Копия.

№2-№/2020

УИД №

Решение

Именем Российской Федерации

29 июля 2020 г. Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Щелкуновой Е.В.,

при секретаре Петрика Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-№/2020 по исковому заявлению ФИО7 ФИО19 к ФИО1 ФИО20 о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ,

Установил:

Истец ФИО7 ФИО21. обратилась в суд к ответчику ФИО1 ФИО22. с вышеуказанным иском.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Подтверждением является соответствующая выписка из ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ. истец получила телеграмму от совладелицы другой части жилого помещения ФИО23. о продаже принадлежащей ей части помещения за 

<

данные изъяты> рублей. Истец решила воспользоваться предложением и акцептировать выставленную оферту. Однако сама ФИО24. в квартире не появлялась, а другое ее место жительства истцу не известно. В направленной истцу телеграмме никакого обратного адреса или иных контактных данных не указано. Истец почти месяц ждала появления соседки и встречи с ней, но встретить ее так и не удалось.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направила ФИО25. телеграмму о готовности приобретения доли на единственный известный истцу адрес: 

<

адрес>. Однако 

<

адрес> за телеграммой так и не явилась.

ДД.ММ.ГГГГ. истец познакомилась с ответчиком и от нее истцу стало известно, что ответчик приобрела долю по договору с ФИО26.

ДД.ММ.ГГГГ. истец заказала в МФЦ срочную выписку по квартире, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРП была внесена запись №№ о возникновении права собственности у ФИО1 ФИО27 на ? долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Ссылаясь на нарушение положений ст. 250 ГК РФ, а также положений ФЗ от 13.07.2015г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» истец просит суд осуществить перевод прав и обязанностей покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: № с ответчика на ФИО7 ФИО28., признать недействительной и отменить запись в Едином государственном реестре недвижимости №№ от ДД.ММ.ГГГГ. о праве собственности ФИО1 ФИО29. на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, по исполнении ФИО7 ФИО30 обязанности покупателя по передаче 

<

данные изъяты> рублей продавцу ФИО31. внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения приобретении права собственности ФИО7 ФИО32. на всё жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №.

В судебном заседании истец ФИО7 ФИО33. и ее представитель по доверенности ФИО2 ФИО34. исковые требования поддержали в полном объеме, дали суду пояснения аналогичные описательной части искового заявления. Также указали на злоупотребление правом со стороны ФИО35., которая направляя извещение о продаже квартиры, не указала адрес для обратной связи. В связи с чем истец направила телеграмму о готовности приобрети долю в квартире по известному ей адресу, которым является адрес спорного жилого помещения. 

Ответчик ФИО1 ФИО36 и ее представитель по доверенности ФИО3 ФИО37. в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. Дали суду пояснения, аналогичные описательной части возражений на исковое заявление. Также указали суду на злоупотребление ответчиком правом, поскольку имея возможность приобрести долю, ответчик данным правом не воспользовалась.

Третье лицо ФИО4 ФИО38. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Указала, что ФИО7 ФИО39. было известно о продаже доли в квартире, поскольку истец присутствовала при разговорах с потенциальными покупателями и риелтором после выставления доли в квартире на продажу и показе квартиры покупателям. При этом желания купить долю истец не высказывала. ФИО4 ФИО40. пояснила суду, что по спорному адресу не проживает, почтовым ящиком по спорному адресу не пользуется, о чем истцу было достоверно известно. Все квитанции по оплате за спорное жилое помещение ей передавались через соседку истца ФИО41.. Истец имела возможность реализовать свое право на покупку спорной доли, однако намерения купить не высказала, никаких действий также не предпринимала. Считает, что при обращении в суд ответчик злоупотребляет своим правом.

Третье лицо временно исполняющая обязанности нотариуса г. Самары ФИО5 ФИО42.– нотариус г. Самары ФИО6 ФИО43 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, представила суду ходатайство о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, а также письменный отзыв, согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО7 ФИО44 просит отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, возражения на исковое заявление суду не представил.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что собственниками спорного жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, по ? доли за каждым являлись ФИО7 ФИО45. и ФИО4 ФИО46

ДД.ММ.ГГГГ. между Хромовой ФИО47. и ФИО1 ФИО48. был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Договор удостоверен нотариусом города Самары ФИО6 ФИО49.

ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН была внесена запись №№ о возникновении права собственности у ФИО1 ФИО50. на ? долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из материалов дела усматривается, что Хромовой ФИО51 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности ФИО7 ФИО52. о продаже ? доли спорного жилого помещения, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Хромой ФИО53. в адрес ФИО7 ФИО54 была направлена телеграмма с предложением реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорную долю квартиры за 

<

данные изъяты> рублей в течение месяца.

Согласно извещению телеграфиста от ДД.ММ.ГГГГ. телеграмма адресату не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению не является.

По смыслу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Судом установлено, что извещение (телеграмма) от ДД.ММ.ГГГГ. о продаже доли с предложением реализовать преимущественное право покупки соответствует требованиям законодательства и содержит в себе все необходимые условия.

Хромовой ФИО55. выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли ФИО7 ФИО56.

С указанного времени в месячный срок право на преимущественную покупку доли ФИО7 ФИО57. реализовано не было.

Судом установлено, что телеграмма с извещением о продаже спорного имущества получена истцом ДД.ММ.ГГГГ.. Таким образом, с указанного времени истец была извещена о продаже спорного имущества.

Установлено, что ответ с указанием о намерении приобрести спорную долю направлен ФИО7 ФИО58. на имя Хромовой ФИО59. ДД.ММ.ГГГГ. телеграммой на адрес спорного жилого помещения.

Судом установлено, что ФИО4 ФИО60. зарегистрирована и проживает по адресу: 

<

адрес>.

Установлено, и не оспаривалось стороной истца, что истцу достоверно известно, что по спорному адресу ФИО4 ФИО61. не проживала. 

Согласно пояснениям стороны истца, телеграмма с намерением приобрести долю направлена на адрес спорной квартиры, как единственный адрес Хромой ФИО62., известный истцу. Иного способа извещения истец не имела. Телефон Хромой ФИО63 истцу неизвестен. Согласно пояснениям Хромовой ФИО64., почтовым ящиком по спорному адресу она не пользовалась, корреспонденцию не получала, о чем было известно истцу. Передача поступающей корреспонденции и квитанций на оплату за жилое помещение осуществлялась через соседку ФИО65., которая звонила Хромовой ФИО66., после чего последняя приезжала и забирала корреспонденцию. Об этом было известно ФИО7 ФИО67

Свидетель ФИО68 показала суду, что истцу ФИО7 ФИО69 достоверно было известно, что ФИО4 ФИО70 продает свою долю, а также что ФИО4 ФИО71. лично через почтовый ящик по спорному адресу не получает корреспонденцию и квитанции. ФИО7 ФИО72. было известно, что передача квитанций и корреспонденции осуществляется через свидетеля. По телефонному звонку ФИО4 ФИО73. забирала у нее корреспонденцию. ФИО7 ФИО74. было известно, что ФИО75. известен телефон Хромовой ФИО76 Также показала, что телеграммы на имя Хромовой ФИО77. не было как в почтовом ящике по спорному адресу, так и в почтовом ящике свидетеля.

Не доверять показаниям свидетеля ФИО78 у суда не имеется, свидетель предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, заинтересованности в исходе дела у свидетеля судом не установлено.

Доводы представителя истца о недостоверности показаний свидетеля ФИО79. ввиду конфликтных отношений между ФИО80. и ФИО7 ФИО81 судом отклоняются, как необоснованные.

Показания свидетеля являются последовательными, согласуются с иными материалами дела, а также с пояснениями истца ФИО7 ФИО82

Так, ФИО7 ФИО83 в ходе судебного разбирательства не отрицала сложившийся порядок передачи корреспонденции и квитанций по спорному адресу на имя Хромовой ФИО84. через соседку ФИО85.. Не отрицала, что ей известно, что соседке ФИО86. был известен телефон Хромовой ФИО87

При этом ФИО7 ФИО88 пояснила, что могла через ФИО89 сообщить Хромовой ФИО90 о намерении приобрести долю в квартире, но ввиду сложившихся между соседями отношений и характера самой ФИО7 ФИО91. не стала это делать.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования необоснованны, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа Хромовой ФИО92 доли в квартире ФИО1 ФИО93 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО7 о намерении продать доли квартиры исполнена.

В ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом установлено, что Хромовой ФИО94. предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО7 ФИО95. о предстоящем отчуждении принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности.

Доводы истца о невозможности известить ФИО4 ФИО96. о намерении приобрети долю, в связи с отсутствием у истца информации об ином адресе (помимо адреса спорного жилого помещения), а также при личной встрече и по телефону, суд признает недостоверными.

Данные доводы опровергаются показаниями как свидетеля ФИО97., так и пояснениями самой ФИО7 ФИО98 пояснившей о наличии возможности связаться с Хромовой ФИО99 через соседку.

Из показаний свидетелей ФИО100., ФИО101., ФИО102 судом также установлено, что ФИО7 ФИО103. было известно о продаже спорной доли до направления официального предложения, при показе квартиры ФИО1 ФИО104., а также иным потенциальным покупателям. Вместе с тем намерения купить долю не высказывала.

Доводы истца и ее представителя о недостоверности показаний свидетелей ввиду конфликтных отношений между свидетелями ФИО7 ФИО105 судом отклоняются, как необоснованные.

Не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, показания свидетелей являются последовательными, согласуются между собой и материалами дела. Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, заинтересованности в исходе дела у свидетелей судом не установлено.

С учетом показаний допрошенных свидетелей к доводам ФИО7 ФИО106. о том, что о продаже спорной доли ей стало известно только ДД.ММ.ГГГГ. суд относится критически.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей пункта 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Суд приходит к выводу, что истец заблаговременно зная о продаже спорной доли, а также получив лично ДД.ММ.ГГГГ. официальное извещение с предложением о реализации права преимущественной покупки, имела реальную возможность известить ФИО4 ФИО107 о своем намерении приобрести долю в квартире, однако уклонилась от совершения данного действия, что в силу ст. 10 ГК РФ суд расценивает, как злоупотребление правом.

Кроме того, доводы истца об отсутствии иной возможности уведомить продавца суд признает несостоятельными в том числе в силу положений ст. 165 ГК РФ, поскольку если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку недействительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Таким образом, истец могла исполнить обязанность по уплате цены по договору купли-продажи доли в праве на квартиру посредством внесения в депозит нотариуса в рамках ст. 327 ГК РФ денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб. в счет уплаты цены покупки. В данном случае обязательства покупателя считались бы исполненными в установленный законом срок со дня извещения о продаже.

ФИО7 ФИО108 в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца с 20.01.2020г.,

Направленные на приобретение у Хромовой ФИО109. спорного нежвижимого имущества.

При этом, со стороны истца также не представлено доказательств уклонения Хромовой ФИО110 от продажи спорных долей квартиры истцу.

Суд считает необходимым отметить следующее. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. 

ФИО7 ФИО111. не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их Хромовой ФИО112 подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ответчик не явился.

Зная о стоимости спорного имущества (

<

данные изъяты> рублей) в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца об отсутствии у стороны истца финансовой возможности собрать необходимые для покупки денежные средства суд признает несостоятельными.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте продажи спорных долей и условиях ее продажи, в случае наличия у нее намерений на приобретение спорных долей в квартире, не была лишена возможности, с ДД.ММ.ГГГГ. согласовать с ответчиком и осуществить необходимые действия для заключения сделки, а в случае уклонения ответчика от заключения указанного договора, ФИО7 ФИО113. не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства, суд приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО7 ФИО114 к ФИО1 ФИО115 о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение изготовлено 05.08.2020г.

Председательствующий Е.В.Щелкунова

Копия верна.

Судья:

Секретарь:

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-№/2020

УИД № Промышленного районного суда г. Самары