Дело № 3а-34/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 февраля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Администрации Егорлыкского района об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 15 августа 2016 года, 

у с т а н о в и л :

Администрация Егорлыкского района Ростовской области обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 15 августа 2016 года, сославшись на следующие обстоятельства. Правообладателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014) является ООО «Торговый Дом «Приазовский». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 августа 2016 года удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года, кадастровая стоимость земельного участка снижена с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федерального стандарта оценки №3 (пп.5,8,8з), а уменьшение кадастровой стоимости на указанную выше величину прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет, при уплате земельного налога правообладателем, что ущемляет экономические интересы муниципального образования. 

Представитель административного истца - ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы и требования заявления поддержала. 

Представитель Управления Росреестра Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель ООО «Торговый Дом «Приазовский» - ФИО3, действующая по доверенности, в суд явилась, просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Правительства Ростовской области, ФИО4 в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Торговый Дом «Приазовский» и ФИО4 являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная согласно кадастровой справке по состоянию на 1 января 2014 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, кадастровая стоимость данного земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777.

29 июля 2016 года представитель ООО «Торговый Дом «Приазовский» обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11 июля 2016 года, составленный оценщиком ФИО5 (л.д. 172-265 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рубль. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 20 июля 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, оценщиком также приведен доходный подход, осуществлено согласование результатов применения двух подходов, приведены причины отказа от затратного подхода.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату (таблица на л.д. 207-208), определен сегмент рынка – участки для размещения объектов торговли. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов. 

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице (л.д. 209-210) с приведением корректировок на перевод цены предложения в цену сделки, на общую площадь, на состав коммуникаций. Примененные корректировки объяснены со ссылкой на источники информации.

Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 70,39%, как отмечено в решении Комиссии. 

15 августа 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

Таким образом, орган местного самоуправления наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом № 21 заседания Комиссии от 29 августа 2016 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств, включая отчет, заключение СРО, по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11 июля 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 января 2017 года) сделал вывод о том, что указанный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком не допущены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущены незначительные нарушения в описании объекта оценки, не выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта определены верно, при выполнении математических действий ошибки не допускались, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Отмеченные в заключении эксперта отдельные формальные недостатки отчета об оценке (стр.14-15 заключения) не оказали влияния на определение рыночной стоимости, которая находится в диапазоне рыночных цен данного сегмента рынка. 

По существу выводы положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков совпадают с заключением судебной экспертизы.

В результате оценки заключения эксперта оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта административным истцом и иными лицами, участвующими в деле, не представлено. Доводы административного иска о влиянии нарушений ФСО 3 на определение рыночной стоимости земельного участка не подтверждены, само по себе наличие несоответствий отчета ФСО 3,7 (общим числом 10 по заключению эксперта) не оказывают значительного влияния на показатель рыночной стоимости, доказательств такого влияния, а также принципиально иной рыночной стоимости административным истцом не представлено.

Оснований для вывода о недостоверности отчета оценщика по мотиву разницы между кадастровой и рыночной стоимостью не имеется, поскольку эти виды стоимости различны по методологии определения. Соответственно при отсутствии нарушения оценщиком существенных требований ФСО и законодательства об оценочной деятельности отсутствуют основания для признания оспариваемого решения незаконным.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Администрации Егорлыкского района о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 15 августа 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рубль по состоянию на 1 января 2014 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Администрации Егорлыкского района Ростовской области ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов

В окончательной форме решение суда принято 3 февраля 2017 года.