Дело № 2-3788/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

(дата) Советский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе: председательствующего судьи Рубинской О.С.

при секретаре Самариной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к Администрации г.Н.Новгорода о признании права собственности на нежилое отдельно стоящее здание с подвалом, надстройкой, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с заявленным требованием, в обоснование указав, что На основании договора купли-продажи от (дата) истец приобрел в собственность земельный участок, площадью 431 кв.м., расположенный по адресу ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под магазины, торговые комплексы, открытые мини-рынки, до 600 кв.м.

Имея желание производства строительства нежилого здания на указанном земельном участке, истец обратился в ООО ПСК «Промстрой» для разработки проекта строительства «Магазин по адресу: ... согласно которому технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории России и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

В последующем, указанная проектная документация была согласована в департаменте градостроительного развития территории Нижегородской области.

Истцом было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства №...Магазин по адресу: ...

На основании указанных выше документов, в границах земельного участка истец, за счет собственных средств, возвел нежилое отдельно-стоящее двухэтажное с надстройкой здание с целью функционального использования в качестве нежилого здания под магазин, общей площадью 925,8 кв.м., в том числе основная 869,1 кв.м., находящееся в пределах красных линий застройки и в границах находящегося в собственности земельного участка, используемого в соответствии с нормативно установленным градостроительным назначением.

При этом здание было возведено в существующем виде с отступлением от проекта в части объемных характеристик.

После завершения строительства, в (дата), истец обратился в департамент строительства администрации города Нижнего Новгорода с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного объекта, который письмом от (дата) №...ис, отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, поскольку здание имеет отступления от разрешения на строительство.

Возведенное истцом здание имеет отступления от разрешения на реконструкцию, при этом, высота и этажность здания не изменены, функциональное назначение объекта сохранено, строение соответствует градостроительному плану и расположено в пределах земельного участка, находящегося в собственности истца. Данные отступления не влияют на градостроительную и противопожарную ситуацию, на безопасность и надежность здания, что подтверждается соответствующим заключением.

Изменение характеристик объекта при его строительстве относительно первоначально проектируемых, свидетельствует о невозможности в административном порядке получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и произвести оформление реконструированного объекта в собственность.

Согласно заключению специалистов Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" (ННГАСУ) по результатам выполненной экспертной работы по определению соответствия здания, расположенного по адресу: ..., нормативным строительным, градостроительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям следует сделать общий вывод о том, что все вышеперечисленные требования обеспечены.

Кроме того, указанным заключением установлено, что все нарушения, которые были выявлены при рассмотрении гражданского дела №... устранены.

Истец в силу независящих от него причин в настоящий момент не может зарегистрировать право собственности на указанное выше здание, что нарушает его права, в связи с чем истец просит суд признать за ним право собственности на реконструированное здание.

Поскольку в соответствии с п.п. 3 п. 25 разъяснений Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении спора, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, надлежащим ответчиком является администрация г.Нижнего Новгорода как исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления, наделенным настоящим Уставом города Нижнего Новгорода собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Построенное истцом здание имеет отступления от разрешения на строительство, но не существенные. В частности, высота и этажность здания не нарушены, функциональное назначение здания сохранено, строение соответствует градостроительному плану и расположено в пределах земельного участка, находящегося в собственности истца и используемого в соответствии с установленной категорией земель и видом разрешенного использования. Данные отступления не влияют на градостроительную и противопожарную ситуацию, на безопасность и надежность здания.

Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 222 ГК РФ; 219 ГК РФ; 263 ГКРФ истец просит: признать за ФИО1 право собственности на нежилое отдельно стоящее здание с подвалом, надстройкой, общей площадью 925,8 кв.м., в том числе основной 869,1 кв.м., расположенное по адресу: ....

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленное требование, просила удовлетворить, пояснила суду, что увеличения площади застройки не является основанием для отказа в удовлетворении требования, что подтверждается Приказом Минэконом развития от (дата) все недостатки, указанные в экспертном заключении по предыдущему делу, устранены. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения относительно предъявленного требования, просил в удовлетворении иска отказать. 

Представитель третьего лица Советского района г.Н.Новгорода по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против заявленного требования, поддержав позицию администрации г.Н.Новгорода.

Третьи лица ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании не возражал против предъявленного иска. 

Представители третьих лиц Управление федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, Управление Росреестра Нижегородской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, учитывая, что о рассмотрении дела не явившиеся участники извещены надлежащим образом, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства, допросив экспертом, полагает заявленное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ - 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец ФИО7 является собственником земельного участка с кадастровым номером №... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под магазины, торговые комплексы, открытые мини-рынки до 600 кв.м., площадь 431 кв.м., адресу: ...

