Производство №2-2795/2025

(уникальный идентификатор дела

91RS0024-01-2025-001959-34)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 18.08.2025

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Судьи Ж.Е., при секретаре Копыловой А.А.,

при участии истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором, уточнив исковые требования, просит восстановить процессуальный срок на обжалование договора купли-продажи доли квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11.04.2022 между ФИО1 и ФИО2, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, зарегистрированный в реестре за №

<

номер> признать недействительным договор купли-продажи доли квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4, зарегистрированный в реестре №

<

номер>

Исковые требования мотивированы следующим. 11.04.2022 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли квартиры (далее по тексту - Договор), согласно которому ФИО1 продал из принадлежащей ему квартиры в целом – 267/1000 долей, а ФИО2 купил 267/1000 долей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно положениям пункта 3 Договора, в собственность Покупателя переходит 267/1000 долей объекта недвижимости площадью 171,8 кв.м, расположенных на 3 этаже, а именно: №

<

номер> площадью 36,6 кв.м, №

<

номер> площадью 48,7 кв.м, №

<

номер> площадью 4,9 кв.м, №

<

номер> площадью 10, кв.м, №

<

номер> площадью 4,7 кв.м, №

<

номер> площадью 5,5 кв.м, №

<

номер> площадью 9,8 кв.м, №

<

номер> площадью 8,0 кв.м, №

<

номер> площадью 6,5 кв.м, №

<

номер> площадью 21,1 кв.м, №

<

номер> часть помещений площадью 15,9 кв.м. Стороны оценили отчуждаемую долю квартиры в сумме 11 300 000 рублей. Сторонами разъяснено, что соглашение о цене является самым существенным условием договора и в случае сокрытия ими подлинной цены объекта недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной (п.8 Договора). Стороны договорились, что после государственной регистрации прав Сторон на основании настоящего договора, а именно 267/1000 долей – за Покупателем и 733/1000 долей – за Продавцом, за счет покупателя, не бездействуя, должно быть произведено выделение и оформление принадлежащих им долей на два отдельных объекта недвижимости, а также работы по перепланировке, включая установку разделительной стены, разделительной перегородки балкона и входной двери в отчуждаемую на основании оспариваемого Договора долю объекта недвижимости. При этом, истец считает заключенный договор недействительным по следующим основаниям: 

- ввиду нарушения Покупателем пункта 6 Договора, поскольку, заключая оспариваемый договор, Продавец рассчитывал на выделение Покупателем своей доли в отдельный объект недвижимости (п.6 Договора), что не сделано ответчиком до настоящего времени. Данное условие Договора является существенным, так как подразумевает прекращение долевой собственности и выделение отдельных объектов в собственность сторон Договора, поскольку между истцом и ответчиком сложились конфликтные отношения, проживать в одной квартире, распоряжаясь ей на праве общей долевой собственности, стороны намерений при заключении Договора, не имели. Ответчиком ФИО2 были произведены следующие действия: изготовление и монтаж балконной перегородки, устройство части разделительной стены, установка входной двери в приобретенную долю квартиры, однако ответчик бездействует в части выделения, принадлежащей ему доли в отдельный объект недвижимости, а именно квартиры;

- наличие претензий к качеству объекта со стороны ответчика ФИО2, поскольку ответчик неоднократно выражал недовольство приобретенным объектом в части качества переданных помещений, из пригодности для проживания;

- незаконность проекта перепланировки, подготовленного ответчиком в 2022 году, поскольку вышеуказанный проект подразумевает не перепланировку с целью выделения доли квартиры в отдельный объект недвижимого имущества, а реконструкцию многоквартирного дома, которая может быть проведена только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома;

- оспаривание настоящего договора и проекта перепланировки соседями истца и ответчика, ввиду нарушения их прав как собственников квартир и на заключение договора под угрозами и давлением, поскольку оспариваемый договор был подписан истцом, ввиду наличия реальной угрозы в виде запугивания, психического давления со стороны ФИО2 на ФИО1 при рассмотрении иного спора по гражданскому делу №2-2124/2023, по результатам рассмотрения которого у истца был риск лишиться последнего жилья, однако ввиду достигнутой договоренности о заключении оспариваемого Договора, ФИО2 отказался от исковых требований в рамках гражданского дела №2-2124/2023;

- заниженную цену договора, которая была установлена под давлением, оказываемым со стороны ответчика. 

