Дело № 2-3578/2024 

УИД 58RS0027-01-2024-007176-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза 19 февраля 2025 года 

Октябрьский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Тюриной Е.Г.,

при секретаре Астафьевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АВГУСТ» о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с названным иском к обществу с ограниченной ответственностью «АВГУСТ» (ООО «АВГУСТ»), указав, в обоснование иска, что 23 мая 2024 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения. В соответствии с п 1.1 указанного договора: «Стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (далее - «Основной договор»), по условиям которого продавец (ответчик) продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение № (в дальнейшем - «Помещение), общей площадью 18,6 кв.м., расположенное на 4 этаже в 5-ти этажном нежилом здании (далее - «Здание») по адресу: 

<

адрес>. Помещение будет продано с комплектацией дополнительным оборудованием и отделкой в соответствии с Приложением № к настоящему договору (далее - «Комплектация»), которую продавец осуществит в соответствии с внутренними стандартами, касающимися качеством работ, используемых материалов и оборудования». Согласно п. 1.5 указанного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее «30» октября 2024 года. Согласно п. 3.2 указанного договора передача помещения покупателю будет осуществляться по акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2025. Согласно п. 5.2 указанного договора продавец также вправе направлять уведомления покупателю посредством электронной почты, SMS сообщения или иных средств связи. Платеж по предварительному договору № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года в размере 7 254 000 рублей оплачен истцом ответчику полностью. 16 октября 2024 года ответчик посредством WhatsApp направил истцу проект основного договора, в котором в п. 3.2 было указано: «Передача Помещения Покупателю осуществляется по акту приема-передачи в срок не позднее 30.11.2025 года». Указанный срок передачи помещения явно увеличен ответчиком по сравнению с тем сроком, который был указан в предварительном договоре № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года (срок - 30.06.2025 года). Согласно п. 3.8 предлагаемого к заключению основного договора № купли-продажи помещения, направленного ответчиком истцу 16 октября 2024 года, указано: любая из сторон договора имеет возможность продлить срок выполнения обязанностей, указанных в п. 3.2 договора на период, не превышающий 3 месяцев. 16 октября 2024 года ответчик посредством WhatsApp направил истцу вариант № проекта основного договора, в котором в п. 3.2 было указано: «Передача помещения покупателю осуществляется по акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2025 года». Согласно п. 3.8 предлагаемого к заключению основного договора № купли-продажи помещения, направленного ответчиком истцу 17 октября 2024 года, указано: любая из сторон договора имеет возможность продлить срок выполнения обязанностей, указанных в п. 3.2 договора на период, не превышающий 6 месяцев. Посещая здание, в котором расположено помещение, истцу стало известно, что часть помещений в здании планируется продавать и продавалось третьим лицам без отделки и ремонтные работы в соседних помещениях будут происходить неизвестное время. Если бы истец знала на момент заключения предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения от 23 октября 2024 года о том, что истец будет неизвестное время после приемки помещения испытывать неудобства в виде пыли и шума от ремонтных работ, производимых будущими соседями, истец бы не заключила предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года, так как ее здоровье не позволяет ей терпеть подобные неудобства. Кроме того, при заключении указанного договора истцу представители ответчика озвучивали, что помещения передаются с уже законченным ремонтом, в связи с чем на момент получения помещения по акту приема-передачи ремонтов у соседей бы не было. Помещение истец планировала приобретать в личных целях для использования как место отдыха и место, где можно по необходимости временно пребывать на время посещения медицинских учреждений города Москвы, которые истцу периодически необходимо посещать в связи с диагнозом «злокачественное новообразование щитовидной железы» (к исковому заявлению прилагается в качестве доказательства копия выписного эпикриза № от 29.08.2023 года). 19 октября 2024 года в адрес ответчика истец направила уведомление о расторжении договора от 17 октября 2024 года, в котором одним из причин расторжения предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года то, что при заключении предварительного договора декларировалось, что все помещения в 5 (пятом) корпусе будут сдаваться отремонтированными и единообразно укомплектованными для функционирования в качестве гостиничных номеров. В настоящее время часть помещений продается без отделки, срок сдачи называется как ноябрь 2025 года, а значит, ремонтные работы будут продолжаться в соседних помещениях. Также в указанном уведомлении о расторжении договора от 17 октября 2024 года истец просила перечислить уплаченные ею средства в размере 7 254 000 (семь миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей в течении 10 дней со дня получения уведомления. Указанное уведомление о расторжении договора было направлено на юридический адрес ответчика, а также на фактический адрес: 

