дело № 3а-2/2026

УИД № 51OS0000-01-2025-000155-80

Мотивированное 

решение

 составлено 14 апреля 2026 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 апреля 2026 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Камерзана А.Н.,

при секретаре Синициной М.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее – ГОБУ) «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственников объекта недвижимости с кадастровым номером ***, площадью 452,2 кв.м., назначение – нежилое, наименование – магазин непродовольственных товаров, инвентарный номер 1552, расположенного по адресу: ...

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 29 ноября 2023 года №2369 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2023 года в размере 15 734 450 рублей.

Между тем, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Общество Оценщиков» от 31 марта 2025 года №001/02-25О, по состоянию на 28 марта 2025 года составляет 11 139 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 6 мая 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 31 марта 2025 года №001/02-25О в размере рыночной стоимости 11 139 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности (участвовал до перерыва), настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. При этом возражений относительно выводов эксперта не представил, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертизы не заявлял.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна», административный ответчик - директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Мурманской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, администрации города Мурманска, Министерства имущественных отношений Мурманской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В материалы дела представлены письменные возражения и отзывы административных ответчиков и заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений Мурманской области, Управления Росреестра по Мурманской области.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание указанных лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует его рассмотрению и разрешению.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 года).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 года № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником объекта недвижимости, с кадастровым номером ***, назначение – нежилое, наименование – магазин непродовольственных товаров, площадью 452,2 кв.м., расположенного по адресу: ...

На основании Распоряжения Министерства имущественных отношений Мурманской области об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 29 ноября 2023 года № 2369 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 15 734 450 рублей (л.д. 28).

8 апреля 2025 года ФИО1 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 28 марта 2025 года 11 139 000 рублей, приложив отчет от 31 марта 2025 года № 001/02-25О, выполненный ООО «Общество оценщиков» (л.д. 44-96).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 года *** отказано в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» (оценщик ФИО3) от 28 марта 2025 года №001/02-25О по основаниям, изложенным в решении (л.д. 12).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ФИО1 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 марта 2025 года №001/02-25О, а именно: анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал не все данные о ценах сделок/предложений. Учитывая имеющиеся на рынке предложения о продаже объектов недвижимости, оценщиком выбраны аналоги в доходном подходе низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов – аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение п. 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7).

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Респект» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ООО «Респект» ФИО4 от 27 февраля 2026 года №14/26-СД, в отчете оценщика ООО «Общество оценщиков» ФИО3 от 31 марта 2025 года №001/02-25О имеются нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 года ***, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** Отчет оценщика ООО «Общество оценщиков» ФИО3 от 31 марта 2025 года № 001/02-25О содержит иные нарушения или дефекты, не указанные в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 года № ***, но влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 28 марта 2025 года без учета НДС составляет 13 403 000 рублей (л.д. 171-219).

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется.

Так, в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение эксперта от 27 февраля 2026 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в данном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт ООО «Респект» ФИО4 провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости здания. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения по поставленным вопроса, в том числе и в части определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, представленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 11 139 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 марта 2025 года №001/02-25О у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 6 мая 2025 года *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Респект» ФИО4 от 27 февраля 2026 года №14/26-СД - 13 403 000 рублей по состоянию на 28 марта 2025 года.

В данном случае, кадастровая стоимость объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей (л.д. 5).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части признания незаконными решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имеется, при этом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 6 мая 2025 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, площадью 452,2 кв.м., назначение – нежилое, наименование – магазин непродовольственных товаров, инвентарный номер 1552, условный номер ***, тип этажа - подвал № подвал, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 28 марта 2025 г. в размере его рыночной стоимости равной 13403000 (тринадцать миллионов четыреста три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –