Дело № 2-2153/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Калита Н.В., 

при секретаре Переваловой Е.А.,

с участием представителя истца ООО «Раздольное» по первоначальному иску ответчика по встречному иску по доверенности ФИО1, 

представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску ФИО2 по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Раздольное» к ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о переводе прав покупателя по договору купли – продажи, погашении записи регистрации, признании права собственности и по встречному иску ФИО2 к ООО «Раздольное» о признании отсутствующим права преимущественной покупки земельных долей, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Раздольное» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО7, ФИО8 о переводе прав покупателя по договору купли – продажи, погашении записи регистрации, признании права собственности, обязанности ООО «Раздольное» перечислить ФИО2 600 000 рублей. В обоснование своих требований истец ссылался на то что, на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 24.07.2013 года ООО «Раздольное» является арендатором земельного участка площадью 7353391 кв. метров с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком на 10 лет. Дата государственной регистрации договора 13.08.2013 года. Номер регистрации: 

<

...>

4.08.2016 года ООО «Раздольное» обратилось в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с запросом о предоставлении выписки из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 

<

...>. Из содержания выписки стало известно, что ответчики ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, являясь участниками обшей долевой собственности на земельный участок, площадью 3.1 га за каждым, продали свои доли ФИО2. Согласно выписки из ЕГРП от 4.08.2016 года за ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок площадью 1550/71612, номер государственной регистрации 

<

...>, дата государственной регистрации 02.06.2016 года.

Отчуждение ответчиками земельных долей нарушает право преимущественной покупки земельных долей ООО «Раздольное».

На основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 24.07.2013 года ООО «Раздольное» является арендатором земельного участка площадью 7353391 кв. метров с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>. В соответствии договора «Арендатор» (ООО «Раздольное») имеет преимущественное право выкупа земельного участка или долей в праве на него. «Арендатор» (ответчики) обязаны в разумный срок уведомить «Арендатора» (ООО «Раздольное») письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок), с указанием цены, и других существенных условий договора (п.7договора).

Действующее гражданское законодательство и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не исключает возможность участников земельных и гражданских правоотношений по включению в договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения условий, предусматривающих преимущественное право покупки арендатором принадлежащих арендодателям их земельных долей.

В договоре аренды от 24.07.2013 года в установленной законом форме выражено согласованное волеизъявление сторон договора о применении к отношениям между арендатором и арендодателем связанных с возмездным отчуждением участниками долевой собственности принадлежащих им земельных долей, правил гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, установленных ст. 250 ГК РФ.

Ответчики о намерении продать земельную долю, с указанием цены, и других существенных условий договора ООО «Раздольное» не извещали.

Представитель ООО «Раздольное» в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, перевести с ФИО2 на ООО «Раздольное» права покупателя по договору купли – продажи от 1.02.2015 года земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 

<

...> на земельный участок площадью 1550/71612, заключенного между ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО2. 

Признать за ООО «Раздольное» право собственности на долю 1550/71612 в праве собственности на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 

<

...>, площадью 7353391 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...>.

Погасить запись регистрации 

<

...>, дата государственной регистрации 02.06.2016 года.

Обязать ООО «Раздольное» выплатить ФИО2 стоимость земельных долей в размере 600 000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования ООО «Раздольное» не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, обратился в суд со встречным иском о признании отсутствующим права преимущественной покупки земельных долей, в обоснование своих встречных исковых требований ссылался на то, что 24.07.2013 года между участниками долевой собственности ( арендодателями) и ООО « Раздольное» ( арендатором) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

...>, истица является участником общей долевой собственности на данный земельный участок. Согласно абз.6 части 4 указанного договора Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка или доли в праве на него. Кроме того, согласно абз.4 части 7 договора арендодатели обязаны в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора. Данные условия договора являются недействительными и противоречат действующему законодательству. Так в силу ч.2 ст.12 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не требуется. Абз. 2 ч.1 ст.12 ФЗ № 101 предусматривает, что участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственное организации, использующей земельный участок. Законодатель определил круг лиц, имеющих право на приобретение земельных долей, которыми могут быть либо участник долевой собственности, либо арендатор земельного участка. Такой участник свободен в выборе лица, которому намерен продать свою земельную долю. Оспариваемые положения договора аренды от 24.07.2013 года о преимущественном праве арендатора на выкуп доли, а также обязанности арендодателя уведомить арендатора о намерении продать свою долю прямо противоречит положениям ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право преимущественной покупки у ООО «Раздольное» по договору аренды от 24.07.2013 года противоречит нормам ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В связи с чем ФИО9 считает отсутствующим у ООО «Раздольное» право преимущественной покупки земельных долей по договору аренды от 24.07.2013 года.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ООО «Раздольное» по доверенности ФИО1 в судебном заседании встречные исковые требования не признал, просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать по причине их необоснованности.

Ответчики по первоначальному иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлены судом надлежащим образом.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, выслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску, представителя ответчика по встречному иску, представителя ответчика по первоначальному иску, представителя истца по встречному иску, исследовав материалы дела, находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования, не подлежащие удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 24.07.2013 года между ООО « Раздольное» (арендатор) и ФИО10 выступающего в качестве лица, уполномоченного общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с решением общего собрания от 15.03.2013 года участников общей долевой собственности на земельный участок был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 

<

...>. В соответствии с данным договором земельный участок передан в аренду ООО «Раздольное» сроком на десять лет. Абз.6 части 4 указанного договора Арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка или доли в праве на него. Абз.4 части 7 договора предусмотрено, что Арендодатели обязаны в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора. Дата государственной регистрации договора 13.08.2013 года, номер регистрации 

<

...>

По договору купли – продажи от 1.02.2015 года земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 

<

...> на земельный участок площадью 1550/71612 ФИО2 приобрела у ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 

<

...>, площадью 7353391 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...>. Стоимость земельных долей согласно п.2 договора составляет 600 000 рублей. Запись регистрации 

<

...>, дата государственной регистрации 02.06.2016 года.

Подпунктом 4 пункта 3 ст.1 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами – членами крестьянского (фермерского) хозяйства. 

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими актами земельного законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Согласно п. 1 ст. 13 вышеуказанного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ, которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2 ст.1 ГК РФ)

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему ( п.1 ст. 8 ГК РФ).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении ( п.1 ст.250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков ( п.2 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм материального права, действующим гражданским законодательством и законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения не исключается возможность участников земельных и гражданских отношений по включению в договор аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения условий, предусматривающих преимущественное право покупки арендатором, принадлежащих арендодателям земельных долей, а также обязанность арендодателя в разумный срок уведомить арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора.

Как видно из материалов дела в договоре аренды от 24.07.2013 года в установленной законом форме нашло свое выражение согласованное волеизъявление сторон о применении к отношениям между арендатором и арендодателем, связанным с возмездным отчуждением участниками долевой собственности принадлежащих им земельных долей, правил гражданского законодательства о преимущественном праве покупки и об обязанность арендодателя в разумный срок уведомить письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора ( ст. 250 ГК РФ).

Суд приходит к выводу о том, что своему содержанию пункты договора о преимущественном праве арендатора на выкуп земельных долей и уведомление арендатора письменно заказным письмом о намерении продать земельную долю (земельный участок) с указанием цены и других существенных условий договора не нарушают права арендодателей, требованиям закона не противоречат.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Кореновского районного суда о 30.06.2017 года по делу по иску ФИО2 к ООО «Раздольное» о признании недействительным договора аренды от 24.07.2013 года земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 

<

...> в части признания недействительными условий договора о преимущественном праве выкупа земельного участка( арендатором) ООО « Раздольное» и обязанности уведомления (арендатора) ООО «Раздольное» заказным письмом о намерении продать земельную долю, с указанием цены и других условий договора. Данным решением в иске ФИО9 отказано.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд признает обоснованность заявленных первоначальных исковых требований ООО «Раздольное» и считает необходимым их удовлетворить.

В соответствии с абз.3 п.52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10\22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае право собственности на земельный участок зарегистрировано только за ФИО2. Запись регистрации 

<

...> дата государственной регистрации 02.06.2016 года. За ООО «Раздольное» зарегистрировано право аренды на земельный участок, дата государственной регистрации договора 13.08.2013 года, номер регистрации 

<

...>

Суд считает, что право ФИО2 не может быть защищено путем предъявления требований о признании отсутствующим права преимущественной покупки земельных долей. 

В связи, с чем суд считает, что в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Раздольное» к ФИО5, ФИО4, ФИО7, ФИО8 и ФИО2 о переводе прав покупателя и признании права собственности, удовлетворить.

Перевести с ФИО2 на ООО «Раздольное» ( Краснодарский край Кореновский район ст. Платнировская ул. Красная,129, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) права покупателя по договору купли- продажи от 01 февраля 2015 года земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 

<

...> на земельный участок площадью 1550/71612, заключенный между ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО2. Признать за ООО «Раздольное» право собственности на долю 1550/71612 в праве собственности на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 

<

...>, площадью 7353391 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

Погасить запись регистрации 

<

...> от 02 июня 2016 года.

Обязать ООО «Раздольное» выплатить ФИО2 стоимость земельных долей в размере 600 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ООО «Раздольное», ФИО5, ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании отсутствующим права преимущественной покупки земельных долей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кореновский районный суд Краснодарского края.

Судья Кореновского 

районного суда Н.В. Калита