<

адрес>. (Получено 22 октября 2024 года), а также представителю ответчика на WhatsApp 18 октября 2024 года. Таким образом, от самого раннего срока, когда уведомление о расторжении договора от 17 октября 2024 года было получено ответчиком (представителю Ответчика на WhatsApp 18 октября 2024 года) - ответчик должен был вернуть денежные средства не позднее 28 октября 2024 года. В ответ истец получила от ответчика отказ в расторжении Предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года исх. № б/н от 29.10.2024 года, денежные средства по требованию возвращены не были. Дополнительно истцом была направлена претензия от 19 ноября 2024 года в связи с отказом ответчика в расторжении Предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года и невозвратом денежных средств в размере 7 254 000 (семь миллионов двести пятьдесят четыре тысячи) рублей. Фактически Предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения является смешанным договором, так как в указанном договоре прописана обязанность продавца укомплектовать помещение дополнительным оборудованием и отделкой в соответствии с Приложением № к указанному Договору. 

Истец ФИО1 первоначально просила: расторгнуть Предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года; взыскать с ответчика в пользу истца сумму основного долга в размере 7 254 000 рублей; неустойку в размере 1 523 340 рублей 00 копеек; государственную пошлину в размере 78 441 рубль.

Впоследствии истец ФИО1 отказалась от исковых требований в части требования о взыскании с ООО «Август» в пользу ФИО1 основного долга в размере 7 254 000 рублей, отказ от иска в указанной части принят определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 29 января 2025 года, производство в указанной части прекращено. 

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 уменьшила исковые требования, указав, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истцом от ответчика получено уведомление от 22.01.2025г. о расторжении Предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения от 23.05.2024г., из которого следует, что истец уклонилась от подписания основного договора - уведомление от 30.10.2024г., а ответчик расторгает указанный договор в одностороннем порядке и возвращает оплаченные истцом денежные средства, за вычетом 50 000 рублей убытков (п.4.8. Предварительного договора). 23.01.2025г. на банковский счет истца поступили денежные средства в размере 7 254 000 рублей. Уведомление ответчика от 23.01.2025г. не содержит как предусмотренных договором оснований расторжения, так и оснований, предусмотренных действующим законодательством. Так, исходя из содержания п. 4.6. Предварительного договора, продавец вправе отказаться от исполнения (расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке) в случае нарушения и/или отказа от исполнения покупателем условий, указанных в п.1.6. Предварительного договора и в этом случае подлежат возмещению убытки в размере 50 000 рублей. Такого условия, как уклонение от заключения основного договора купли - продажи, п.1.6. Предварительного договора не содержит. При этом ответчиком возвращены денежные средства в полном размере. Направленное ответчиком 22.01.2025 г. в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора, не имеет юридического значения, поскольку было направлено истцу уже после фактического расторжения предварительного договора в связи с односторонним отказом истца от его исполнения и обращения истца в суд. Наряду с этим, срок для заключения основного договора истек 30.10.2024г.: правоотношения сторон, вытекающие из предварительного договора, закончились. С требованием о заключении основного договора ответчик в судебном порядке не обращался, напротив, возвратил истцу оплаченные средства в полном объеме в ходе рассмотрения гражданского дела. В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Соответственно, ответчиком в любом случае неправомерно удерживались денежные средства истца в период с 31.10.2024г. по 23.01.2025г. и в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 354 043,42рубля. Расчет неустойки исходя из положений Закона о защите прав потребителя: начало периода просрочки - 29.10.2024года, окончание периода просрочки (день фактического возврата денежных средств) - 23.01.2025года, сумма основного долга - 7 254 000 рублей, количество дней просрочки платежа - 85 дней. Итого неустойка: 7 254 000*85*1% = 6 165 900,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 39 ГПК РФ, истец уменьшил размер исковых требований и просил суд: расторгнуть Предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения от 23 мая 2024 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Август»; взыскать с ООО «Август» в пользу ФИО1 неустойку в размере 6 165 900,00 рублей; понесенные судебные расходы в размере 242 676 рублей (из них государственная пошлина 78 441 рублей, расходы на оплату услуг представителя 120 000 рублей, транспортные расходы 44 235 рублей). Дополнительно попросил, в случае невозможности взыскания неустойки исходя из Закона о защите прав потребителей, взыскать проценты по ст.395 ГК РФ в размере 354 043, 42 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования о расторжении договора и взыскании неустойки поддержали, просили их удовлетворить. Указали, что с ответчика подлежит взысканию неустойка либо по закону «О защите прав потребителей» за нарушение требования потребителя о возврате денежных средств либо по ст. 395 ГК РФ за неправомерное пользование чужими денежными средствами, которую истец просит взыскать в случае, если суд откажет во взыскании неустойки за несвоевременное удовлетворение требования потребителя. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворения иска в полном объеме, пояснив, что именно ФИО1 нарушила условия предварительного договора и именно по ее вине не был заключен основной договор, сумма штрафа с истца не была удержана по ошибке бухгалтерии, поэтому ФИО1 получила в счет возврата полную сумму аванса. Кроме того, поддержала представленный в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором указано, что 23 мая 2024 г. между ООО «Август» (продавец, ответчик) и ФИО1 (Покупатель, истец) был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № (далее - предварительный договор). Согласно условиям Предварительного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (далее - Основной договор), по условиям которого продавец передает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение №, общей площадью 18,6 кв.м., расположенное на 4 этаже в 5-этажном нежилом здании по адресу 

