78RS0002-01-2025-004304-19

Решение

 изготовлено в окончательной форме 19.12.2025 года

Санкт-Петербург

Дело № 2-7406/2025 11 декабря 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Григорьевой Н.Н.,

при секретаре Кривченко А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчиков

ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Эксплуатация ГС – СПб» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Эксплуатация ГС - СПб» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № 2 от 18.12.2024 года по вопросу № 2 повестки в части признания решения об утверждении размера и структуры платы за жилищные (жилищно-эксплуатационные) услуги, в части расторжения собственниками либо нанимателями, действующих от своего имени, прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией по горячему водоснабжению и теплоснабжению/по холодному водоснабжению, водоотведению/на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, в обоснование указывая на то, что истец является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> 1. В период с 30.10.2024 года по 11.12.2024 года по инициативе ФИО2 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, решения оформлены протоколом № 2 от 18.12.2024 года. Решения собрания, принятые по пунктам 2,4 повестки, приняты с нарушениями прав и законных интересов истца, с нарушением законодательства, что влечет их недействительность, в связи с чем, истец обратился в суд.

Представитель истца явился, на удовлетворении иска настаивал, представлена правовая позиция.

Ответчики ФИО2 (представлена правовая позиция), ФИО3 явились, против иска возражали, ФИО4 не явилась, извещалась судом, просит рассмотреть дело в отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, оригиналы бюллетеней, приложения к оспариваемому протоколу, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

В силу положений ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с положениями ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В силу ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из материалов дела следует, что истец ООО «Эксплуатация ГС – СПб» является управляющей организацией в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № 1 от 04.09.2017 года.

Указанным собранием утвержден договор управления многоквартирным домом, которым определена цена договора, плата за содержание и ремонт жилого помещения, на жилищно-эксплуатационные и прочие услуги, содержащиеся приложении № 3 к договору управления - Тарифное соглашение, установлен порядок индексации тарифов.

В период с 30.10.2024 года по 11.12.2024 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, решения оформлены протоколом № 2 от 18.12.2024 года, в форме очно-заочного голосования.

Часть 3 ст. 47 и ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ закрепляет возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования и определяет порядок голосования на данном собрании указанных собственников. Согласно установленному порядку голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме очная и заочная части очно-заочного собрания проводятся всегда и независимо друг от друга.

Очно-заочная форма - это одна форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Ответчик ФИО2 является собственником 

<

адрес>, ФИО3 –1/2 доли в 

<

адрес>, ФИО4 – 

<

адрес>

Согласно спорному протоколу инициатором собрания являлась ФИО2, председателем собрания ФИО4, секретарём собрания ФИО5

Согласно повестке дня общего собрания, в том числе, были поставлены вопрос № 2 об утверждении размера и структуры платы за жилые (жилищно-эксплуатационные) услуги (за содержание жилого/нежилого помещения, вопрос № 4 - принятие решения о расторжении собственниками либо нанимателями, действующих от своего имени, прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией по горячему водоснабжению и теплоснабжению/по холодному водоснабжению, водоотведению/на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, внесении изменений в договор управления.

Из спорного протокола следует, что общее количество присутствующих и приглашенных лиц на очной части общего собрания владеющие 2861,30 кв м жилыми и нежилыми помещениями, согласно приложению № 4 к протоколу. Всего в собрании приняли участие собственники помещений МКД обладающие 17920,1 голосов, что составляет 50,5%. На дату проведения собрания общая площадь жилых и не жилых помещений составляет 35314,4 кв.м, что составляет 35314,3 голосов (100%).

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно п. 14,16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указано, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Выбирая управляющую организацию на общем собрании, собственники многоквартирного дома утвердили и подписали договор управления многоквартирным домом, также утвердили перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, Тарифное соглашение (Приложение № 3). Индексация размера платы за жилое помещение при ее утверждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме является частью порядка определения цены договора управления многоквартирным домом.

В случае наличия факта не исполнения управляющей компанией обязательств по управлению общим имуществом, является основанием для истребования собственниками помещений многоквартирного дома перерасчета осуществленной платы, но не изменения установленного договором тарифа.

Принятым решением оформлено волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома по изменению условий договора управления, который ранее был определен в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом на основании положений ч. 7 ст. 156, ч. 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, ст. 432, 450 - 453 ГК РФ.

Отклоняя доводы ответчиков о правомерности действий собственников помещений многоквартирного жилого дома по пересмотру ранее утвержденных тарифов, суд исходит из того, что оспариваемыми решениями по 2 и 4 вопросам, оформленными протоколом № 2 собственники многоквартирного жилого дома фактически отменили тарифы, утвержденные решением общего собрания собственников от 04.09.2017 года. При этом условия договора управления многоквартирным домом в установленном порядке изменены не были. Фактически собственники, изменили размер платы на содержание жилья на общем собрании, тем самым в одностороннем порядке изменили условия договора управления МКД в данной части.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2023 г. № 45-КГ23-2-К7).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 1 ст. 181.3 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 14 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22). Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 г. N 5-П).

Оспариваемое истцом решение по вопросу № 2 принято по вопросу, включенному в повестку дня, принято при наличии необходимого кворума по вопросу, относящемуся к компетенции собрания, но принято в одностороннем порядке, изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации).

Собственники указанного многоквартирного дома, не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке (ст. 162 ЖК РФ).

В силу ч. 7, ч7. ст. 157.2 ЖК РФ договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно: 1) в случае, предусмотренном пунктом 1 ч. 1 настоящей статьи, с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса. По решению ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 ст. 46 настоящего Кодекса. В случае, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такая дата не определена, указанные договоры считаются заключенными по истечении девяноста дней со дня получения ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, или договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, направленных заказным письмом или врученных под роспись; 2) в случае, предусмотренном пунктом 2 ч. 1 настоящей статьи, по истечении тридцати дней с даты направления предусмотренного ч. 3 настоящей статьи уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом; 3) в случае, предусмотренном п. 3 ч. 1 настоящей статьи, с даты заключения договоров, в том числе предусмотренных ч. 2 ст. 164 настоящего Кодекса, действовавших до принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации. Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если иное не установлено настоящим Кодексом. Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Изменение или расторжение договора возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В данном случае по вопросу № 4 не было получено согласие всех собственников (77%).

При таких обстоятельствах, поскольку принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения по вопросу №2 повестки собрания, может привести к существенным неблагоприятным последствиям, к которым, в том числе относятся нарушения законных интересов как самого истца, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества, решения по вопросу №4 принято в нарушении ст. 157.2 ЖК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № 2 от 18.12.2024 года по вопросу № 2,4 повестки собрания в части признания решения об утверждении размера и структуры платы за жилищные (жилищно-эксплуатационные) услуги, в части расторжения собственниками либо нанимателями, действующих от своего имени, прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией по горячему водоснабжению и теплоснабжению/по холодному водоснабжению, водоотведению/на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья