Дело № 2-1621/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2017 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Васиной В.Е.

при секретаре Чернявской М.А.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1 2ИО

представителей ответчика по доверенностям ФИО2 3ИО. и ФИО3 4ИО. 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 1ИО к ООО «Дом Сервис» о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 1ИО. обратилась в суд с иском к ООО «Дом Сервис» о признании договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> незаключенным, указав, что является собственником 

<

адрес> по указанному адресу. При заключении с ней договора на управление домом управляющая компания не указала информацию о наличии лицензии на право управления многоквартирным домом, не указала срок гарантийных обязательств по ремонту общего имущества, не перечислила поименно весь состав общего имущества. Считая, что существенные условия договора не согласованы, истец обратилась в суд. 

Истец ФИО1 1ИО. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте слушания дела, просит рассмотреть делр в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО1 2ИО в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представители ответчика по доверенностям ФИО2 3ИО. и ФИО3 4ИО. в судебном заседании иск не признали, по основаниям, изложенным в возражениях, просили в иске отказать.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что с ноября 2015 года ФИО1 1ИО. является собственником 

<

адрес> (л.д. 8). 

Многоквартирный 

<

адрес> в управлении ООО «ДомСервис» на основании Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в МКД № по адресу: 

<

адрес>л.д. 150-152).

Согласно Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам голосования по вопросам повестки дня (п. 5) было принято решение об утверждении условий и заключении Договора управления многоквартирным домом в предложенной редакции.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 1ИО. и ООО «ДомСервис» подписан договор управления многоквартирным домом № 

<

адрес> (л.д. 9-24). 

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Правоотношения, связанные с управлением многоквартирным домом, регулируются ЖК РФ.

Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В соответствии с положениями ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится, в том числе, утверждение условий и заключение договора управления МКД. Ч. 5 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

П. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 установлено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Состав общего имущества содержится также в ст. 36 ЖК РФ, где указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений. 

Решение общего собрания, оформленное Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений МКД № в судебном порядке не оспорено, не признано недействительным. Представитель истца в предварительном судебном заседании пояснил, что истец не оспаривает и не собирается оспаривать решение общего собрания, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Доводы Истца о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора управления суд считает несостоятельными, так как собственниками МКД № был определен состав общего имущества, который впоследствии был отражен в Приложении № «Состав общего имущества многоквартирного дома» Договора управления МКД. №

Доказательством согласования и определения такого общего имущества является решение общего собрания собственников помещений МКД №. Решение общего собрания собственников помещений МКД № оформлено Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений.

При этом действующее законодательство не содержит указаний на необходимость поименного перечисление всех возможных элементов общего имущества жильцов. При этом истец вправе обратиться в управляющую компанию и изучить техническую документацию на МКД.

ООО «ДомСервис» согласно действующему жилищному законодательству, а также Договору управления МКД № выполняет работы, оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Истцом своевременно и в полном объеме производится оплата жилищно-коммунальных услуг. Задолженность перед ООО «ДомСервис» по данному жилому помещению (квартире), принадлежащему ФИО1 1ИО. отсутствует, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145).

В части указания в Договоре управления МКД на срок гарантийных обязательств Застройщика по ремонту конструктивных элементов общего имущества МКД суд считает необходимым указать, что норма, обязывающая включать данный пункт в Договор управления МКД, в законодательстве РФ отсутствует.

Отсутствует также обязательное требование об указании в Договоре управления МКД лицензии управляющей организации на осуществление деятельности по управлению МКД. Приведенная в исковом заявлении ссылка на ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, как на норму права, обязывающую отражать в Договоре управления лицензию управляющей организации, в данном случае неприменима, так как касается только заключение Договора управления с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако отсутствуют требования об указании данной лицензии в договоре. Соответствующая лицензия у ответчика имеется (л.д. 123). 

При этом истцом ФИО1 1ИО. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих нарушения ее прав оспариваемым договором.

При таких обстоятельствах требования истца о признании договора управления многоквартирным домом № 

<

адрес> незаключенным удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 1ИО к ООО «Дом Сервис» о признании договора управления многоквартирным домом 

<

адрес> оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья: Васина В.Е.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19.04.2017 года.