Также, ввиду невыполнения ответчиком пункта 6 оспариваемого Договора и не совершении действий по выделу доли в отдельный объект, нарушаются права истца на распоряжение истцом своей долей, при этом, о нарушении своих прав, истцу стало известно не ранее 02.05.2024, поскольку в эту дату ФИО1 был привлечён к участию в деле в качестве заинтересованного лица по административному делу №2а-555/2025, в рамках которого собственники квартир многоквартирного дома оспаривали постановление Администрации города Ялта Республики Крым «Об утверждении решения межведомственной комиссии о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», таким образом, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим исковым заявлением истец пропущенным не считает. Кроме того, указывает на неполную оплату по оспариваемому Договору, так, в рамках гражданского дела №2-728/2025 ФИО1 просит взыскать заем в размере 60 651 долларов США по договору, заключенному 08.04.2022 между ФИО1 и ФИО5, который, на самом деле, является рассрочкой платежа за неоплаченную площадь, приобретенную ФИО2 11.04.2022 по оспариваемому Договору. Цена оспариваемого Договора ответчиком полностью не оплачена и на дату подачи искового заявления составила 6 430 307,53 рублей, что свидетельствует о неоплате ответчиком площади доли квартиры площадью 84 кв.м. Таким образом, предоставление займа в рамках договора оказания услуг от 11.04.2022 – это сделка, которая прикрывала сделку Договора купли-продажи доли квартиры от 11.04.2022, то есть притворная сделка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что бездействие ответчика по выделению доли, приобретённой им по оспариваемому договору приводит к нарушению его прав как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку он проживает в доле квартиры, являющейся предметом договора совместно с семьёй, маленьким ребёнком и соседство с ответчиком, с которым у истца сложились неприязненные отношения, существенно ущемляет его права как собственника объекта недвижимого имущества и создаёт дискомфорт.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях. Просил применить к исковым требованиям срок исковой давности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, заблаговременно.

В силу положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив заявленные требования, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 11.04.2022 между ФИО1 (далее по тексту - Продавец) и ФИО2 (далее по тексту - Покупатель) заключен договор купли-продажи доли квартиры серии №

<

номер>, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО4 (далее по тексту - Договор) (т.1 л.д.162-167).

Согласно пункту 1 Договора ФИО1, находясь в здравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, без всякого принуждения, как физического, так и морального, продал из принадлежащей ему в целом квартиры – 267/1000 долей, а ФИО2 купил 267/1000 долей квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 643,6 кв.м, этаж №

<

номер>, этаж№

<

номер>, Мезонин, №мезонин, квартира расположена в литере А, кадастровый №

<

номер>, номер кадастрового квартала: №

<

номер>.

Из пункта 2 Договора следует, что квартира принадлежит Продавцу на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 25.01.2018, дело №2-207/2018, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись: вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, №

<

номер>,20.02.2019.

В соответствии с пунктом 3 Договора по настоящему Договору в собственность ПОКУПАТЕЛЯ переходит 267/1000 (двести шестьдесят семь тысячных) долей ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ площадью 171,8 кв.м, расположенных на 3 (третьем) этаже, а именно помещения: №

<

номер> - площадью 36,6 кв.м, №

<

номер> - площадью 48,7 кв.м, №

<

номер> площадью 4,9 кв.м; №

<

номер> – площадью 10,1 кв.м, №

<

номер> – площадью4,7 кв.м, №

<

номер> – площадью 5,5 кв.м; №

<

номер> – площадью 9,8 кв.м; №

<

номер> – площадью 8,0 кв.м; №

<

номер> – площадью 6,5 кв.м; №

<

номер> – площадью 21,1 кв.м; №

<

номер> – часть помещения площадью 15,9 кв.м в соответствии с рисунком №

<

номер>.

Пунктами 4,5 Договора закреплено, что Стороны оценивают указанную долю квартиры в сумме: 11 300 000 рублей; куплю-продажу 267/1000 долей объекта недвижимости Стороны, по Договору осуществляют за сумму 13 100 000 рублей, которые Покупатель передал Продавцу полностью до подписания настоящего Договора, в связи с чем, Продавец, подписывая настоящий Договор, подтвердил, что указанная сумма получена им в полном объёме. Подписание договора свидетельствует о том, что его условия полностью соответствуют Продавца и Покупателя интересам, о получении Продавцом полного расчёта за проданную долю квартиры, о потере Продавцом права собственности на объект продажи и отсутствии материальных претензий к Покупателю.

Из пункта 6 Договора следует, что Стороны договорились, что после государственной регистрации прав Сторон на основании настоящего Договора, а именно 267/1000 – за Покупателем и 733/1000 – за Продавцом, Стороны договорились за счет Покупателя, не бездействуя, произвести выделение и оформление принадлежащих им долей на два отдельных объекта недвижимости, а также работы по перепланировке, включая установку разделительной стены, разделительной перегородки балкона и входной двери в отчуждаемую на основании настоящего Договора долю объекта.

Согласно положения пункта 7 Договора Стороны, руководствуясь положениями части 1 статьи 247 ГК РФ договорились, что до выполнения Сторонами условий пункта 6 настоящего Договора, а именно до установления разделительной перегородки балкона и входной двери в отделенную долю недвижимого имущества, владение и пользование всем объектом остается у Продавца.

Стороны договорились, что Продавец передает Покупателю, а Покупатель принимает от Продавца 267/1000 долей объекта недвижимости в течении 3 календарных дней с даты окончания работ о перепланировке объекта недвижимости в соответствии с пунктом 6 настоящего Договора с составлением передаточного акта в соответствии с пунктом 6 настоящего Договора с составлением передаточного акта в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Договор купли-продажи предъявлен на регистрацию без Акта о передаче объекта недвижимого имущества (пункт 19 Договора).

Кроме того, из пункта 8 Договора следует, что Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является самым существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены объекта недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, квартира литер А, площадью 643,6 кв.м с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 267/1000 и ФИО1 – 733/1000, государственная регистрация права проведена 12.04.2022 (т.1 л.д.129-140).

Во исполнение пункта 19 Договора, после окончания работ по перепланировке объекта недвижимости, 13.12.2022 между ФИО1 и ФИО2 подписан передаточный акт, согласно содержанию которого ФИО1 передал, а ФИО2 принял 267/000 долей объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>, площадью 171,8 кв.м (т.2 л.д.21).

Из акта осмотра 267/1000 долей объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес>, площадью 171,8 кв.м, расположенных на 3 этаже, а именно помещений №

<

номер>- №

<

номер>, №

<

номер>-№

<

номер> от 15.12.2022 следует, что по результатам осмотра доли объекта недвижимого имущества зафиксировано отсутствие в квартире розеток, выключателей, светильников, люстр и иных приборов освещения и электроснабжения, встроенных шкафов, мебели, карнизов, штор, сантехнического оборудования в том числе смесителей, ванн, умывальников, душевых кабинок, сушилок полотенец, что сфотографировано и заснято на видео, а именно настоящим актом зафиксировано следующее: в помещении №

<

номер>: отсутствуют 20 (двадцать) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 32 (тридцать две) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 13 (тринадцать) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 6 (шесть) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/светильник/прочее) + 5 единицы подключения сантехнического оборудования (ванны, умывальника, гигиенический душ, душевая кабина, полотенцесушитель); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 7 (семь) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/бра/люстра/прочее) + 6 единицы подключения сантехнического оборудования (ванная, гигиенический смеситель, душевая кабина, душевая стойка со смесителем); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 9 (девять) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/светильники, прочее) + 4 единицы подключения сантехнического оборудования (ванны, умывальника, гигиенический душ); в помещении №

<

номер>: отсутствуют 25 (двадцать две) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/бра/люстра/прочее). В помещениях №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер> отсутствует какая-либо мебель, в том числе и встроенная, следы наличия в прошлом которой в помещениях имеются, а также отсутствуют карнизы, следы их наличия в прошлом в помещениях №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер> имеются; в помещениях №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер> в наличии унитазы использование которых невозможно, в связи с отсутствием водоснабжения (отрезано); в помещения №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер>, №

<

номер> отсутствует электричество (отрезано) (т.2 л.д.126).

26.12.2022 ФИО2 в адрес ФИО1 направлена претензия, из содержания которой следует, что 27.09.2022 получено разрешение Администрации города Ялта Республики Крым на проведение перепланировки на основании изготовленного проекта, 13.12.2022 перепланировка завершена и в соответствии с пунктом 19 Договора истец передал ответчику принадлежащую ему долю квартиры по акту приема-передачи, однако после подписания акта приема-передачи, ответчиком было установлено, что переданная ему доля квартиры к проживанию не пригодна, что было зафиксировано в акте осмотра ООО «Южный берег», претензия содержала требования об устранении недостатков, допущенных по результатам перепланировки, а именно восстановление водоснабжения и электроснабжения, восстановлении демонтированного сантехнического оборудования, мебели (т.1 л.д.39).

16.01.2023 истцом в адрес ответчика направлен ответ, из которого следует необходимость не бездействовать и в разумные сроки совершить необходимые действия по выделению и оформлению принадлежащей ответчику доли в отдельный объект недвижимости, претензия получена 21.01.2023 (т.1 л.д.40-42).

Из направленной ответчиком в адрес истца претензии от 13.03.2023 следует, что переданная ответчику квартира не пригодна к проживанию в существующем виде, в связи с чем, имеются основания для производства дополнительных работ и необходимость истца оплатить стоимость устранения выявленных при приеме доли квартиры дефектов и расходов, понесенных на определение стоимости их устранения (т.1 л.д.43).

23.03.2023 в адрес ответчика истцом направлена повторная претензия, из содержания которой следует, что постановлением Администрации города Ялта Республики Крым №4460-п от 27.09.2022 «Об утверждении решения межведомственной комиссии о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>» постановлено об утверждении решения межведомственной комиссии (приложение №

<

номер> к Постановлению), согласно которого: дано согласие на переустройство квартиры №

<

номер> путем раздела и выдела в отдельный адрес (проект перепланировки шифр 01-22.02.22-АР). Также, комиссией принято решение: п.3 – об обязании заявителя (ФИО2) осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в соответствии с проектом (проектной документацией); п.4 – установить, что приемочная комиссия осуществляет приемку выполненных ремонтно-строительных работ и подписание акта о завершении переустройства и (или) перепланировке жилого помещения в установленном порядке, однако дооформление истцом своей доли в отдельный объект недвижимости не представляется возможным, ввиду отсутствия содействия со стороны ответчика и оригиналов разрешительных документов на перепланировку (т.1 л.д.22-23).

Вышеуказанный ответ получен 26.03.2023 (т.1 л.д.25).

Кроме того, из ответа от 23.03.2023, данного ФИО1 на претензию ФИО2 о качестве передаваемого объекта следует, что Договор между сторонами заключен добровольно после ознакомления с его условиями, что свидетельствует об отсутствии оснований для предъявления претензий к истцу со стороны ответчика (т.1 л.д.44-47).

29.08.2023 ФИО1 в адрес ФИО2 направлен ответ, из которого также следует отсутствие оснований для предъявления претензий о качестве объекта истцу со стороны ответчика, ввиду добровольности при заключении оспариваемого Договора (т.1 л.д.50-55).

Также, 09.09.2023 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с повторным требованием предоставить истцу оригиналы документов, на основании которых ответчик произвёл раздел 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, в том числе проектную документацию (т.1 л.д.26).

14.09.2023 вышеуказанная досудебная претензия была получена ответчиком (т.1 л.д.27).

Также истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 16.12.2023 с требованием исполнить условия заключенного Договора (т.1 л.д.34-36).

08.08.2024 ФИО2 в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием прекратить противоправное поведение в отношении ответчика и его имущества, выражавшееся в отключении водоснабжения и электроснабжения (т.1 л.д.48-49).

Из направленного истцом в адрес ответчика требования от 05.09.2024 следует просьба истца в месячный срок с момента получения данной претензии произвести работы по разделению дополнительной системы рекуперации воздуха, между двумя частями 

<

адрес>, завершить устройство дополнительных перегородок D500, толщиной 200 мм по всей линии разделения долей согласно проекта ответчика и подать а Администрацию города Ялта Республики Крым документы об окончании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения для дальнейшего оформления принадлежащих сторонам долей на два отдельных объекта недвижимости (т.1 л.д.29-31).

Вышеуказанное требование получено ответчиком 24.09.2024 (т.1 л.д.33).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец просит признать состоявшуюся между ним и ответчиком сделку недействительной по причине того, что ответчиком не исполняется пункт 6 Договора, ввиду бездействия по выделению доли квартиры в отдельный объект, которое приводит к невозможности использования истцом принадлежащего ему недвижимого имущества, кроме того, при заключении оспариваемого Договора на Продавца со стороны Покупателя оказывалось давление и угрозы, следовательно, отсутствовало волеизъявление и инициатива к заключению оспариваемого договора, также, по причине невозможности исполнения договора, нарушения прав третьих лиц, претензиями ответчика по качеству помещений, наличия угрозы жизни и здоровью истца и его семьи, заниженной цены объекта, ссылаясь на положения статей 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая вышеуказанные доводы искового заявления, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.ст. 549 - 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст.ст. 153, 154 ГК РФ сделки - это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре является действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абз. 4 п. 2 ст.166 ГК РФ, пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.201 5№ 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1).

Согласно разъяснениям абзаца пятого пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 7).

Материалами дела подтверждается, что оспариваемый Договор между сторонами заключен 11.04.2022, совершен в надлежащей форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности сторон на принадлежащие им доли зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, 13.12.2022 после окончания работ по перепланировке объекта недвижимости между ФИО1 и ФИО2 составлен передаточный акт, подписанный лично сторонами, что свидетельствует о выполнении сторонами условий сделки, в том числе и по проведению перепланировки объекта, однако после подписания передаточного акта сторонами велась переписка в период с 26.12.2022 по сентябрь 2024 года, что следует из материалов дела, направлялись претензии и ответы, из содержания претензий ответчика следовало, что качеством передаваемого объекта Покупатель не удовлетворен и просит оказать содействие в устранении недостатков передаваемого объекта, со стороны истца в адрес ответчика направлялись ответы и претензии, из содержания которых следовала необходимость исполнения условий Договора и указывалось на то, что поскольку Договор сторонами был заключен на добровольной основе, без принуждения, оснований для устранения истцом недостатков переданного объекта, не имеется.

Проанализировав вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истец, подписав Договор, передаточный акт и совершив действия по даче согласия на разработку проекта перепланировки квартиры фактически принял исполнение по оспариваемому договору, зарегистрировал свои права по сделке, именно, как последствия купли-продажи спорной недвижимости, что указывает на его волеизъявление об исполнении договора в заключенном виде.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и считает необходимым в их удовлетворении отказать, поскольку материалами дела подтверждается, что поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам, в том числе Покупателю полагаться на действительность сделки.

При этом, утверждения истца о том, что ответчиком не исполнен п.6 Договора суд не может принять во внимание, поскольку вышеуказанные утверждения опровергаются материалами гражданского дела, а также передаточным актом, в котором истец лично поставил свою подпись, подтвердив тем самым то обстоятельство, что исполнение по заключенному Договору он принимает в качестве надлежащего.

Кроме того, 01.12.2022 между ФИО3 (Заказчик) и ИП ФИО6 (Подрядчик) был заключен договор подряда №

<

номер>, согласно условиям которого Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязанность выполнить установку перегородки из газоблока согласно постановлению №

<

номер>-п администрации города Ялта от 27.09.2022 об утверждении решения межведомственной комиссии о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кВ 4 (далее - Работы); подрядчик выполняет Работы на Объекте в сроки, установленные Договором; работы выполняются иждивением Подрядчика, его силами и средствами в соответствии с разделом 8 настоящего Договора, из материалов Подрядчика в соответствии с Техническим заданием (Приложение №

<

номер>, Проект перепланировки и Приложение №

<

номер>, Постановление администрации, к настоящему Договору).

<

дата> между ФИО2 и ООО «Южный берег» заключен договор №

<

номер> оказания услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома 

<

адрес>, совершались действия, направленные на осуществление подключения к водоснабжению принадлежащей ответчику доли (т.2 л.д.139, 140), а также по согласования переноса точки передачи электрической энергии, которые результата не принесли (т.2 л.д.110-119, 127-129, 130-132,133-134, 136-138), который ФИО1 оспаривался в судебном порядке, однако в удовлетворении исковых требований о признании данного Договора недействительным, истцу было отказано (т.2 л.д.120-124).

При этом, из акта осмотра объекта недвижимого имущества, составленного ООО «Южный Берег» следует, что проданная доля объекта недвижимого имущества ответчику по состоянию на дату осмотра 15.12.2022 не имела водоснабжения и электроснабжения.

Материалами дела подтверждается, что ответчик не бездействуя, совершал действия по выделению доли объекта в отдельный объект недвижимого имущества, при этом, по объективным причинам, в том числе в связи с наличием конфликтных отношений с сососбственником объекта недвижимого имущества ФИО1 был лишен возможности осуществить все необходимые мероприятия.

Так, из ответа конкурсного управляющего ЖСК «Южный берег» от 20.05.2024 на обращение ФИО2 следует, что на спорный объект недвижимого имущества заключен бессрочный договор на поставку и продажу электроэнергии №

<

номер>, заключенный между ЖСК «Южный берег» и ФИО1, из чего следует, что с заявлением о переносе точки передачи электрической энергии должно обращаться лицо, с которым был заключен договора на поставку и продажу электроэнергии, разъяснена необходимость обращения к сособственнику квартиры для согласования такого заявления, либо возможность произвести раздел объекта недвижимости с присвоением разных кадастровых номеров, после чего, обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора на подключение к электросетям (т.2 л.д.81).

Оценив вышеизложенное, суд приходит к выводу о необоснованности доводов истца о неисполнении ответчиком п.6 Договора и его бездействии.

Также, не являются основаниями для признания недействительным договора наличие претензий ответчика к качеству объекта, поскольку в случае наличия обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав ответчика, он не лишен права обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями для защиты своих интересов, а также то обстоятельство, что в оспариваемом Договоре цена объекта, по утверждению истца, была занижена, под давлением, оказываемым со стороны ответчика, поскольку вышеуказанные обстоятельства истцом не подтверждены надлежащими и допустимыми доказательствами. 

Также обращает на себя внимание тот факт, что 20.05.2019 между ФИО1 и ФИО5 уже заключался договор купли-продажи доли квартиры (с рассрочкой платежа), согласно условиям пункта 1 которого ФИО1, находясь в зравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, без всякого принуждения, как физического, так и морального, продал из принадлежащей ему в целом квартиры – 357/1000 долей, а Покупатель – ФИО2 купил 357/1000 долей квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, который был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора от 11.04.2022, удостоверенного нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым, подписанного истцом и ответчиком (т.1 л.д.72-77,86-87).

При этом, невозвращение денежных средств, частично уплаченных по договору купли-продажи доли квартиры (с рассрочкой платежа) от 20.05.2019 послужили основанием для обращения ФИО2 с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за неправомерное удержание денежных средств (т.1 л.д.80-85).

Производство по вышеуказанному гражданскому делу было прекращено, в связи с отказом ФИО2 от исковых требований (т.1 л.д.89).

Вышеуказанное свидетельствует о совершении истцом последовательных действий по отчуждения доли в принадлежащей ему квартире ответчику, в связи с чем, суд не может принять во внимание доводы о том, что условия оспариваемого Договора, в том числе о цене объекта, были приняты истцом под давлением, поскольку начиная с 2019 года истец совершал активные действия, направленные на отчуждение спорного объекта недвижимости именно ответчику.

Также, не свидетельствует о недействительности оспариваемого Договора утверждение истца о незаконности проекта перепланировки, подготовленного ответчиком в 2022 году, а также оспаривание настоящего договора и проекта перепланировки соседями истца и ответчика, поскольку вышеуказанные обстоятельства являются предметом исследования в рамках рассмотрения иного гражданского дела, стороной в котором является ФИО1

Оценивая заявление ответчика ФИО2 о применении срока исковой давности, а также заявление истца ФИО1 о восстановлении срока исковой давности, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст. 200 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса (ч.1 ст.196 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч.2 ст. 199 ГК РФ).

На основании ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из существа приведенной истцом позиции при разрешении спора и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО1 знал и понимал, что продаёт своё имущество ФИО2 с даты заключения Договора, был осведомлён об обстоятельствах, при которых ответчик производил перепланировку, принял исполнение по оспариваемому Договору 13.12.2022, соответственно был осведомлён о техническом состоянии объекта недвижимого имущества, которое позволяло усомниться в факте осуществления перепланировки, а не реконструкции, однако с иском о признании данной сделки недействительной обратился лишь спустя 2 года после выявления указанных обстоятельств, то есть, за пределами установленного законом срока исковой давности, при этом, доказательств уважительности причин пропуска названного срока, которые могли бы послужить основанием для его восстановления, истцом не представлено, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства, на основании вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ж.Е. Судья

Мотивированное решение составлено 01.09.2025