Дело № 2-968/2025

УИД 42RS0012-01-2025-001646-21

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

Мариинский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Байгунакова А.Р.,

при секретаре Селезневой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Мариинске Кемеровской области

26 ноября 2025 года

гражданское дело по иску Аркузиной Нины Федоровнык Ковалевой Кристине Евгеньевне о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным.

Требования обоснованы тем, что ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенная по адресу: 

<

...>, данное имущество было приобретено истцом по договору купли - продажи квартиры от 

<

...>.

В 

<

...> года истцом заключен договор купли продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала, наличных средств и за счет части заемных средств с ФИО3 данный договор был зарегистрирован в 

<

...> в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Согласно условий договора истцу на счет должны были поступить денежные средства в размере 

<

...> рублей согласно Государственного сертификата на материнский капитал серии 

<

...> выданного на имя ФИО3, часть средств в размере 

<

...> рублей ответчик должна была передать истцу наличным путем и часть денежных средств в размере 

<

...> рублей должна была быть перечислена истцу в течении 7 рабочих дней после регистрации перехода права за счет договора займа заключенного между ФИО3 и КПК «Городской кредит».

После регистрации договора и переходе права на ответчика нами был подан необходимый пакет документов в КПК Городской кредит, однако в перечислении денежных средств было отказано в связи изменениями в законодательстве, как пояснили в Кредитной организации. Однако расторгнуть договор купли-продажи в досудебном порядке стороны не имеют возможности поскольку согласно выписки из ЕРГН квартира находится в залоге у КПК «Городской кредит», при обращении в данную организацию за снятием обременения было отказано без уважительных причин.

Истец указывает, что денежных средств от продажи квартиры не получила, из-за наличия ограничений прав в отношении объекта истец не может расторгнуть договор в досудебном порядке и вернуть себе свое имущество.

На основании изложенного просит, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 

<

...> в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенной по адресу: 

<

...> зарегистрированный в 

<

...>, о чем в ЕРГН внесена запись 

<

...>; исключить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м, расположенной по адресу: 

<

...> за ФИО3, 

<

...> г.р.

В судебном заседании истецФИО2 просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 просила удовлетворить исковые требования. Пояснила, что денежные средства в счет покупки квартиры истца не были перечислены ФИО2, средства материнского капитала не реализованы, наличные денежные средства также не переданы истцу; в настоящее время квартира находится в обременении у банка.

Представитель ответчика КПК «Городской кредит» и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования - Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частями третьей, пятой статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Из материалов дела следует, что 

<

...> между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

...> (л.д. 17-19).

По условиям договора продажная стоимость жилой квартиры составила 

<

...> руб.

Согласно п. 2. 1 Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:

- часть стоимости объекта недвижимости (квартиры) в размере 

<

...> рублей выплачена ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ за счёт личных денежных средств до подписания данного договора, что подтверждается Распиской ПРОДАВЦА;

- часть стоимости объекта недвижимости (квартиры) в размере 

<

...> рублей выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ в течении 7 (семи) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на имя ПОКУПАТЕЛЯ за счёт заёмных денежных средств, предоставляемых но Договору займа 

<

...> от 

<

...> заключенному между ФИО3 в качестве Заемщика и Кредитным потребительским кооперативом «ГОРОДСКОЙ КРЕДИТ» (

<

...> (далее - КПК «ГОРОДСКОЙ КРЕДИТ», КРЕДИТОР), в 

<

...> в качестве Займодавца. Срок возврата займа - 

<

...> месяцев с 

<

...> до 

<

...> Процентная ставка по займу - 

<

...>% годовых. ПОКУПАТЕЛЬ перечисляет сумму в размере 

<

...> рублей в безналичном порядке на расчетный счет ПРОДАВЦА- ФИО2 - 

<

...>, открытый в 

<

...> (далее по тексту - Банк, 

<

...>). При этом подтверждением оплаты будет являться Выписка (чек-ордер) о перечислении денежных средств ПРОДАВЦУ или расписка ПРОДАВЦА;

- часть стоимости объекта недвижимости (квартиры) в сумме 

<

...> рублей выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет средств материнского (семейного) капитала, используемого в счет уплаты первоначального взноса при получении займа, на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, сертификат 

<

...>, выданного на основании решения 

<

...> от 

<

...>, номер решения 

<

...>, в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ от 29.12.2006г., в безналичном порядке на расчетный счет ПРОДАВЦА- ФИО2 - 

<

...>, открытый в 

<

...> (далее по тексту - Банк. 

<

...>), после подписания данного договора и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в срок, установленный законодательством РФ.

Согласно пункта 2.2 в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ Объект недвижимости в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Договору займа, считается находящимся в залоге у КРЕДИТОРА с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. При этом покупатель становится залогодателем, а кредитор залогодержателем.

Из выписок из ЕГРН (л.д. 6-10) следует, что за ФИО3 зарегистрировано право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 Выписки по жилому помещению - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> имеется ограничение прав и обременение объектов недвижимости в силу ипотеки с 

<

...> до 

<

...>. Лицом, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, является КПК «Городской кредит» (л.д. 10).

Между тем, как установлено в судебном заседании, обязательства по договору купли-продажи от 

<

...>, ответчиком по делу ФИО3 не исполнены, денежные средства на счет продавца ФИО2 не перечислены, что подтверждает стороны по делу, в том числе покупатель квартиры - ФИО3

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки по состоянию на 

<

...> (л.д. 48), из которой следует, что ФИО3 выдан сертификат МСК 

<

...>, который на момент выдачи выписки не использован.

Суд принимает во внимание, что целью предъявления настоящего искового заявления является возврат истцу предмета договора - спорного недвижимого имущества, в связи с тем, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате договора.

Согласно части 3 статьи 454 ГК РФ, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224), и договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Так, в силу статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

Исходя из положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст.453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Кодекса (п. 3 ст.486 ГК РФ).

Между тем положения указанной правовой нормы с однозначностью не определяют, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обращения, как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий, как для сторон сделок, так и для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями подпункта 2 пункта 1 статьи 161 и пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества ФИО4 должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО2 денежной суммы по договору купли-продажи от 

<

...>.

Ответчиком не представлено суду письменных доказательств, подтверждающих передачу продавцу ФИО2 денежной суммы по договору купли-продажи, истец факт получения денежных средств в полном объеме отрицает. Кроме того, в судебном заседании ответчик подтвердила, что перечисление денежных средств по договору купли-продажи квартиры не произведено.

Таким образом, покупателем не исполнена предусмотренная пунктом 1.3, 2.1 договора купли-продажи от 

<

...> обязанность по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

Каких-либо допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу денежных средств, в деле не имеется.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости ФИО2 знала, что она не получит денежные средства по договору купли-продажи, она не заключала бы договор купли-продажи и не передавала бы имущество покупателю.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Обзора судебной практики N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Исследовав, в совокупности, собранные по настоящему делу доказательства, исходя из анализа условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, учитывая отсутствие доказательств оплаты ответчиками суммы, указанной в договоре, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиками нарушение имеет существенный характер и является основанием для признания договора купли-продажи недействительным на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

...>, заключенный 

<

...> между ФИО2, 

<

...>, и ФИО3, 

<

...>, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, а именно: прекратить право собственности ФИО3, 

<

...> на квартиру по адресу: 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

...>, с погашением записи в ЕГРН на указанное недвижимое имущество.

Признать за ФИО2, 

<

...>, право собственности на квартиру по адресу: 

<

...>, общей площадью 

<

...> кв.м, с кадастровым номером 

<

...>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы через Мариинский городской суд, в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья - А.Р. Байгунаков

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2025 года.

Решение не вступило в законную силу.

Судья - А.Р. Байгунаков

Секретарь - Л.А. Селезнева

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела № 2-968/2025 Мариинского городского суда Кемеровской области.

Секретарь - Л.А. Селезнева