<

адрес> (п. 2.1. Предварительного договора). Согласованная стоимость помещения составляет 7 254 000 руб., которая была оплачена истцом полностью (п. 2.1. Предварительного договора). В соответствии с п. 1.5. Предварительного договора стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 30 октября 2024 г. В октябре 2024 года истцу было предложено подписать Основной договор на условиях Предварительного договора. 17 октября истцу направлено уведомление о расторжении Предварительного договора. 30 октября 2024 года истцу было направлено уведомление об отказе в расторжении договора и предложение подписать Основной договор. Однако в установленные сроки истец уклонился от подписания Основного договора. В связи с уклонением истца заключить Основной договор, 22 января 2025 года ответчик направил в ее адрес уведомление о расторжении Предварительного договора. В связи с этим, 23 января 2025 года истцу были возвращены денежные средства, что подтверждается Платежным поручением №. Истцу было предложено заключить Основной договор на условиях Предварительного договора; соответствующее уведомление было направлено заказным письмом с описью 30 октября 2024 г. Представленные истицей скриншоты переписки в WhatsApp не могут быть достоверным доказательством обстоятельств дела. Кроме того, согласно п. 3.2. Предварительного договора передача помещения покупателю будет осуществлять по акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2025 г. В соответствии с п. 3.7. Предварительного договора любая из сторон Договора имеет возможность продлить срок выполнения обязанностей, указанных в пункте 3.2. Договора, на период, не превышающий 6 месяцев. При буквальном толковании п. 3.7. Предварительного договора устанавливается, что «любой из сторон», т.е., в том числе, и ответчиком «может быть увеличен срок», т.е. право на продление срока передачи помещения без дополнительного согласования и уведомления контрагента. То есть помещение должно быть передано в срок не позднее 31 декабря 2025 г. В исковом заявлении истица указывает вторую причину отказа от договора: якобы ей стало известно, что часть помещений в здании планируется продавать без отделки, что не соответствует заявленному продавцом. В Предварительном договоре не указаны какие-либо условия Основного договора, соответствующие указанным требованиям. Истица также не сослалась на иные доказательства, подтверждающие данные выводы. В связи с чем, данный довод является несостоятельным. В соответствии с п. 4.5. Предварительного договора Предварительный договор может быть расторгнут на основании и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу положений статьи 450 ГК РФ расторжение Предварительного договора в одностороннем порядке не предусмотрено. Истец не указала на основание для расторжения Предварительного договора (ст. 450 ГК РФ). Таким образом, истец сама уклонилась от заключения Основного договора. В связи с чем, с ней был расторгнут Предварительный договор и возвращены денежные средства. Требования о взыскании неустойки являются необоснованными и не могут быть взысканы с ответчика, так как отсутствует нарушение со стороны ответчика. Если судом будет принято решение о взыскании неустойки, ответчик просит применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, который был бы соразмерным нарушенному обязательству. 

