К делу № 2-39/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2018 года г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Ситниковой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Шовгеновой М.С.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ПАО Сбербанк по доверенности – ФИО2,

представителя ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску ФИО3 и ФИО4 по доверенности – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 к ФИО3, ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО3, ФИО4 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 о признании кредитного договора недействительным в части, прекращении в ЕГРП записи об ипотеке и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога на дом,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО Сбербанк обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование указал, что ПАО Сбербанк в лице Адыгейского отделения №8620 СБ РФ 30.12.2014г. заключил с ФИО3 и ФИО4 кредитный договор №18758 о предоставлении кредита на приобретение готового жилья по адресу: 

<

адрес>, в сумме 6 450 000 руб. с уплатой процентов в размере 15,25% годовых. Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, выдав заемщику денежные средства. Заемщик обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. По состоянию на 31.07.2017г. заемщик имеет задолженность по кредитному договору в сумме 7 604 093 руб. 02 коп., состоящую из просроченной ссудной задолженности в размере 5 814 034 руб. 54 коп., просроченных процентов в размере 1 623 571 руб. 67 коп., неустойки в размере 166 486 руб. 81 коп. Просит суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность в размере 7 604 093 руб. 02 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 52 220,47 руб., расторгнуть кредитный договор №18758 от 30.12.2014г., а также обратить взыскание на заложенное имущество, установив его первоначальную продажную стоимость равную 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Впоследствии представитель истца уточнил заявленные требования в части требований о взыскании задолженности, просил суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору №18758 от 30.12.2014г. в размере 8 254 117,01 руб., состоящую из просроченной ссудной задолженности в размере 5 814 034,54 руб., просроченных процентов в размере 2 273 595,66 руб., неустойки в размере 166 486,81 руб. Остальные требования оставил без изменения.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 обратились в суд со встречным иском к ПАО Сбербанк о признании кредитного договора недействительным в части, прекращении в ЕГРП записи об ипотеке и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога на дом. В обоснование указали, что 30.12.2014г. между ними и ответчиком был заключен кредитный договор №18757 о предоставлении кредита на приобретение готового жилья по адресу: 

<

адрес>, в сумме 6 450 000 руб. под 15,25% годовых. После получения указанного кредита ими был приобретен жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу. 14.01.2015 года в ЕГРН была сделана регистрационная запись о праве общей долевой собственности (собственники ФИО3 и ФИО4 по 1/2 доли) жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, также было установлено ограничение (обременение) права – ипотека в силу закона. При этом земельный участок не передан в залог. Считает, что данная сделка не соответствует требованиям закона, так как, согласно положениям закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В нарушение требований закона земельный участок, на котором расположен жилой дом, являющийся предметом ипотеки, не был передан в залог вместе с жилым домом. О том, что земельный участок не передан в залог, им стало известно после обращения ПАО Сбербанк с иском в суд. Они обратились в администрацию МО «Город Майкоп», где им стало известно, что земельный участок под домом принадлежит на праве аренды сроком на 49 лет ФИО1. После чего было составлено дополнительное соглашение от 13.02.2018г. №4051-д/с к договору аренды земельного участка от 05.07.2007г. №005037, согласно которому сторона в договоре аренды ФИО1 была заменена на ФИО3 и ФИО4. Просят признать недействительным кредитный договор №18757 от 30.12.2014 года, заключенный между ПАО Сбербанк России в лице Адыгейского отделения №8620 и ФИО3 и ФИО4. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи об ипотеке в пользу залогодержателя и применить последствия недействительности сделок в виде признания отсутствующим права залога на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску поддержала заявленные требования, дал пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просил иск удовлетворить полностью. Против удовлетворения встречного иска возражал, считал его необоснованным. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску возражала против удовлетворения требований банка, считала их незаконными и необоснованными. Просила в иске отказать. Встречные требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просила встречный иск удовлетворить полностью.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, приходит к следующему выводу.

Согласно п.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Как видно из кредитного договора (индивидуальных условий кредитования) №18758 от 30.12.2014г. (п.1, 2, 4, 11, 12) ПАО Сбербанк (кредитор), предоставил ФИО3 и ФИО4 (заёмщикам) кредит в сумме 6 450 000 руб. для приобретения объекта недвижимости: Земельный участок, Жилой дом, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с уплатой процентов в размере 15,25% годовых.

В соответствии с пунктом 6 кредитного договора количество ежемесячных аннуитетных платежей равно 240, размер платежей определяется по формуле, указанной в п.3.1.1. Общих условий кредитования и согласно графику платежей за период с 16.02.2015г. по 16.12.2034г. составляет 86 126,76 руб., размер последнего платежа составляет 46 367,81 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Однако, как видно из материалов дела, обязательства по кредитному договору исполняются ответчиком ненадлежащим образом (с 31.03.2015г. допускаются неоднократные просрочки платежей, с 29.12.2016г. платежи по кредитному договору ответчиками не вносятся).

В силу п.12 кредитного договора за несвоевременное перечисление платежа в погашение Кредита и/или уплату Процентов за пользование Кредитом (в соответствии с п.3.3. Общих условий кредитования) заемщик уплачивает неустойку в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).

Согласно представленному истцом расчету задолженность заемщика перед истцом по состоянию на 08.05.2018г. составляет 8 254 117,01 руб., и состоит из просроченной ссудной задолженности в размере 5 814 034,54 руб., просроченных процентов в размере 2 273 595,66 руб., неустойки в размере 166 486,81 руб.

Правильность указанного расчёта судом проверена и принимается им за основу.

Иного расчета задолженности и доказательств подтверждающих иную сумму задолженности ответчиками суду не представлено.

