УИД: 38RS0019-01-2025-001440-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Братск 10 октября 2025 года 

Падунский районный суд г. Братска Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Пащенко Р.А.,

при секретаре судебного заседания Арефьевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1391/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования г. Братска о сохранении жилого помещения в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования г. Братска (далее – Администрация г. Братска), в котором просит сохранить в реконструированном виде жилое помещение – квартиру по адресу: (адрес), площадью 211,5 кв.м., количество этажей – 2.

В обоснование иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: (адрес), площадью 100,1 кв.м., на земельном участке по указанному выше адресу.

В 2011 году с целью реконструкции жилого помещения в соответствии с действующим на тот период времени законодательством она обратилась в администрацию г. Братска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

(дата) ей было выдано разрешение на реконструкцию, сроком действия до (дата). Разрешена реконструкция квартиры № №, расположенной в 2-х квартирном жилом доме, со следующими проектными характеристиками: площадь земельного участка – 596 кв.м., общая площадь квартиры – 211,5 кв.м., строительный объем – 1692 кв.м., количество этажей – 2.

Реконструкция жилого помещения была завершена в срок, указанный в разрешении, однако по семейным обстоятельствам, ввиду незнания закона и тяжелого материального положения она не смогла оплатить кадастровые работы, работы по составлению технического плана и своевременно ввести объект в эксплуатацию после реконструкции.

(дата) кадастровым инженером ФИО4 был составлен технический план жилого помещения, согласно которому реконструкция произведена на основании разрешения на реконструкцию от (дата). Общая площадь квартиры после реконструкции составила 211,5 кв.м. , что соответствует проектным характеристикам и разрешению от (дата). Площадь земельного участка не изменилась.

(дата) она обратилась в администрацию г. Братска по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, но ей было отказано решением от (дата).

Реконструкция квартиры произведена на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию, в соответствии с проектной документацией, с согласия собственника квартиры, проживающего по адресу: (адрес). На протяжении нескольких лет эксплуатации жилого помещения в реконструированном виде никаких замечаний не имелось.

При реконструкции не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц.

Право собственности на реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. В то же время в зависимости от конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении самовольной постройки нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Полагает, что в данном случае все условия соблюдены, незаконности ее действий не имеется, поэтому принадлежащее ей жилое помещение может быть сохранено в реконструированном виде. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи извещенной надлежащим образом, в иске просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика администрации г. Братска ФИО5, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Ранее представила письменные возражения, согласно которым истцом не до конца были приняты меры для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в досудебном порядке. Просила отказать в иске.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом. Представила письменное заявление, из которого следует, что с иском она согласна, не возражает относительно заявленных требований о сохранении в реконструированном виде жилого помещения, принадлежащего истцу.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из анализа частей 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Абзац второй пункта 2 той же статьи устанавливает, что последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ).

В соответствии с п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.04.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкции аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно ч. 3 ст. 55 ГрК РФ установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который является исчерпывающим.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:

1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Из материалов дела судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: (адрес), площадью 100,1 кв.м., на земельном участке по указанному выше адресу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

(дата) ФИО1 обратилась в администрацию г. Братска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию, предоставив необходимые документы.

(дата) администрацией г. Братска ФИО1 было выдано разрешение на реконструкцию № №, сроком действия до (дата), которым разрешена реконструкция квартиры № №, расположенной в 2-х квартирном жилом доме, со следующими проектными характеристиками: площадь земельного участка – 596 кв.м., общая площадь квартиры – 211,5 кв.м., строительный объем – 1692 кв.м., количество этажей – 2.

(дата) кадастровым инженером ФИО4 был составлен технический план жилого помещения, согласно которому реконструкция произведена на основании разрешения на реконструкцию от (дата). Общая площадь квартиры после реконструкции составила 211,5 кв.м. , что соответствует проектным характеристикам и разрешению от (дата). Площадь земельного участка не изменилась.

(дата) ФИО1 обратилась в администрацию г. Братска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции.

(дата) решением администрации г. Братска заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия документов, предусмотренных п. 2.9 Административного регламента, а именно: не представлена схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; не указано согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности на реконструированное здание. Предложено устранить недостатки и разъяснено право обжалования данного отказа в досудебном и судебном порядке.

Из заключения эксперта ФИО6 от (дата) по результатам экспертизы, выполненной ИЦ «Братскстройэксперт» ФГБОУ ВО «БрГУ», следует, что реконструкция жилого помещения – квартиры № № с кадастровым номером 38:34:031903:78, расположенного по адресу: (адрес), соответствует требованиям пожарных, санитарных, градостроительных, строительных норм и правил, не нарушает права и дом законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственником была произведена реконструкция в части изменения площади и этажности жилого помещения – квартиры № №. Реконструкция проведена в соответствии с разрешением на реконструкцию от (дата). Общая площадь до реконструкции, согласно техническому паспорту от (дата), составляла 100,1 кв.м., после реконструкции – 211,5 кв.м., что соответствует техническому плану от (дата). 

Правильность и обоснованность выводов эксперта у суда сомнений не вызывает. Заключение подготовлено экспертом государственного экспертного учреждения, обладающим достаточной квалификацией и стажем работы, по итогам обследования, является допустимым доказательством.

Таким образом, реконструкция квартиры была произведена лицом, в собственности которого находится жилое помещение и земельный участок, в соответствии с полученным разрешением на реконструкцию и проектной документацией, с согласия всех собственников в многоквартирном доме, в данном случае ФИО7, являющейся собственником квартиры № №. 16 по (адрес).

При реконструкции не были допущены нарушения пожарных, санитарных, градостроительных, строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, не нарушены охраняемые законом интересы права и других лиц. Таких нарушений нет и в настоящее время.

Оснований сомневаться в добросовестности истца и в том, что реконструкция жилого помещения была завершена в срок, указанный в разрешении, однако по семейным обстоятельствам, ввиду незнания закона и тяжелого материального положения истец не смогла оплатить кадастровые работы, работы по составлению технического плана и своевременно ввести объект в эксплуатацию после реконструкции, нет. Доводы истца в этой части подтверждены техническим паспортом, экспертным заключением и никем не опровергнуты.

Меры для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции были приняты истцом. (дата) ФИО1 обратилась в администрацию г. Братска с соответствующим заявлением, однако ей было отказано решением от (дата). Недостатки, указанные в решении об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не свидетельствуют о невозможности использования жилого помещения после произведенной реконструкции, допущенных нарушениях при реконструкции, имеющихся недостатках, то есть по своей сути не являются существенными.

При таких обстоятельствах, в отсутствие каких-либо нарушений прав ответчика и иных лиц, заявленные требования о сохранении жилого помещения в реконструированном виде подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом не до конца были приняты меры для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в досудебном порядке, оценены судом. Эти обстоятельства, в отсутствие иных недостатков не могут служить самостоятельным и достаточным основанием для отказа истцу в иске, поскольку истец избрал именно этот порядок защиты своих прав. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора о сохранении помещения в реконструированном виде действующим законодательством не предусмотрен.

Изменение характеристик жилого помещения не повлекло образование нового объекта недвижимости, однако реконструкция привела к изменению параметров жилого помещения (количество этажей, площадь, объем).

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) в случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

При изменении первоначального объекта в связи с пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности, с соблюдением норм процессуального права, в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования г. Братска о сохранении жилого помещения в реконструированном виде - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде жилое помещение – квартиру по адресу: (адрес), с кадастровым номером №, площадью 211,5 кв.м., количество этажей – 2.

Решение является основанием для внесения органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение, и для признания за ФИО1 ФИО1 (паспорт №) права собственности на жилое помещение в реконструированном виде – квартиру по адресу: (адрес), площадью 211,5 кв.м., количество этажей – 2.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Падунский районный суд г. Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, начиная с 22.10.2025. 

Судья Р.А. Пащенко