Суд, выслушав пояснения сторон, заслушав показания свидетеля и исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Пункт 3 ст. 17 Конституции РФ гласит о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

На основании ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что 23 мая 2024 года между продавцом ООО «Август» и покупателем ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения (далее - Основной договор), по условиям которого Продавец передает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение №, общей площадью 18,6 кв.м., расположенное на № этаже в №-этажном нежилом здании по адресу 

<

адрес>; стороны подтверждают, что настоящий Договор носит предварительный характер, и в нем согласованы основные условия договора купли-продажи нежилого помещения (Основного договора), который будет заключен сторонами в последующем; стороны обязались заключить Основной договор не позднее «30» октября 2024 г.; согласованная стоимость Помещения составляет 7 254 000 руб., сумму в размере 300 000 рублей 00 копеек Покупатель оплачивает Продавцу в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора, сумму в размере 6 954 000 (Шесть миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек покупатель оплачивает Продавцу в срок до 05.07.2024 г. (п.п. 1.1, 1.4, 2.1, 2.2.1, 2.2.2 Предварительного договора). 

Сторонами помимо прочих согласованы следующие условия договора: передача помещения будет осуществляться по акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2025 (п.3.2 предварительного договора); любая из сторон договора имеет возможность продлить срок выполнения обязанностей, указанных в п. 3.2 договора, на период, не превышающий 6 месяцев (п. 3.7 предварительного договора). 

Договор на указанных условиях подписан сторонами, о чем свидетельствуют их подписи в соответствующих графах договора, что ими подтверждено также в ходе рассмотрения дела. Договор в целом или в части отдельных положений недействительным не признан, в ходе рассмотрения настоящего дела такое требование суду не заявлялось. 

В силу п. 5.4 договора все уведомления сторон происходят в письменной форме, продавец также вправе направлять уведомления покупателю посредством электронной почты, SMS сообщения или иных средств связи, указанное уведомление продавцом является надлежащим в соответствии с настоящим договором, вопреки доводам представителя истца. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения до 30 октября 2024 года включительно; при этом направление вариантов основного договора посредством мессенджера WhatsApp между сторонами является надлежащим и расценивается судом как надлежащие действия, направленные на заключение основного договора. 

Стоимость нежилого помещения оплачена ФИО1 в полном объеме в установленные сроки, что подтверждено чеком Сбербанк от 04.07.2024 и платежным поручением от 23.05.2024 и не оспаривалось ответчиком. 

Во исполнение обязанностей по заключению договора ООО «Август» 16.10.2024 направило в адрес ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения №, в п. 3.2 которого указано на передачу помещения покупателю в срок не позднее 30.11.2025.

17 октября 2024 года ООО «Август» ФИО1 направлен второй вариант договора, в котором в п. 3.2 указано на передачу помещения покупателю в срок не позднее 30.06.2025.

В тот же день истец направила в адрес ООО «Август» уведомление о расторжении Предварительного договора, в котором указано, что ФИО1 уведомляет о намерении расторгнуть предварительный договор в связи с переносом сроков передачи помещения, являющего предметом предварительного договора. Причиной отказа от договора также является то, что при заключении предварительного договора декларировалось, что все помещения в 5 (пятом) корпусе будут сдаваться отремонтированными и единообразно укомплектованными для функционирования в качестве гостиничных номеров. В настоящее время часть помещений продается без отделки, срок сдачи называется как ноябрь 2025 года, а значит, ремонтные работы будут продолжаться в соседних помещениях в течение совершенно неопределенного времени. Одновременно просила перечислить уплаченные средства в размере 7 254 000 рублей на расчетный счет в течение 10 дней с момента получения уведомления. 

Указанное уведомление от 17.10.2024 получено адресатом 22.10.2024, что подтверждено ответчиком и следует из отчета об отслеживании почтового отправления. 

Кроме того, из представленной истцом переписке в мессенджере WhatsApp и пояснений представителя ответчика следует, что в тот же день 17 октября 2024 года ООО «Август» направило истцу ФИО1 еще один проект договора, в ответ на который ФИО1 просила вернуть деньги.

30 октября 2024 года ООО «Август» направило в адрес ФИО1 уведомление от 29.10.2024 об отказе о расторжении договора с предложением подписать Основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре № от 23.05.2024.

Ответа от ФИО1 на названное уведомление от 29 октября 2024 года не последовало. 

19.11.2024 ФИО1 направила в адрес ООО «Август» претензию, в которой просит о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств в размере 7 254 000 руб. и неустойку в размере 1 523 340 руб. 

22 января 2025 года ООО «Август» направило в адрес ФИО1 уведомление о расторжении Предварительного договора, в котором указано, что в установленные сроки ФИО1 уклонилась от подписания договора, в силу п. 4.8. Предварительного договора в случае расторжения Предварительного договора по вине покупателя денежная сумма, уплаченная Покупателем по Предварительному договору, подлежит возврату Продавцом за вычетом согласованной сторонами суммы убытков в размере 50 000 рублей; ООО «Август» уведомляет о расторжении Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № от 23.05.2024 г. и сообщает о возврате уплаченной по Предварительному договору денежной суммы, за вычетом 50 000 руб. 

Платежным поручением № от 23.01.2025 в адрес ФИО1 денежные средства в размере 7 254 000 руб. возвращены, что подтверждено истцом в ходе рассмотрения дела и в связи с чем ею заявлен отказ от исковых требований в данной части. 

Сторонами не оспаривалось, что денежные средства в размере 7 254 000 руб., которые были уплачены истцом ответчику по предварительному договору, по своей правовой природе являются авансом, а не задатком. Более того, из содержания предварительного договора следует, что указанную в договоре сумму стороны прямо определили в качестве аванса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 26 октября 2021 г. N 2227-О, пункт 6 статьи 429 ГК РФ, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года N 987-О).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК РФ в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

В пункте 28 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Любое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

По смыслу приведенного нормативного регулирования надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами активных действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. 

Из пояснений участников процесса и представленных документов, свидетельствующих о переписке между сторонами, следует, что предварительный договор от 23.05.2024 сторонами не исполнен, основной договор купли-продажи нежилого помещения в установленный срок (30.10.2024) не заключен.

Между тем, продавец – ответчик ООО «Август» направлял истцу – покупателю ФИО1 в установленные предварительным договором срок и порядке проект основного договора и приглашал ее для подписания этого договора, который тем не менее покупателем – истцом ФИО1 не был подписан. Довод ФИО1 о том, что полученные ею проекты основного договора не соответствовали согласованным условиям, не соответствует фактическим обстоятельствам спора и опровергается материалами дела, поскольку в силу п. 3.7 предварительного договора срок передачи помещения – не позднее 30.06.2025 – может быть перенесен в том числе ООО «Август» на срок не более 6 месяцев, то есть дата 30.11.2025 охватывается этим периодом, а обязательства по передаче всех помещений в доме одновременно и с условием их отделки не предусмотрено предварительным договором, достаточной совокупности доказательств тому истцом вопреки ст.ст. 56-57 ГПК РФ не представлено. 

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля был допрошен супруг истца ФИО4, который принимал участие в переговорах при заключении предварительного договора. После заключения предварительного договора увидел объявления о продаже номеров без комплектации и понял, что его супруге номер будет сдан неукомплектованным и решил съездить и помотреть, как ведутся работы. По приезду увидел, что работы ведутся плохо, в помещениях много строительного мусора. Из разговора с сотрудником организации узнал, что продажа номеров будет осуществляться без отделки. Он сделал вывод о том, что в срок, установленный в предварительном договоре, ремонтные работы не завершатся, и все помещения одновременно сданы не будут, то есть в таких условиях проживание будет невозможным. При этом он осуществил видеосъемку, которая обозрена в судебном заседании.

