Дело № 3а-93/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Завгородняя И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Северная строительно-инвестиционная компания» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо администрация Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,

установил:

ООО «Северная строительно-инвестиционная компания» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 34121,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, дом 

<

№..> равной рыночной в размере 2420798000 рублей и указать, что кадастровая стоимость равная рыночной подлежит применению для целей налогообложения с даты оценки объекта недвижимости.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

Представители департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1, ФИО2 в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать, выражая несогласие с результатами проведенной по делу экспертизы.

Также от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО1 поступил отзыв, в которых она указывает на недостатки проведенной по делу судебной экспертизы.

От конкурсного управляющего ООО «Северная строительно-инвестиционная компания» ФИО3 поступило заявление о рассмотрении административного иска в отсутствие административного истца, на заявленных требованиях настаивает.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 34121,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, дом 

<

№..>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3728558808,38 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 16285/19 от 03 сентября 2019 года, подготовленным ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> определена в размере 2420798 000 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 18 ноября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 631-12 от 29 января 2020 года, выполненной экспертным учреждением ООО «Краснодарский Центр Кадастра, Оценки и Экспертизы» экспертом 

<

 Ф.И.О. >8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 2900413 531 рубля.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованного лица выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Оснований не доверять представленному заключению дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных им.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

С данным заключением судебной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края, представил отзыв, в котором указано на нарушения требований ст. 11, 15 Федерального закона № 135-Ф3, ст. 8, 16 Федерального закона № 73-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299. Так, при расчете рыночной стоимости допущены следующие нарушения:

1) прибыль предпринимателя, определенная с учетом ставки рентабельности рынка на основании информации Федеральной налоговой службы от 11.05.2017г. «Рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг и рентабельность активов организации по видам экономической деятельности, в процентах» (актуализировано с учетом данных за 2016г. в соответствии с пунктом 6 приказа ФНС России от 30.05.2007г. № ММ-3-06/333) для исследуемого объекта экспертизы, не обоснована;

2) при расчете рыночной стоимости затратным подходом, эксперт необоснованно использует в качестве объекта-аналога здание (отели/гостиницы от 12 до 20 этажей) с классом качества «стандарт» (стоимость 1 куб.м составляет 22 651 руб.), стоимость 1 куб.м здания, аналогичного исследуемому, с классом качества «премиум» составляет 38 045 руб., (справочник Ко-Инвест. «Общественные здания», 2016), что влечет за собой снижение стоимости (нарушение п. 5 ФСО № 3);

3) после применения поправки на фактическое состояние-износ в расчете стоимости по оцениваемому зданию допущена арифметическая ошибка (нарушение п. 5 ФСО №3);

4) на стр.10 заключения экспертом допущена техническая ошибка в идентификации объекта экспертизы (нарушение п. 5 ФСО № 3).

В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО5, подготовившая заключение судебной экспертизы. Эксперт пояснила, что объект оценки имеет класс качества «стандарт», поскольку он находится не на первой линии, класс качества отделки также относится к «стандарту». Тот факт, что объекту оценку – отелю присвоены четыре звезды, не свидетельствует о классе качества материалов «премиум». Износ оцениваемого объекта определен в размере 12,49%, после применения поправки на фактическое состояние-износ в расчете стоимости по оцениваемому зданию арифметических ошибок не допущено. Технических ошибок в идентификации объекта экспертизы также не допущено, поскольку объект оценки относится к классу «стандарт».

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402042:2067 на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2018 года) составляет 2900413531 рубль.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 30 октября 2019 года, в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - 24 сентября 2019 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 сентября 2019 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Северная строительно-инвестиционная компания» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, заинтересованное лицо администрация Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 34121,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, дом 

<

№..> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 900413 531 рубль.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровым номером 

<

№..> считать 24 сентября 2019 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.07.2020 года.

Судья краевого суда: