УИД 03RS0013-01-2025-003933-96

Дело № 2-1919/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

03 октября 2025 года г. Нефтекамск 

Республики Башкортостан

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан Российской Федерации в составе председательствующего судьи А.П.Окишева, при секретаре Э.Г.Хабировой, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Руслан Плюс» о признании недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан с иском к ООО специализированный застройщик «Руслан Плюс» о признании недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств.

В обоснование требований истец ссылался на то, что 22 августа 2024 года заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве № многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. По условиям данного договора истцом была приобретена в данном доме однокомнатная квартира №. В соответствии с пунктом 3.5 и пунктом 5.4. договора допускается изменение параметров жилого помещения. 16 июня 2025 года квартира передана по акту приема-передачи, площадь квартиры составила на 0,75 кв. м меньше, чем предусмотрено договором. Истец считает, что условия договора в части установления, что он отказывается от финансовых претензий в случае незначительного (не более 5% включительно) расхождения проектной площади от фактической (по данным БТИ) являются недействительными, поскольку нарушают его права как потребителя, лишают возможности взыскания излишне оплаченных денежных средств в случае уменьшения площади квартиры.

На основании изложенного истец просит признать недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 75000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июня 2025 года по 12 августа 2025 года в размере 2 278 руб. 71 коп., и с 13 августа 2025 года, по день фактической выплаты денежных средств.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал суду пояснил, что обжалуемые пункты заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве исключают только право дольщика требовать возврата средств в случае передачи ему квартиры меньше проектной площади и не содержат обязанность застройщика не требовать дополнительной оплаты в случае передачи квартиры большей площадью, чем проектная, что является основанием для признания данных пунктов недействительными и взыскания излишне уплаченных денежных сумм. 

Представитель ответчика в удовлетворении иска просила отказать, суду пояснила, что согласно заключенному между сторонами договору, финансовые претензии по излишне оплаченной стоимости квартиры возможны только в случае если площадь построенной квартиры отличается более 5% от проекта в меньшую сторону, в рассматриваемом случае, отклонение меньше 5% процентов в связи с чем требование о взыскание излишне выплаченных денежных средствах не подлежит удовлетворению, указанные пункты договора не противоречат законодательству.

Суд, выслушав участников процесса изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно нормам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела, 22 августа 2024 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира №. Приведенная(проектная) площадь квартиры составила 35,05 кв. м. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 3 505 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной 100 000 руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что участник долевого строительства констатирует, что не будет иметь финансовых претензий к застройщику в случае незначительного (не более 5% включительно) расхождения проектной общей площади с данными БТИ. Аналогичное правило закреплено в пункте 5.4 договора.

16 июня 2025 года квартира передана истцу по акту приема-передачи, площадь квартиры составила 34,3 кв. м. (без балкона 32,8 кв.м.), что на 0,75 кв. м меньше площади квартиры по договору (35,05 кв. м.). Таким образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры составляет 3,39%.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статьи 5 и 7 Федерального закона N214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Между тем, условиями договора от 22 августа 2024 года №, содержащимися в пунктах 3,5, 5,4 не согласовано взаимных обязательств сторон при изменении площади построенного объекта недвижимости от его проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что изложенные в пунктах 3.5 и 5.4 условия договора не препятствовали истцу, как участнику долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены договора при передаче ему квартиры меньшей площади. Следовательно, оспариваемые пункты договора не нарушают прав истца и не подлежат признанию их недействительными.

Поскольку истцу передана по акту приема-передачи 16 июня 2025 года квартира меньшей площади, чем указано в договоре долевого участия на 0,75 кв. м, что не оспаривается сторонами, а заключенный договор не содержит условий, которые бы устанавливали какие-либо пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства в обе стороны как увеличения, так и уменьшения, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, то суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства наделяют истца правом на взыскание излишне уплаченных денежных средств в счет цены договора. Указанное обязательство в нарушение положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщиком исполнено не было.

При установленных обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 75 000 руб. (0,75х100 000) подлежит удовлетворению.

В отношении требования о взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июня 2025 года по 12 августа 2025 года в размере 2 278 руб. 71 коп., и с 13 августа 2025 года, по день фактической выплаты 75 000 руб. суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансов санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащего исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленный законодательством о долевом строительстве" в редакции Постановления от 19 июня 2025 года, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Таким образом, суд приходит к выводу, что начиная со дня, следующего за днем отмены ограничений, установленных Постановлением № 326, до дня фактического исполнения обязательства (выплаты взысканных денежных средств) с ответчика следует взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в размере 4000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспортные данные: №) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Руслан Плюс» (ИНН №) о признании недействительными пунктов 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Руслан Плюс» денежные средства в размере 75 000 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Руслан Плюс», проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического уплаты суммы 75000 руб. начисляемые в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки, от суммы 75000 руб., начиная со дня, следующего за днем отмены ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326, до дня фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Руслан Плюс» в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск Республики Башкортостан государственную пошлину в размере 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение будет составлено 17 октября 2025 года. 

Судья А.П.Окишев