При этом суд не находит показания свидетеля достаточными для того, чтобы принять согласованным сторонами условие о готовности к моменту передачи помещения истцу и всех других помещений в доме в отремонтированном состоянии и с отделкой одновременно, исключающих их последующий ремонт собственниками после принятия, поскольку в письменном виде указанное условие в нарушение п.п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ не было оформлено. Из представленной видеозаписи невозможно сделать вывод о том, что будет нарушен срок передачи истцу помещения. Таким образом, ссылки представителя истца на изменение ответчиком существенных условий договора в указанной части несостоятельна.

Ввиду изложенного, истцом не представлено допустимых доказательств, подтверждающих, что ответчиком нарушены существенные условия предварительного договора, что сделка на условиях, изложенных в предварительном договоре, не была заключена между сторонами по вине продавца, в связи с чем суд не находит оснований считать правомерным требование ФИО1 о расторжении предварительного договора в связи с нарушением существенных его условий ответчиком.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа в заключении основного договора у ФИО1 не имелось, существенные условия предварительного договора нарушены ответчиком не были. 

Между тем, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Разногласия сторон относительно условий основного договора не были предметом рассмотрения судами за исключением настоящего дела, доказательств иного сторонами не представлено, в виду изложенного при расторжении предварительного договора и взаиморасчетов между сторонами подлежит применению указанный п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Между тем, ООО «Август» этим правом не воспользовалось, а сославшись на п. 6 ст. 429 ГК РФ направило уведомление от 22.01.2025 о расторжении предварительного договора в связи с уклонением от его подписания другой стороной с возвратом полной суммы уплаченных денежных средств. 

ФИО1 ранее со ссылкой на п. 3 ст. 450 ГК РФ направляла в адрес ООО «Август» уведомление о расторжении договора. 

Однако, указанное положение - п. 3 ст. 450 ГК РФ - утратило силу с 1 июня 2015 года (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), а в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нарушений со стороны ООО «Август», как выше указано, судом не установлено, иных случаев для расторжения предварительного договора ГК РФ, иными законами (а как же согласно статье 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.08.2024) "О защите прав потребителей» или самим договором не предусмотрено. Поскольку основной договор так и не был заключен, оснований для расторжения предварительного договора не имеется, в связи с чем в удовлетворении требования о расторжении предварительного договора следует отказать. 

Принимая во внимание, что истец до срока заключения основного договора направил уведомление о расторжении договора в связи с изменением, по ее мнению, существенных условий, судом установлено уклонение покупателя от заключения основного договора, уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № от 23.05.2024 направлено в связи с уклонением покупателя от заключения основного договора, уплаченные по предварительному договору денежные средства возвращены, суд не усматривает оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, поскольку неправомерность их удержания ответчиком не установлена. 

Кроме того, не имеется оснований для взыскания неустойки на основании п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку нарушений прав истца со стороны ответчика не установлено.

Таким образом, поскольку в судебном заседании нашел подтверждение факт совершения продавцом действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, в установленный предварительным договором срок, однако по независящим от него обстоятельствам, но в результате действий покупателя (требование о расторжении предварительного договора) основной договор заключен не был; существенные условия договора ответчиком нарушены не были, продавец в соответствии с законом уведомил покупателя о расторжении договора и возвратил уплаченные по нему денежные средства; оснований для удовлетворения требований покупателя о расторжении предварительного договора и взыскании неустойки, связанной с нарушением продавцом обязательств по выполнению условий предварительного договора, или в связи с неправомерным пользованием чужими денежными средствами не имеется, в удовлетворении иска ФИО1 надлежит отказать в полном объеме. 

На основании ст. 98 ГПК РФ с учетом отказа в удовлетворении настоящего иска оснований о взыскании с ООО «Август» в пользу ФИО1 судебных расходов по настоящему делу не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АВГУСТ» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05 марта 2025 года.

Председательствующий Тюрина Е.Г.