В силу п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, учитывая, что ответчиками ФИО3 и ФИО4 обязательства перед ПАО Сбербанк в части уплаты основного долга и процентов не исполняются, суд считает требования истца о досрочном взыскании образовавшейся задолженности по кредитному договору правомерными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, сумма задолженности подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При изложенных обстоятельствах, суд считает возможным расторгнуть кредитный договор в связи с существенным нарушением договора другой стороной (заемщиком ФИО3 и ФИО4) с момента вынесения настоящего решения, то есть с 29.05.2018г., таким образом, исковые требования ПАО Сбербанк подлежат удовлетворению и в указанной части.

Кроме того, из кредитного договора №18758 от 30.12.2014г. усматривается, что обязательства ФИО3 и ФИО4 по вышеуказанному кредитному договору обеспечиваются залогом (ипотекой) приобретаемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, состоящего из Земельного участка и Жилого дома.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в своем встречном иске указывают на то, что кредитный договор не соответствует требованиям закона в части залога, ссылаясь на то, что ипотека была наложена на жилой дом, но не наложена на земельный участок, на котором он расположен.

В своих возражениях на встречный иск ПАО Сбербанк указывает, что ответчиками пропущен срок исковой давности по встречному иску о признании кредитного договора недействительным. Также полагает, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на них.

Действительно, согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Однако, в силу п.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из доводов ФИО3 и ФИО4, представленных ими документов, усматривается, что о регистрации ипотеки на дом и об отсутствии регистрации ипотеки на земельный участок им стало известно после подачи истцом иска в суд и их обращения в Администрацию МО «Город Майкоп».

В Администрацию МО «Город Майкоп» ФИО3 и ФИО4 обратились после предъявления ПАО Сбербанк искового заявления.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе и дополнительным соглашением №4051-д/с от 13.02.2018г. к договору аренды земельного участка от 05.07.2007г. №005037.

Таким образом, срок исковой давности истцами во встречному иску не пропущен.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Аналогичная норма содержалась также в ранее действовавшей редакции п.3 ст.340 ГК РФ, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Кроме того в абзаце 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).

Такие правила обусловлены необходимостью реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Следовательно, должники и банк не вправе были заключать договор ипотеки без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находился жилой дом. Однако, поскольку стороны предприняли действия, направленные на достижение соответствующих последствий, спорная сделка является ничтожной.

Представленными истцами по встречному иску выписками из ЕГРН от 25.05.2018г. подтверждается наложение ипотеки на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, тогда как ипотека на земельный участок по данному адресу наложена не была.

Земельный участок по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности МО «Город Майкоп».

Вместе с тем, кредитный договор №18758 от 30.12.2014г. содержит условие о наложении ипотеки как на жилой дом, так и на земельный участок.

Однако, дополнительным соглашением №4051-д/с от 13.02.2018г. к договору аренды земельного участка от 05.07.2007г. №005037 подтверждается, что на момент заключения кредитного договора №18758 от 30.12.2014г. между ПАО Сбербанк и ФИО3 и ФИО4, право аренды спорного земельного участка у истцов по встречному иску отсутствовало и было приобретено ими лишь после 13.02.2018 года.

При таких обстоятельствах кредитный договор в части ипотеки жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, является ничтожным.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО3 и ФИО4 к ПАО Сбербанк о признании кредитного договора недействительным в части, прекращении в ЕГРП записи об ипотеке и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога на дом являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования ПАО Сбербанк к ФИО3 и ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

Также, истец просит взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины в сумме 52 220,47 руб.

Согласно ч. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Учитывая, что указанные судебные расходы подтверждаются материалами дела, суд считает требование истца по первоначальному иску об их взыскании с ответчиков по первоначальному иску также подлежащим удовлетворению.

Также, в рамках данного дела экспертной организацией ООО «ЮрИнСтрой» подано заявление, в котором она просит взыскать в свою пользу расходы по проведению экспертизы в сумме 27 400 руб.

Согласно абз.2 ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Из определения Майкопского городского суда от 02.02.2018г. усматривается, что по делу по ходатайству истца по первоначальному иску ПАО Сбербанк была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЮрИнСтрой», оплата экспертизы возложена на ПАО Сбербанк.

Экспертное заключение ООО «ЮрИнСтрой» составлено и представлено в суд. Однако, из материалов дела усматривается, что расходы по проведению экспертизы истцом до настоящего времени не оплачены.

Таким образом, учитывая, что в требованиях ПАО Сбербанка об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, заявленное ООО «ЮрИнСтрой» требование обоснованно и, с ПАО Сбербанка надлежит взыскать расходы по проведению экспертизы в размере 27 400 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 к ФИО3, ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть с 29.05.2018 года кредитный договор №18758 от 30.12.2014г., заключённый между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 и ФИО4.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 задолженность по кредитному договору №18758 от 30.12.2014г. в размере 8 254 117 рублей 01 копейка, состоящую из просроченной ссудной задолженности в размере 5 814 034 рубля 54 копейки, просроченных процентов в размере 2 273 595 рублей 66 копеек, неустойки в размере 166 486 рублей 81 копейка.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 расходы по уплате государственной пошлины в размере 52 220 рублей 47 копеек.

В части обращения взыскания на заложенное имущество – жилой, дом по адресу: 

<

адрес> – отказать.

Встречный иск ФИО3, ФИО4 к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 о признании кредитного договора недействительным в части, прекращении в ЕГРП записи об ипотеке и применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога на дом – удовлетворить.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи об ипотеке в пользу залогодержателя и применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права залога на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Адыгейского отделения №8620 в пользу ООО «ЮрИнСтрой» судебные расходы по оплате экспертизы в размере 27 400 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 июня 2018 года.

Председательствующий подпись С.Ю. Ситникова