Дело № 3а-332/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 июня 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (11 644 888,59 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (5 553 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 18.08.2016 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседании ФИО1 и её представитель не явились, извещены надлежаще, в письменном заявлении представитель истца просил рассмотреть дело в своё отсутствие, возражений против результатов судебной экспертизы не заявлено. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и её представителя согласно правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2 (по доверенности) в судебное заседание явилась, не возражала против результатов судебной экспертизы. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, администрации г.Волгодонска в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 3323 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – специализированные мебельные магазины, автосалоны, станции и пункты техобслуживания автомобилей, кадастровая стоимость участка по состоянию на 18 августа 2016 года - 11 644 888,59 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель названной выше категории в Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776. 

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках с учетом выписки из ЕГРН не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 органом кадастрового учета. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного участка, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату составляет 5 553 000 рублей. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, что характеризует наличие спора о рыночной стоимости, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» №571-Э/2018 от 25 мая 2018 года рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 18 августа 2016 года составляет 6 287 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены основные интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки торгово-офисного назначения). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №17. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. 

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что именно заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно, поэтому заключение эксперта опровергает выводы отчета об итоговой рыночной стоимости объекта. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

При разрешении вопроса о судебных расходах, суд находит, что достаточных оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области в той или иной части не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика. Рыночная стоимость определена экспертом, серьезных нарушений методики кадастровой оценки не установлено, поэтому решение не может считаться постановленным против административного ответчика. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3323 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – специализированные мебельные магазины, автосалоны, станции и пункты техобслуживания автомобилей в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 августа 2016 года в сумме 6 287 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 18 апреля 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов