Дело № 2-573/2017

город Архангельск

22 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Соломбальский районный суд города Архангельска в составе 

судьи Кривуля О.Г.,

при секретаре Паламар А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фармация» к ФИО1 о признании расторгнутым договора аренды, обязании передать нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ГУП АО «Фармация» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании передать нежилые помещения. Исковые требования мотивированы тем, что 12 апреля 2011 года по результатам открытого аукциона между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 418 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> со сроком действия 5 лет. 02 августа 2016 года в адрес ответчика было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды, в связи с чем 30 августа 2016 года поступило заявление о продлении действия договора на основании ч.9 ст.17.1 Закона о защите конкуренции. Ответчику неоднократно направлялся проект договора аренды на новый срок, однако соответствующий договор со стороны ответчика не подписан, в связи с чем с 31 августа 2016 года между сторонами действует договор аренды, заключенный на неопределенный срок применительно к п.2 ст.621 ГК РФ. 02 ноября 2016 года ответчику было направлено уведомление об отказе от договора по п.2 ст.610 ГК РФ и о расторжении договора, поскольку им не были устранены выявленные нарушения п.п.1.1;4.3.9 договора (нецелевое использование арендованного имущества). В связи с чем просят расторгнуть договор аренды, возобновленный сторонами 31 августа 2016 года на неопределенный срок, и обязать ответчика передать арендованные нежилые помещения в освобожденном виде.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просят признать расторгнутым договор № от 12 апреля 2011 года о передаче в аренду нежилых помещений общей площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, возобновленный 31 августа 2016 года на неопределенный срок; обязать ФИО1 передать помещения площадью 400,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> в освобожденном виде по акту приема-передачи ГУП АО «Фармация»; взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день и уплаченную при подаче иска государственную пошлину. Решение суда о передаче ФИО1 помещений просят обратить к немедленному исполнению (л.д.156-157,169-170).

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, в ходе рассмотрения дела дополнительно указав основание к заявленным требованиям - в связи с истечением установленного законом срока после предупреждения об отказе от договора. Суду пояснила, что с 31 августа 2016 года договор между ГУП АО «Фармация» и ФИО1 считается заключенным на неопределенный срок в силу п. 2 чт. 621 ГК РФ. Уведомление истца от 02 ноября 2016 года об отказе от договора по п. 2 ст. 610 ГК РФ вернулось за истечением срока хранения, на основании п. 2 ст. 165.1 ГК РФ считается доставленным. Спорный договор считается прекратившим действие с 14 марта 2017 года в связи с окончанием установленного законом срока после предупреждения об отказе от договора. В качестве оснований для обращения решения суда к немедленному исполнению указывает, что ответчик не исполняет обязанность вернуть нежилые помещения на протяжении более 7 месяцев. В результате его неправомерных действий истец лишен возможности передать помещения на основании договора по рыночной стоимости арендной платы по результатам проведения аукциона, которая согласно отчету № от 12 октября 2017 года составляет 220 330 руб. в месяц. В настоящее время ответчик уплачивает арендную плату в размере 124 322,20 руб., что приводит к причинению истцу убытков в размере около 100 000 руб. в месяц. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своего представителя в суд не направил.

Представителем истца ФИО6, действующим на основании доверенности, в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором он указывает, что с иском не согласен, указав, что договор № от 31 августа 2016 года поступил к ФИО1 30 сентября 2016 года, который 10 октября 2016 года был возвращен последним арендодателю с протоколом разногласий. Письмом от 10 октября 2016 года истец отклонил разногласия в части размера арендной платы. Размер арендной платы был увеличен по сравнению с арендной платой по договору № более, чем на 50% по сравнению с арендной платой в августе 2016 года. Полагает, что ГУП АО «Фармация» предложены кабальные условия и Учреждение необоснованно требует освободить помещения, умышленно затягивало процесс оформления договора. Договор между истцом и ответчиком не считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ и не может быть расторгнут на основании ст. 610 ГК РФ. Кроме того, письменного уведомления до настоящего времени ФИО1 не поступало. Просит в иске истцу отказать.

Представитель третьего лица АО «Тандер» ФИО7 с иском не согласился.

Представитель третьего лица - Министерства имущественных отношений Архангельской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по результатам проведения аукциона между ГУП АО «Фармация» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) 12 апреля 2011 года был заключен договор аренды № о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ГУП АО «Фармация» на праве хозяйственного ведения (л.д.29): нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 418 кв.м, в том числе помещения первого этажа №, №, часть помещения №, часть помещения №, часть помещения №, часть помещения № в соответствии с техническим паспортом, для размещения магазина (л.д.8-10,12-13). Указанные нежилые помещения переданы арендодателю 12 апреля 2011 года по акту приема-передачи (л.д.11).

09 августа 2011 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № от 12 апреля 2011 года о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за истцом на праве хозяйственного ведения, в котором, в связи с проведением технической инвентаризации объекта, стороны изменили пункт 1.1 договора и пункт 1 акта приема – передачи, изложив его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 400,6 кв.м, в том числе помещение №, помещения № (в соответствии с планом – схемой из технического паспорта) для размещения продовольственного магазина. 

Согласно п. 2.1 договора № от 12 апреля 2011 года срок аренды установлен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

По договору субаренды от 10 января 2012 года ФИО1 предоставил ЗАО «Тандер» (переименованное в дальнейшем в АО «Тандер») во временное владение и пользование арендуемые у ГУП АО «Фармация» нежилые помещения общей площадью 400,6 кв.м (в том числе помещения первого этажа №, № в соответствии с техническим паспортом) (л.д.30-36).

Договор аренды зарегистрирован в Росреестре 30 августа 2011 года, срок договора истекал 30 августа 2016 года.

11 марта 2014 года в адрес ГУП АО «Фармация» от ФИО1 поступило уведомление о смене юридического и почтового адреса на: 

<

адрес> (л.д.37).

02 августа 2016 ГУП АО «Фармация» направило по указанному адресу истца уведомление об окончании срока действия договора аренды № от 12 апреля 2011 года (л.д.38).

В ответ на данное уведомление истец письмом от 22 августа 2016 года сообщил истцу о намерении заключить договор аренды на новый срок (л.д.44-45). Указанное заявление поступило истцу 30 августа 2016 года.

В ходе рассмотрения Ломоносовским районным судом г.Архангельска гражданского дела № 2-1160/2017 по иску ФИО1 к ГУП АО «Фармация» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части размера арендной платы, имеющего в силу ст. 61 ГПК РФ при рассмотрения настоящего спора преюдициальное значение, установлено, что подписанный генеральным директором ГУП АО «Фармация» договор аренды № от 31 августа 2016 года с просьбой подписать три экземпляра договора и направить их в адрес ГУП АО «Фармация» для дальнейшего согласования с собственником имущества – Министерством имущественных отношений Архангельской области истец получил 30 сентября 2016 года.

Также в ходе рассмотрения дела № 2-1160/2017 судом было установлено, что в ответ на письмо ГУП АО «Фармация» ответчик направил в адрес арендатора подписанный договор с протоколом разногласий в части размера арендной платы, полагая, что размер арендной платы за 1 кв.м. общей площади здания в месяц должен составлять 269,61 руб. без НДС и 350 руб. с НДС.

10 октября 2016 года истец повторно направил ответчику три экземпляра договора аренды № от 31 августа 2016 года, отклонив разногласия ответчика, поскольку размер арендной платы определен в соответствии с отчетом «АрхОблЭкспертиза» № от 31 августа 2016 года, установлен не произвольно, просили подписать договор в первоначальной редакции или освободить помещения (л.д.40). 

Аналогичная просьба содержалась в письме ГУП АО «Фармация» от 20 октября 2016 года, адресованном ФИО1 (л.д.42).

В силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4.2 и 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Частью 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.ФИО1 обращался в Ломоносовский районный суд г.Архангельска с иском к ГУП АО «Фармация» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в части размера арендной платы. 

Решением от 07 июня 2017 года по делу № 2-1160/2017 в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано. Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о том, что ГУП АО «Фармация» правомерно отклонило разногласия, изложенные истцом в протоколе разногласий в части размера арендной платы. Судом установлено, что ГУП АО «Фармация» направляло в адрес ФИО1 уведомление об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и освобождении занимаемых помещений, поскольку протокол разногласий в предложенной ФИО1 редакции ГУП АО «Фармация» подписан не был, в первоначальной редакции подписать договор ФИО1 отказался, помещения не освободил, продолжая сдавать их в субаренду ЗАО «Тандер», в то время как по условиям нового договора аренды передача помещений в субаренду не предусмотрена. Установив факт ненадлежащего исполнения истцом обязательств по договору аренды в течение срока действия договора, наличие задолженности на стороне арендатора в течение срока действия договора аренды, суд признал их достаточными основаниями для отказа ФИО1 в заключении договора на новый срок.

Установленные по делу № 2-1160/2017 обстоятельства (желание собственника об ином порядке распоряжения имуществом – стоимость аренды за 1 кв.м. общей площади здания в месяц в размере 420 руб.; несогласие ФИО1 с данным размером арендной платы, недобросовестность арендатора в период действия предыдущего договора) суд посчитал достаточными основаниями для отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Решение Ломоносовского районного суда г.Архангельска от 07 июня 2017 года оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 18 сентября 2017 года.

Указанные обстоятельства в силу положений ч.2 ст.61 ГК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Как указано в пункте 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из материалов дела следует, что уведомление ГУП АО «Фармация» от 01 ноября 2016 года об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и освобождении занимаемых помещений направлялось по адресу ответчика: 

<

адрес>, корреспонденция адресатом получена не была, в течение срока хранения заказной корреспонденции за ее получением ФИО1 не явился, конверт вернулся отправителю с отметкой почтового отделения «истек срок хранения» (л.д.49,50).

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что три месяца, установленные пунктом 2 статьи 610 ГК РФ истекли, нежилые помещения общей площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> арендатором не освобождены, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании расторгнутым договора № от 12 апреля 2011 года (с учетом дополнительного соглашения от 9 августа 2011 года), обязании ФИО1 передать помещения площадью 400,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> освобожденном виде по акту приема-передачи ГУПАО «Фармация».

Часть 1 статьи 212 ГПК РФ предусматривает, что суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. 

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что обращение решения к немедленному исполнению по основаниям, указанным в статье 212 ГПК РФ, возможно только по просьбе истца. В таких случаях выводы суда о необходимости обращения решения к немедленному исполнению должны быть обоснованы достоверными и достаточными данными о наличии особых обстоятельств, вследствие которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или невозможности его исполнения.

По настоящему делу истец заявил просьбу об обращении решения о передаче ФИО1 помещений площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> в освобожденном виде по акту приема-передачи ГУПАО «Фармация» к немедленному исполнению.

Обстоятельства, указанные истцом в обоснование заявленного ходатайства, являются особыми, которые при промедлении исполнения решения суда могут повлечь причинение значительного материального ущерба, суд признает их достаточным основанием для обращения решения суда в этой части к немедленному исполнению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебной неустойки за просрочку исполнения решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В п. 30. названного выше Постановления ВС РФ, закреплено, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

В п. 31. указанного Постановления ВС РФ, предусмотрено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

С учетом характера заявленных требований суд приходит к выводу об обоснованности требований ГУП АО «Фармация» о взыскания судебной неустойки. На основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), в случае неисполнения решения суда по передаче помещений площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 10 000 руб. за каждый месяц просрочки до дня фактического исполнения решения суда в этой части.

Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. Указанная денежная сумма в порядке ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика как с проигравшей стороны по делу.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать расторгнутым договор № от 12 апреля 2011 года (с учетом дополнительного соглашения от 9 августа 2011 года) о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за государственным унитарным предприятием Архангельской области «Фармация» на праве хозяйственного ведения- нежилых помещений общей площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, возобновленный 31 августа 2016 года на неопределенный срок.

Обязать ФИО1 передать помещения площадью 400,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> в освобожденном виде по акту приема-передачи ГУПАО «Фармация».

Обратить решение суда о передаче ФИО1 помещений площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> в освобожденном виде по акту приема-передачи ГУПАО «Фармация» к немедленному исполнению.

Взыскать с ФИО1 в пользу государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фармация» в случае неисполнения решения суда по передаче помещений площадью 400,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> неустойку в размере 10000 рублей, подлежащую взысканию за каждый месяц просрочки до дня фактического исполнения решения суда в этой части.

Взыскать с ФИО1 в пользу государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фармация» расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г.Архангельска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.Г.Кривуля 

Мотивированное решение составлено 27.11.2017.