Дело № 2-2973/17

13 сентября 2017 года Санкт-Петербург

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой М.Е., 

при секретаре Сорокиной Е.К., 

с участием представителя истца – ФИО1, 

представителя ответчиков ФИО2, ФИО3, – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Модуль-3» к ФИО5, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на нежилое помещение, указав, что решением Калининского районного суда СПб от 05.11.2015 года по гражданскому делу за ФИО5 признано право собственности на нежилое помещение Х. Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.12.2016 года решение суда от 05.11.2015 года отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании права собственности на указанное помещение отказано. 15.09.2016 года между продавцом ФИО5 и покупателями ФИО3, ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного помещения, государственная регистрация перехода права собственности произведена 19.10.2016 года, номер Х. В соответствии с апелляционным определением от 26.12.2016 года указанное помещение находится на техническом этаже, который в соответствии с п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Х, в помещении также размещено инженерное оборудование, необходимое для эксплуатации многоквартирного дома, вентиляционные камеры, стояки ХВС ГВС, электрощитовые, кабели и др., являющееся общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома в силу п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ. Продажа ФИО5 спорного помещения Х, являющегося частью общего имущества, привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещения многоквартирного дома, при этом решение об уменьшении размера общего имущества, а также о передаче части общего имущества иному лицу, общим собранием собственников не принималось, что является нарушением ст. 36 ЖК РФ. В связи с отсутствием у ФИО5 имущественных прав в отношении спорного помещения, ФИО5 был не вправе производить отчуждение спорного помещения в пользу ФИО3, ФИО2 Договор купли-продажи от 15.09.2016 года нарушает ст. 209 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ, посягает на права и охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома в отношении спорного помещения, являющегося общей собственностью, и является ничтожной сделкой в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ. Последствием недействительности договора купли-продажи от 15.09.2016 года является прекращение права собственности ФИО3, на 13/23 долей, ФИО2 на 10/23 долей в праве собственности на нежилое помещение Х, и исключение из реестра прав на недвижимость сведений о праве собственности ФИО3, ФИО2 на указанное помещение. При рассмотрении гражданского дела доказательств надлежащего исполнения ФИО3, ФИО2 обязательств по оплате ФИО5 стоимости приобретаемого помещения по договору от 15.09.2016 года представлено не было, в связи с чем суд пришел к выводу о голословности заявлений о надлежащем исполнении договора. Просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения Х, расположенного по адресу: Х, заключенный 15.09.2016 года между ФИО5 и ФИО3, ФИО2., применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 на 13/23 долей в праве собственности на указанное нежилое помещение, а также в виде прекращения права собственности ФИО2 на 10/23 долей в праве собственности на указанное нежилое помещение, и исключения из реестра прав на недвижимость сведений о праве собственности ФИО3, ФИО2 на указанное нежилое помещение. Взыскать в ответчиков расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей. 

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал и пояснил, что ими подано заявление в полицию о привлечении к ответственности виновных лиц. 

Ответчик ФИО5, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суд не известил, не просил рассмотреть дело в свое отсутствие, возражений по иску не представил. При таких обстоятельствах, суд признает причины неявки ответчика неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему.

Решением Калининского районного суда СПб от 05.11.2015 года по гражданскому делу за ФИО5 признано право собственности на нежилое помещение Х по адресу: Х. (л.д. 12-16)

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.12.2016 года решение Калининского районного суда СПб от 05.11.2015 года отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании права собственности на указанное помещение отказано.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

08.09.2016 года между продавцом ФИО5 и покупателями ФИО3, ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного помещения, государственная регистрация перехода права собственности произведена 19.10.2016 года, номер Х.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.12.2016 года установлено, что ООО «Х» осуществляло деятельность по инвестированию строительства жилого дома на основании соглашения с ЗАО «Х» от 23.10.2006 года № Х, действующим на основании распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 28.04.2003 года (в ред. Постановления Правительства СПб от 15.05.2007 года № 521), а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 17.06.2003 года, заключенного между КУГИ Правительства СПб и ЗАО «Х», заключен договор совместного инвестирования проектирования и строительства жилого дома по адресу: Х.

23.10.2006 года между ООО «Х» и ЗАО «Х» заключен договор инвестирования строительства жилого дома, предметом которого являлась деятельность по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Х в объеме одного встроенного помещения, расположенного Х, проектной площадью 233,5 кв.м.

24.10.2006 года между ФИО5 и ООО «Х» заключен договор инвестирования строительства жилого дома. 

В соответствии с п. 1.1. указанного договора его предметом является деятельность по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по адресу: Х. 

Согласно п. 2.2.5 данного договора ООО «Х» обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта обеспечить дольщика всеми документами, необходимыми для государственной регистрации его права собственности в Управлении Росреестра по СПб. 

Ч. 2 ст. 23 ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.

Правовой режим технических помещений должен определяться на дату выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. 

