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от (л.д. 8).

Кроме того, ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 81/781 доли земельного участка, площадью 802 кв.м., расположенный по адресу: (свидетельство о государственной регистрации права от - л.д. 7).

В судебном заседании стороны спора подтвердили, что в октябре 2018 года, между ними в устной форме, было достигнуто соглашение /договор о купли - продаже принадлежащих ФИО1 и её несовершеннолетним детям доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , цене указанного недвижимого имущества - 800 000 руб., сроку выплаты - в течении двух лет, путём внесения ежемесячных платежей. Кроме того, сторонами спора была согласована передача недвижимого имущества (жилой дом и земельный участок) ФИО2, ФИО3 и её сыну ФИО4 с октября 2018 года, последние также должны были вносить оплату за коммунальные платежи.

Также стороны подтвердили, что с октября жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: , фактически переданы ФИО2, ФИО3 и её сыну ФИО4, они в нём постоянно проживают, без регистрации по месту жительства, провели реконструкцию жилого дома.

В соответствии с пояснениями истца / ответчика ФИО1 на момент обращения в суд в 2024 году, в счёт стоимости жилого дома и земельного участка, она получила от ответчиков /истцов денежные средства в сумме 675 000 руб. Последние платежи в счет оплаты недвижимого имущества поступили в 2021 году. Ответчик /истец ФИО4 данные пояснения ФИО1 подтвердила.

Согласно статье 501 ГК РФ, договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Статьёй 491 ГК РФ установлено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Истцом / ответчиком ФИО1 даны пояснения, согласно которым по условиям достигнутого между сторонами спора договора, регистрация перехода права собственности должны быть осуществлена после оплаты стоимости имущества.

Данные пояснения ответчик / истец ФИО3 не подтвердила, пояснив, что стороны договора должны били осуществить регистрацию перехода права собственности в течении двухлетнего срока, предусмотренного для оплаты стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: . 

Между тем, позиция ответчика / истца ФИО3 опровергается фактом внесении ФИО2 и ФИО3 оплаты в счет стоимости имущества включительно, то есть в период, когда уже должна была быть осуществлена регистрация перехода права собственности. При этом, каких - либо сведений о наличии возражений со стороны ответчиков /истцов, как покупателей по данному поводу в суд не представлено.

На основании изложенного, с учётом положений статьи 501 ГК РФ, суд считает установленным, что право собственности у ФИО2 и ФИО3 на жилой дом и земельной участок, расположенные по адресу: должно было возникнуть только после оплаты их стоимости и регистрация перехода права собственности.

Приведенные обстоятельства, свидетельствуют, что между сторонами спора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, что свидетельствует о заключении договора купли- продажи недвижимости, в целях исполнения которого недвижимое имущество передано покупателям, а продавцом принята частичная оплата стоимости имущества.

Несоблюдение требований к форме договора, с учётом достижения сторонами спора соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор купли - продажи не был заключен.

Необходимо отметить, что в своих письменных возражениях на встречный иск истец / ответчик ФИО1 изменила пояснения, сославшись на то обстоятельство, что платежи осуществляемые ответчиками/ истцами, по её мнению, являлись платой за временной пользование жилым домом и земельным участком. 

Данные доводы в свою очередь также указывают на наличие заключенного между сторонами спора договора найма / аренды жилого дома и земельного участка, что свидетельствует о законности проживания ответчиков / истцов.

Принятия от ответчиков /истцов исполнения договора в виде оплаты временного проживания и частичной оплаты стоимости имущества, подтверждено в судебном заседании, в связи с чем, ФИО1 не вправе ссылаться на то, что договор является незаключенным.

На основании изложенного, суд считает установленным, что ответчики /истцы проживают в жилом доме на основании заключенного договора, в связи с чем, их проживание является следствием исполнения условий договора, незаконным не является. 

Данный договор, оспорен не был, исковых требований о расторжении договора, признании его недействительным исходя из положений статьи 550 ГК РФ, с учётом оспоримости сделки, заявлено не было.

Поскольку судом не установлена незаконность проживания ответчиков / истцов в спорном объект недвижимого имущества, вопреки позиции истца /ответчика правоотношения сторон спора не основаны на положениях Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), основания для выселения ФИО2, ФИО3 и её сына ФИО4 отсутствуют, в связи с чем, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, суд исходит из следующего.

В ходе рассмотрения гражданского дела, судом предлагалось стороне ответчиков /истцов уточнить исковые требования, указав, что подразумевается под требованием о признании сделки состоявшейся, однако ответчик / истец ФИО3 и её представитель уточнить исковые требования отказались, пояснив, что под требованием о признании сделки состоявшейся подразумевается признание исполнения сделки/ договора стороной покупателей ФИО2 и ФИО3

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Поскольку в судебном заседании установлено нарушение ответчиками / истцами согласованных условий договора, в части размера денежной суммы выплаченной за спорный объект и сроков выплаты, обязательство ответчиков / истцов и соответственно сделка купли - продажи не являются исполненными. 

Таким образом, с учётом формулировки, в которой заявлены встречные исковые требования, у суда отсутствуют основания для признания сделки состоявшейся.

Частью 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании установленных судом обстоятельств, положений статьи 501 ГК РФ, принимая во внимание, установленные судом условия заключенного между сторонами спора, не исполнение обязательств стороной покупателей, отсутствие зарегистрированного перехода права собственности, суд приходит к выводу, что у ответчиков / истцов не возникло право собственности в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , в связи с чем, основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 о признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о выселении, и встречных исковых требованиях ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Федотов Л.А.

Мотивированное решение изготовлено 18.09.2024.

Судья: Федотов Л.А.