Дело № 3а-10/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 апреля 2018 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз «Прогресс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ООО «Рыбколхоз «Прогресс» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: пруд № 17 – нагульный пруд № 6, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, инв.№ 739-13, лит.А,, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере равном рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником данного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 

<

данные изъяты> руб. Согласно отчету об оценке его рыночная стоимость на 26.02.2014 составляла 

<

данные изъяты> руб. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости более чем в сто раз превышает его рыночною стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества. Для исчисления тарифа будет использоваться кадастровая стоимость такого имущества, что значительно увеличит расходы по удостоверению сделки (т.1 л.д.9, 207).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что вопрос об удовлетворении заявленных исковых требований оставляется на усмотрение суда. Обращено внимание на то, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. В отчете оценщиком указано, что в общем случае процедура оценки затратным подходом включает определение стоимости прав на земельный участок. Однако в отчете указано, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется без учета стоимости земельного участки, при этом обоснование правомерности исключения из расчета данного этапа отсутствует. Также, в отчете отсутствуют сведения, подтверждающие использованные оценщиком данные в таб. 13 (восстановительная стоимость в ценах 1969 года) (т.1 л.д.168).

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что возражений по существу предъявленных требований не имеется. Объект недвижимости с кадастровым номером № был учтен в ЕГРН 18.02.2014 с указанием вида объекта недвижимости – здание и назначением – нежилое здание. 09.06.2016 вид объекта недвижимости «здание» изменен на вид «сооружение», назначение «нежилое здание» изменено на назначение «пруды». Поскольку приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113 не установлен механизм определения кадастровой стоимости для объектов недвижимости с видом «сооружение» и не установлен механизм расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае изменения его вида на «сооружение», то кадастровая стоимость объекта недвижимости после внесения изменений в ЕГРН не рассчитывалась (т.1 л.д.176).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что вопрос об удовлетворении заявленных исковых требований оставляется на усмотрение суда. Кадастровая стоимость внесена законно и обоснованно. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта капитального строительства. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения (т.1 л.д.1184).

В письменных объяснениях заинтересованного лица администрации МО «Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области» указано, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком, является спорной величиной. Требования, изложенные в административном исковом заявлении, без проведения судебной экспертизы, не подлежат удовлетворению. Просит рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя заинтересованного лица (т.1 л.д.181).

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованного лица администрации МО «Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области ФИО2 и ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца оставляют на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.08.2009 объект недвижимости пруд №17 – нагульный пруд №6, назначение: нежилое, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м, инв.№739-13, лит.А, условный №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Рыбколхоз «Прогресс» (т.1 л.д.33). 

Согласно протоколу общего собрания акционеров от 19.05.2017 АО «Рыбколхоз «Прогресс» реорганизовано в ООО «Рыбколхоз «Прогресс» (т.1 л.д. 24).

Как разъяснено в п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Следовательно, ООО «Рыбколхоз «Прогресс» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Из кадастровой справки от 22.11.2016 усматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (предыдущий №) по состоянию на 22.11.2016 составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости – 21.02.2014, дата определения кадастровой стоимости – 26.02.2014 (т.1 л.д.37).

18.08.2017 АО «Рыбколхоз «Прогресс» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (т.1 л.д.39).

18.09.2017 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило АО «Рыбколхоз «Прогресс», что решением Комиссии от 12.09.2017 №18 заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, отклонено (т.1 л.д.40-43).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 14.03.2017 801-17/2016-ОЦ следует, что на дату определения стоимости – 26.02.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости пруд №17 – нагульный пруд №6 с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.132-133).

Отчет составлен членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО7 (т.1 л.д.76).

По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено оценщику ФИО8 (т.1 л.д.230-232).

Согласно заключению судебной экспертизы №35 от 15.03.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26.02.2014 составляла 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.18).

Экспертиза выполнена ФИО8, членом Ассоциации СРО НКСО», членом экспертного совета НП СО Северо-Западное общество оценщиков (т.2 л.д.2).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.2).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости объекта исследования осуществлен с применением затратного подхода. В рамках настоящего исследования используется метод сравнительной единицы на основе укрупненных сметных нормативов. 

В качестве источника данных экспертом выбран сборник «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» по состоянию на 01.01.1969. В качестве аналогичного объекта экспертом принят объект «пруд», соответствующий данным об объекте оценки. Стоимость строительства объекта оценки в ценах 1969 года составляют 1,6 руб. за 1 куб.м. С учетом того, что объект не используется, показатель физического износа составляет 60 %. Функционального и внешнего износа у объекта не имеется. Совокупный накопленный износ определяется мультипликационным методом и составляет 60 %.

При этом экспертом произведена корректировка на размер стоимости асфальтовых дорожек. 

В судебном заседании эксперт ФИО8 пояснил, что лично оцениваемый объект не осматривал, поскольку было достаточно данных для его идентификации, как в материалах дела, так и в сети Интернет. Для определения рыночной стоимости использовал Сборник 12 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости внешнего благоустройства и озеленения», поскольку стоимость создания объекта не зависит от его предполагаемого использования. В рамках проведенного расчета высота обваловки не оказывает влияния на итоговый результат, так как используется только площадь объекта. Ошибочное указание на такую единицу измерения как «м.куб.» не повлияло на результат, так как в расчета была использована правильная единица измерения «м.кв.». Степень износа была определена с учетом технического паспорта и состояния оцениваемого объекта. 

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объект оценки в полной мере идентифицирован. Имеются основания полагать, что экспертом учтены все факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения.

Административный истец не возражал против выводов судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – пруд №17 – нагульный пруд №6 с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, указанной в заключение эксперта.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: пруд № 17 – нагульный пруд № 6, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, инв.№ 739-13, лит.А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 26 февраля 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Рыбколхоз «Прогресс» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 18 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2018 г.