Если по состоянию на указанный момент технические помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связаны с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. 

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по адресу: Х, составленным 24.08.2006 года Проектно-инвентаризационным бюро, ведомостью помещений и их площадей, составленной 08.09.2006 года Проектно-инвентаризационным бюро. Планом этажа и протоколом осмотра помещений, составленным 15.03.2016 года нотариусом нотариального округа СПб, шестнадцатый этаж многоквартирного дома является техническим этажом, на котором размещено инженерное оборудование, необходимое для эксплуатации многоквартирного дома, в том числе, открытые вентиляционные выходы через крышу, сборники сточной воды под этими выходами, трубы и вентили стояков ХВС и ГВС многоквартирного дома, электрощитовые.

Таким образом, помещения, расположенные на техническом шестнадцатом этаже, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. 

08.11.2006 года многоквартирный дом по адресу: Х, кадастровый номер Х введен в эксплуатацию.

При этом договор от 23.10.2006 года, заключенный между ЗАО «Х» и ООО «Х», а также договор от 24.10.2006 года, заключенный между ООО «Х» и ФИО5, предметом которых являлось инвестирование строительства многоквартирного дома в объеме помещения Х, площадью 233,5 кв.м, заключены после составления технического паспорта многоквартирного дома от 24.08.2006 года, а также ведомости помещений и их площадей от 08.09.2006 года, на которых 16 этаж указан как технический, т.е. относящийся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, при этом в техническом паспорте и ведомости помещений и их площадей помещение Х отсутствует. 

Таким образом, проектной документацией спорное нежилое помещение 30-Н, площадью 233,5 кв.м, не предусматривалось, и на момент подписания между ЗАО «Х» и ООО «Х» договора инвестирования от 23.10.2006 года не существовало. 

Таким образом, спорное нежилое помещение при передаче многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу государственной приемочной комиссии из состава общего имущества не выделялось. 

Следовательно, договор от 23.10.2006 года и договор от 24.10.2006 года заключены с нарушением ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п. 1 ст. 290 ГКРФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из положений ч.1 ст. 36 ЖКРФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся технические этажи, шахты, чердаки, подвалы, имеющие исключительно технический характер, т.е. предназначенные для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющие иных полезных свойств. 

В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. 

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. 

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, т.к. оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений. 

Судом апелляционной инстанции также установлено, что спорное нежилое помещение № Х общей площадью 233,5 кв.м. расположенное на 16 этаже многоквартирного дома по адресу: Х, кадастровый номер: Х, относится к техническим помещениям и является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация права собственности на спорное имущество нарушит права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу.

Кроме того, судом апелляционной инстанцией указано и на то, что отсутствуют доказательства того, что договор инвестирования от 23.10.2006 года, заключенный между ЗАО «Х» и ООО «Х» является реальным, и ООО «Х» действительно вносило ЗАО «Х» оплату по данному договору за спорное нежилое помещение.

Таким образом, доказательств возникновения имущественных прав у ООО «Х» на спорное нежилое помещение не представлено, в связи с чем не доказан факт наличия прав у ООО «Х» на составление и подписание акта приема-передачи от 06.12.2013 года, а также на фактическую передачу спорного помещения во владение ФИО5

08.09.2016 года между продавцом ФИО5 и покупателями ФИО3, ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного помещения, государственная регистрация перехода права собственности произведена 15.09.2016 года, номер Х, Х. (л.д. 27-31).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание отсутствие у ФИО5 имущественных прав в отношении спорного нежилого помещения на момент совершения сделки, договор купли-продажи от 08.09.2016 года, заключенный между ФИО5 и ФИО3, ФИО2 является ничтожной сделкой, и нарушает права собственников помещений многоквартирного дома в отношении указанного нежилого помещения, положения ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. 

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома спорное помещение было передано ответчикам путем уменьшения площади общего имущества дома, в материалы дела не представлено. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 08.09.2016 года, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ответчиков ФИО3, ФИО2 на спорное нежилое помещение являются обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей, по 2000 рублей с каждого ответчика.(6000/3).

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения Х, общей площадью 233,5 кв.м, кадастровый номер Х, расположенного по адресу: Х, заключенный 08.09.2016 года между ФИО5 и ФИО3, ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 на 13/23 доли в праве долевой собственности на нежилое помещение Х, общей площадью 233,5 кв.м, кадастровый номер Х, расположенное по адресу: Х, аннулировав государственную регистрацию права собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение, совершенную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ 15.09.2016 года, регистрационный номер №Х.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на 10/23 доли в праве долевой собственности на нежилое помещение Х, общей площадью 233,5 кв.м, кадастровый номер Х, расположенное по адресу: Х, аннулировав государственную регистрацию права собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение, совершенную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ 15.09.2016 года, регистрационный номер №Х.

Взыскать с ФИО5 в пользу ТСЖ «Модуль-3» расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ТСЖ «Модуль-3» расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Модуль-3» расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья: