Дело № 2-2425/2021

УИД-59RS0001-01-2021-002194-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июля 2021 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при секретаре Найденовой И.Н.,

с участием представителя истца адвоката ФИО3 по ордеру от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию Адрес в лице администрации Адрес об изъятии жилого помещения, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию Адрес в лице администрации Адрес о взыскании возмещения в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации за однокомнатную квартиру общей площадью 25,5 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый № в размере 1287 862 руб. В обоснование требований истец указала, что является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 25,5 кв. м, расположенной в двухэтажном деревянном доме, 1960 года постройки, по адресу: Адрес, износ дома на 2004 год составляет 53%. Заключением межведомственной комиссии от Дата многоквартирный дом признан непригодным для проживания, заключением межведомственной комиссии от Дата дом признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчик добровольно дом не расселяет, денежную компенсацию в добровольном порядке истцу не выплачивает. Ответчик включил спорный дом в ближайшую региональную адресную программу по сносу аварийного жилого фонда по городу Перми на 2019-2021, дом также включен в реестр домов, подлежащих расселению в 2021 году. Дата начальником УЖО администрации Адрес вынесено распоряжение о сносе дома. В связи с этим, дом включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Адрес на № года, под номером 114, со сроком расселения жильцов в 2021 году. Согласно отчету об оценке по состоянию на Дата рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 1127 459 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 105 970 руб., услуги риэлтора – 50 000 руб., переезд – 4433 руб. Итого размер возмещения за указанную квартиру составляет 1287 862 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, заявила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивала, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик представителя в суд не направил, о времени и месте судебного заседания извещен, заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, заявленный иск не признает, в его удовлетворении просит отказать. В отзыве на исковое заявление указал, что оснований для выкупа жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не имеется, поскольку процедура, предшествующая изъятию у собственников жилого помещения, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не завершена.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, установил следующее.

На основании ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что истец является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 25,5 кв. м, расположенной по адресу: Адрес, дата регистрации права собственности Дата (л.д. 10).

Заключением № от Дата межведомственной комиссии, назначенной распоряжением главы администрации Адрес от Дата № СЭД-07-01-05-38, выявлены основания для признания Адрес аварийным и подлежащим сносу (л.д. 7).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № СЭД№ «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в доме по адресу: Адрес срок до Дата (л.д. 55).

Распоряжением заместителя главы администрации Адрес, начальника Департамента земельных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью 1826 кв.м. по Адрес (л.д. 56).

Жилые помещения многоквартирного дома не изъяты.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональная оценочная компания» № от Дата, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1287 862 руб., из них: рыночная стоимость жилого помещения – 1127 459 руб., рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения, – 54 433 руб., рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома 105 970 руб.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д. 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации.

При этом суд учитывает, что ответчиком не предпринимаются меры к началу процедуры изъятия жилого помещения, тогда как земельный участок изъят, дом непригоден для проживания, расселяется, данный факт ответчиком в судебном заседании не оспорен.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

При этом, по смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому.

Таким образом, по смыслу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При определении стоимости жилого помещения суд считает возможным руководствоваться заключением эксперта ООО «Региональная оценочная компания» № от Дата, поскольку заключение подготовлено по состоянию на Дата, соответственно, реально отражает рыночную стоимость объекта оценки. 

В выкупную стоимость жилья включаются убытки, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата отмечено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1960 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, в материалы дела не представлено.

В силу ст. 16 Закона Российской Федераций от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Основания для признания дома аварийным и подлежащим сносу выявлены в 2017 году, т.е. после приобретения истцом права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от Дата. Соответственно сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену изымаемого жилого помещения. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Региональная оценочная компания» № от Дата, рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт спорного жилого помещения составляет 105 970 руб. Ответчик заключение эксперта, в том числе в данной части, не оспаривает, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца выкупную цену в порядке ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в размере 1287862 руб., включающую в себя: рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 25,5 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый № в размере 1127 459 руб.; убытки, причиненные изъятием квартиры, в размере 54 433 руб.; величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 105 970 руб.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на выкупаемое имущество после выплаты возмещения переходит к муниципальному образованию Адрес.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Взыскать с муниципального образования Адрес в лице администрации Адрес в пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение - однокомнатную квартиру площадью 25,5 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №, в размере 1287 862 руб. 

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и возникновения права собственности муниципального образования Адрес на однокомнатную квартиру площадью 25,5 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья - подпись.

Копия верна

Судья О.В.Хусаинова 

Мотивированное решение изготовлено Дата 

Подлинник решения находится в деле №