Из материалов дела также следует, что (дата) администрация г.Н.Новгорода выдала ФИО7 разрешение на строительство №..., а именно магазина по адресу: ..., в соответствии с проектом разработанным ООО ПСК «Промстрой», (дата) В разрешении на строительство указаны краткие характеристики объекта капитального строительства: общая площадь 291,52 кв.м., объем 1434,67 куб.м., количество этажей 2, площадь застройки 135,68 кв.м.

В разрешении на строительство указано на градостроительный план земельного участка №..., утвержденный приказом департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от (дата) №...

Вышеуказанный земельный участок в соответствии с генеральным планом города Н.Новгорода, утвержденным постановлением городской Думы г.Н.Новгорода от (дата) №... (с изменениями) расположен в функциональной зоне О-2 (зона многофункциональной общественной застройки местного значения - городских районов и планировочных частей и Т-3 (зона улиц и дорог).

В соответствии с разделами градостроительного плана о параметрах к размещению объектов на земельном участке, предписано осуществлять проектирование в границах участка с учетом красных линий и соблюдением всех нормативных требований в соответствии с СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Часть земельного участка расположена в красных линиях ...… Допускается размещение объектов капитального строительства с примыканием к границам смежных земельных участков при условии обеспечения противопожарных и санитарных требований и по согласованию с правообладателями смежных земельных участков; обеспечить размещение элементов благоустройства, озеленения, площадок в границах земельного участка;… обеспечить размещение парковок и автостоянок в границах предоставленного земельного участка с учетом градостроительных, санитарных и противопожарных норм… обеспечить благоустройство прилагающей территории в соответствии с действующим законодательством. Предусмотреть мощение пешеходных зон брусчаткой. Обеспечить ограждение газонов. Предусмотреть озеленение газоном; обеспечить доступность для инвалидов к объектам социальной сферы.

В (дата) на указанном земельном участке ФИО7 возвел монолитное железобетонное нежилое здание (торговое), в связи с чем обратился с иск о признании права собственности на нежилое отдельно-стоящее двух этажное с подвалом здание под литером Б, общей площадью 922,3 кв.м., в том числе основной 884,2 кв.м., расположенное по адресу: ...

Как было установлено решением Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) по гражданскому делу №... по иску Администрации г.Н.Новгорода к ФИО1 о признании постройки самовольной и ее сносе, иску ФИО1 к Администрации г.Н.Новгорода, Администрации Советского района г.Н.Новгорода о признании права собственности на нежилое отдельно стоящее здание, выявлены следующие отступления, установленные в заключении экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз» от (дата) №...:

- исследуемое строение, его планировочные элементы, забор, частично расположены вне документальных границ отведенного земельного участка. Фактические границы строения и земельного участка имеют заступы за границы, находящиеся на кадастровом учете: заступ ступеней входа в здание с востока на 10-14 см.; заступ стен входы в подвал, расположенных со стороны ...; заступ проекции стен 2-го этажа на земельный участок со стороны ... заступ забора по смежной границе с домовладением 44 по ...

- в связи с увеличением площади застройки строения не выдержаны линии регулирования застройки - допустимое размещение здания, установленное градостроительным планом;

- из-за увеличенной площади застройки обеспечить предусмотренное градостроительным планом и проектом размещение элементов благоустройства, озеленения, размещение парковок и автостоянок в границах исследуемого участка не представляется возможным;

- значительная часть земельных участков домовладений №... и №... по ... оказывается в санитарно-защитной зоне здания.

В заключении экспертов также указано следующее:

- здание в его существующем виде возведено без проекта. Имеющиеся в материалах дела проектные разработки предусматривают возведение другого здания;

- здание состоит из 3-х полноценных этажей и проектная документация на него подлежит экспертизе;

- на входе в здание для посетителей отсутствует необходимый тамбур или воздушно-тепловая завеса;

- ступени лестницы между первым и вторым этажами, ступени выхода на крышу имеют разную высоту в пределах марша - 12, 18, 25 см и 16, 22 см.;

- отсутствует необходимая отдельная лестница для обслуживающего персонала на второй этаж здания;

- лестница между подвальным и первым этажом здания, расположенная на путях эвакуации, выполнена с использованием забежных ступеней. Ширина ступеней в узкой части этой лестницы меньше допустимой.

Из позиции истца следует, что все нарушения были устранены, здание частично перестроено.

