Дело № 3а-94/2025

УИД 76OS0000-01-2025-000071-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 12 августа 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сулеймановой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Транс – Сервис» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Транс – Сервис» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 826, 4 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – торговый центр, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Транс – Сервис» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по состоянию на 1 января 2023 года в размере 20 560 451, 86 рублей.

ООО «Транс – Сервис» обратилось в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 11 980 298 рублей, определенной ООО «ПРОоценщик» по состоянию на 3 марта 2025 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 21 марта 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «ПРОоценщик», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ООО «Транс – Сервис» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000049 от 21 марта 2025 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 11 980 298 рублей.

В судебном заседании представители ООО «Транс – Сервис» на основании доверенности ФИО1 и ФИО2 административный иск поддержали, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости в соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы. 

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3 административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000049 от 21 марта 2025 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда. 

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. 

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ООО «Транс – Сервис» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 21 марта 2025 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 11 980 928 рублей, определенной ООО «ПРОоценщик» по состоянию на 3 марта 2025 года.

28 марта 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок ООО «Транс - Сервис» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Транс - Сервис» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 3 марта 2025 года ООО «Транс - Сервис» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 3 марта 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Транс – Сервис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «ПРОоценщик».

Датой оценки в Отчете установлено 3 марта 2025 года. 

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

6 марта 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Транс – Сервис» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000049 вынесено 21 января 2025 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ООО «Транс – Сервис» от 3 марта 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 21 марта 2025 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и составлении Отчета об оценке № О-588-25 от 3 марта 2025 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при расчете объекта оценки сравнительным и доходным подходами дал неверную оценку его местоположению, что привело к применению необоснованных корректировок цен и арендных ставок аналогов по данному ценообразующему признаку; кроме того, оценщиком в рамках сравнительного подхода дана неверная оценка ценообразующим характеристикам одного из аналогов на физическое состояние здания, качество отделки и этажность, что привело к недостоверным результатам сравнения данного аналога с объектом оценки. 

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ООО «Транс – Сервис» Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному ФБУ Ярославская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № О–588-25 от 3 марта 2025 года, составленный ООО «ПРОоценщик», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № О–588-25 от 3 марта 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № является недостоверной. 

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, являющиеся нарушением статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 1, 2.1, 2.2, 7.13 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI), пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года N 200, пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, и повлекшие недостоверность итоговой величины его рыночной стоимости, определенной в Отчете, а именно:

- при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, оценщиком использована неактуальная на дату оценки информация;

- в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком недостаточно обоснован отбор аналогов по такому ценообразующему признаку, как местоположение; неверно определена величина корректировки на дату предложения; не введены корректировки цен аналогов на такие существенные характеристики оцениваемого объекта, как материал стен здания и класс качества;

- в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом неверно определено местоположение оцениваемого объекта; не обосновано определение величины ставки капитализации в размере среднего значения интервалов.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. Оспариваемое в настоящем административном деле решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ООО «Транс – Сервис» оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000049 от 21 марта 2025 года не установлено. Требования административного иска ООО «Транс – Сервис» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Транс – Сервис» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с несоответствием законодательству об оценочной деятельности Отчета № О-588-25 от 3 марта 2025 года, составленного ООО «ПРОоценщик», которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 11 989 298 рублей по состоянию на 3 марта 2025 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 12 803 000 рублей по состоянию на 3 марта 2025 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 12 803 000 рублей. 

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 3 марта 2025 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Транс – Сервис» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000049 от 21 марта 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 3 марта 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 826, 4 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – торговый центр, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 12 803 000 (двенадцать миллионов восемьсот три тысячи) рублей. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2025 года