Из экспертного заключения Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета от (дата) следует, что ступени входа в здание с востока, имеющие заступ 10-14 см демонтированы.

По результатам выполненных, в ходе натурного освидетельствования объекта исследования обмеров, установлено, что выступающая (консольная) часть второго этажа, находится на высоте 4,54 м, над уровнем земли. Границы здания определяются по горизонтальному сечению, проведенному через цоколь здания, выступающая часть при определении границ здания не учитывается.

Эвакуационный выход, расположенный со стороны ... и имеющий заступы за документальные границы на 23-54 демонтирован. Наличие второго эвакуационного выхода необязательно. 

Заступ задора по смежной границе с домовладением 44 по ...45 см устранен. Выполнен перенос забора.

Границы исследуемого строения не выходят за «красные линии».

Вывод экспертов по гражданскому делу №... о невозможности размещении элементов благоустройства, озеленения, размещение парковок и автостоянок в границах исследуемого участка носит рекомендательный характер, не обязательный к применению.

Также ставиться под сомнение вывод эксперта по гражданскому делу №... о нахождении значительной части земельных участков домовладений №№... и №... по ... в санитарно-защищенной зоне здания. Указывая, что исследуемое здание не является источником воздействия на среду обитания и здоровья человека.

Также в заключении по настоящему делу указано, что в ходе натурного освидетельствования объекта были осмотрены помещения здания, расположенного по адресу: ... и выполнены замеры высот этажей. В связи с чем выявлено, что первый этаж имеет высоту от пола до потолка 3,8 м, второй - 3,8м, цокольный этаж имеет высоту от полу до потолка 1,7 м, в связи с чем здание имеет 2 этажа и экспертиза проектной документации в отношении объекта исследования может не проводится.

На момент проведения натурного освидетельствования объекта выявлено, что на входе в здание установлена тепловая завеса, ступени лестницы приведены в надлежащий вид и имеют одинаковую высоту.

Отступления в виде отсутствия необходимой отдельной лестницы для обслуживающего персонала на второй этаж здания, выполнение лестницы между подвальным и первым этажом здания, расположенной на путях эвакуации, с использованием забежных ступеней, ширина ступеней в узкой части меньше допустимой, являются несущественными и носят рекомендательный характер.

Также установлено наличие согласия владельцев участков на блокировку жилых домов и сделан вывод о том, что значения противопожарных разрывов спорного здания соблюдаются со всех сторон здания.

Также соблюдены санитарно-эпидемиологические требования, градостроительные нормы и правила при строительстве здания. Техническое состояние оценено как работоспособное.

Таким образом, из указанного заключения следует, что не все нарушения, ранее указанные экспертами были устранены.

Действительно, площадь здания изменилась, ввиду демонтажа эвакуационного выхода, расположенного со стороны ..., что позволяет суду сделать вывод о том, что истец просит признать право собственности на иной объект недвижимости, чем по гражданскому делу №....

Согласно заключению экспертов судебной экспертизы ООО «ПрофЭксперт-НН» от (дата) следует, что вновь возведенное, отдельно стоящее здание с подвалом, надстройкой, общей площадью 925,8 кв., в том числе основной 869,1 кв., расположенное по адресу: ... качестве здания общественного назначения соответствует требованиям СанПин, строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Указанные выводы эксперта М.И.В. и Т.В.Ю. подтвердили в судебном заседании.

Таким образом, не все нарушения, выявленные ранее, были устранены собственником, что установлено вышеуказанными заключениями, представленными в материалы дела.

Кроме того, разрешение на строительство выдано на иное здание, с иной площадью застройки.

Возведенное истцом здание в несколько раз превышает разрешенную площадь застройки.

Согласование увеличения площади застройки с Администраций г.Н.Новгорода, внесение изменений в разрешение на строительство истцом суду не представлено.

Оценив относимость, допустимость, достоверность представленных в дело доказательств каждого в отдельности и взаимную связь в их совокупности, суд приходит к выводу, что строительство спорного объекта велось с отклонением от разрешительной документации, с превышением параметров разрешенного строительства, в связи с чем сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Допущенные при строительстве здания нарушения, которые так и не были устранены истцом, являются препятствием для ввода здания в эксплуатацию, тем более, как здания общественного назначения.

Учитывая, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, а истцом не представлены доказательства соблюдения совокупности указанных условий, то требование истца удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО1 к Администрации г.Н.Новгорода о признании права собственности на нежилое отдельно стоящее здание с подвалом, надстройкой - отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Рубинская

(марка обезличена)